Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 17 AVRIL 2013 (n°, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général 11/12222
Décision déférée à la Cour Jugement du 26 Mai 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 05/01586

APPELANTS
Monsieur Lucien Jean Baptiste Y, agissant en sa qualité d'héritier de Renée Juliette Z décédée le 5 juin 2011,
PARIS
Madame Régine Cécile Y,agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de Renée Juliette Z,
PARIS
Monsieur Gérard Baptiste XY, agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritier de Renée Juliette Z,

BAGNOLS SUR CEZE
représentés par Me Lionel MELUN, avocat au barreau de PARIS, toque J139, avocat postulant
assistés de Me Jean-Marie MOYSE de la SCP MOYSE & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque P0274, avocat plaidant
INTIMÉS
La SARL GRAND HÔTEL DE CLERMONT, prise en la personne de ses représentants légaux,
PARIS
représentée par Me Catherine BELFAYOL BROQUET de la SCP IFL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque P0042, avocat postulant
assistée de Me Olivier MAUDRET, avocat au barreau de PARIS, toque R267, avocat plaidant
La SCI AMMAD, prise en la personne de ses représentants légaux,

PARIS
représentée par Me Michel BLIN de la SCP BLIN, avocat au barreau de PARIS, toque L0058, avocat postulant
assistée de Me Nathalie ORPHELIN BARBERON, avocat au barreau de PARIS, toque B0361, avocat plaidant
Monsieur Gérard Georges XY

PARIS
Monsieur Bruno Raymond Claude U

PARIS
représentés par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque J151, avocat postulant
assistés de Me Servanne ... substituée par Me Sophie JOUSSOT-DUBIEN de la SCP D'AVOCATS RENAUD ROUSTAN, avocats au barreau de PARIS, toque P0139, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 27 Février 2013, en audience publique, devant la Cour composée de
Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente
Mme Odile BLUM, Conseillère
Mme Isabelle REGHI, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats Mme Alexia LUBRANO
ARRÊT
- contradictoire.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière.
* * * * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 29 septembre 1994, Mme YZ épouse YZ a donné à bail à la société Grand Hôtel de Clermont des locaux situés à Paris 18ème à usage d'hôtel meublé, café, restaurant.
Le juge des loyers commerciaux a été saisi d'une demande en fixation du loyer du bail renouvelé et à cette occasion, la locataire a formé une demande en exécution de travaux qui est de la compétence du tribunal de grande instance ;
Par jugement du 12 janvier 2006, avant dire droit, le tribunal a ordonné une expertise, afin de rechercher l'origine, l'étendue et la nature des désordres ;
L'immeuble a été acquis successivement par MM X et U le 19 septembre 2008 puis la sci Amad le 25 mars 2009 ;
Les bailleurs ont renoncé au bénéfice du congé à la suite de la vente des murs commerciaux ;
Après dépôt du rapport d'expertise, la société Grand Hôtel de Clermont a assigné les consorts Y aux droits de Mme Y afin de les voir condamner à lui payer la somme de 324 532,73euros ; les acquéreurs ont été appelés à la cause par assignations des 12 novembre 2009 et 24 février 2010 à la suite du dépôt du rapport d'expertise ;

Par jugement du 26 mai 2011, le tribunal de grande instance de Paris a
- condamné les consorts Y à payer à la société Grand Hôtel de Clermont la somme de 172 500 euros au titre des travaux à sa charge, et celle de 82 000 euros au titre du trouble de jouissance,
- condamné les consorts Y à payer à la société Grand Hôtel de Clermont la somme de 10 000 euros, à M. Gérard YX et Bruno U la somme de 5 000 euros et à la sci Amad la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné les consorts Y aux entiers dépens dont distraction par application de l'article 700 du code de procédure civile.
- ordonné l'exécution provisoire.

M. Lucien Y, Mme Régine Y, M. Gérard YX ci-après les consorts Y sont appelants de cette décision ; ils demandent à la cour, par conclusions signifiées le 4 février 2013, d'infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau, de
Débouter la société Grand Hôtel de Clermont de ses demandes, en raison des renonciations à recours prévues dans les différents actes,
Débouter la sci Amad, pour les mêmes raisons, de toutes ses demandes,
Pour le cas ou par impossible, il serait fait droit aux demandes présentées par la société Grand Hôtel de Clermont à leur encontre,
Condamner MM X et U ainsi que la sci Amad à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, au profit de la société Grand Hôtel de Clermont,
En tous les cas, dire que les travaux qui pourraient être mis à leur charge ne portent que sur la réfection de la toiture pour un montant de 68 600 euros,
Dire que la société Grand Hôtel de Clermont ne justifie d'aucun préjudice indemnisable à la charge des consorts Y et la débouter de ses demandes,
Condamner in solidum MM X et U et la société Grand Hôtel de Clermont ainsi que la sci Amad à payer aux consorts Y la somme de 10 000 euros pour procédure abusive,
Débouter MM X et U, la sci Amad, et la sarl Grand Hôtel de Clermont de leur appel incident de même que de l'intégralité de leurs demandes dirigées contre les consorts Y,
Les condamner à payer in solidum aux consorts Y la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.
La société Grand Hôtel de Clermont, par conclusions signifiées le 30 novembre 2012, demande de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et y ajoutant de condamner les consorts Y à lui payer la somme de 60 000 euros à titre de dommages intérêts, de condamner les mêmes à lui verser la somme de 11 736,82 euros au titre des frais d'expertise, de débouter MM X et U de leurs demandes à son encontre, de condamner solidairement les consorts Y à lui payer la somme de 10 000 euros en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
MM X et U demandent par conclusions signifiées le 23 septembre 2011, d'infirmer partiellement le jugement déféré et de dire nul et de nul effet le rapport d'expertise, et à défaut de dire qu'il leur est inopposable, de l'écarter des débats et statuant au fond, de
Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté des consorts Y de leurs demandes à leur encontre, et à titre subsidiaire,
Condamner in solidum la sci Amad et la société Grand Hôtel de Clermont à les garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,
En toute hypothèse,
Infirmer partiellement le jugement déféré et statuant à nouveau, condamner solidairement les consorts Y à leur payer la somme de 50 000 euros au titre de leur responsabilité contractuelle,
Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné les consorts Y à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les condamner solidairement à leur payer une somme supplémentaire sur le même fondement en appel, ainsi qu'aux entiers dépens recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
La sci Amad par conclusions signifiées le 7 février 2013 demande de condamner solidairement les consorts Y à lui payer la somme de 159 6862,80 euros à titre de dommages intérêts, de confirmer le jugement pour le surplus, de débouter les parties de leurs demandes formées contre elle, de condamner les consorts Y à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

SUR CE,
Sur la nullité du rapport d'expertise et, subsidiairement, son inopposabilité à MM X et U
MM X et U font valoir que l'expertise à laquelle ils n'ont pu participer malgré leur intervention auprès de l'expert est nulle pour violation de la règle du contradictoire envers toutes les parties mises en cause, cette inobservation leur ayant causé grief en les privant de la possibilité de discuter certains éléments du rapport avant son dépôt, et à titre subsidiaire qu'elle leur est inopposable dès lors qu'ils n'y ont pas été associés ;
La société Grand Hôtel de Clermont réplique que le rapport d'expertise a été communiqué à MM X et U qui étaient devenus entre temps parties à la procédure, que ce rapport a été soumis à la discussion contradictoire des parties et qu'aucune nullité ne saurait en conséquence être prononcée ;
Les consorts Y soutiennent que le rapport d'expertise est opposable à MM X et U qui sont intervenus volontairement à la procédure et qui sont mentionnés comme tels dans le rapport d'expertise qui leur a été communiqué ;
Si l'expert a, à la suite d'un dire de Me ... avocat de MM X et U en date du 8 octobre 2008, convoqué ceux-ci aux réunions d'expertise des 16 décembre 2008 et 19 janvier 2009, il a cependant refusé de communiquer à leur avocat notamment la note n° 6 du 14 avril 2009 au motif que l'expertise se poursuivait au contradictoire des seules parties mises en cause ;
Il appartenait en réalité à l'avocat de MM X et U de demander l'extension de la mission d'expertise aux parties intervenantes plutôt que de saisir directement l'expert et, à défaut, à l'expert qui avait pris l'initiative de convoquer les deux parties intervenantes volontaires, de saisir le juge chargé du contrôle de la mesure pour savoir ce qu'il était autorisé à communiquer ensuite dans le cadre de son expertise ;
La mesure d'expertise n'ayant pas été étendue aux parties intervenantes, il ne peut être considéré que l'expert a stricto sensu manqué à son obligation de veiller au caractère contradictoire de l'expertise ; il peut seulement être considéré que MM X et U n'ayant pu avoir communication des notes de l'expert à la suite des réunions auxquelles ils ont assisté, et n'ayant pas a fortiori, reçu les notes antérieures, l'expertise dont ils n'ont pu valablement discuter le résultat des opérations en cours avant le dépôt du rapport, ne peut leur être opposée, le fait pour eux d'avoir eu ensuite en mains le rapport d'expertise et d'avoir pu, dans le cadre du débat judiciaire qui s'en est suivi, le discuter, ne pouvant avoir pour effet de leur rendre ce rapport opposable.
Sur l'obligation des consorts Y bailleurs d'origine
Les consorts Y font valoir que les preneurs ont accepté les lieux en leur état sans pouvoir exiger aucun travaux ni réparation, de quelque nature que ce soit, alors même qu'ils seraient justifiés par l'état de vétusté, que le bail prévoit en outre que le preneur fera à ses frais tous travaux d'entretien ou de réfection et de remplacement et les réparations de toute nature qui seraient nécessaires, le bailleur ne conservant à sa charge que les grosses réparation de l'article 606 du code civil,
Il soutiennent que la généralité de cette clause interdit de mettre à leur charge des travaux qui ne relèvent pas, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, de leur obligation de délivrance, que les travaux relatifs la sécurité des personnes et ceux rendus nécessaires par la suppression des jours de souffrance permettant la ventilation des salles de bains ne leur incombent pas, que la société Grand Hôtel de Clermont n'a justifié d'aucun préjudice à cet égard, qu'ils s'estiment seulement redevables des travaux relatifs à la couverture, aucune évaluation du préjudice qu'aurait consécutivement subi la société Grand Hôtel de Clermont n'ayant été produit au cours de l'expertise.
L'expert a estimé à 68 600 euros le coût des travaux structurels à entreprendre pour assurer le clos et le couvert, ce qui n'est sérieusement discuté ni dans son principe ni dans son montant, s'agissant de gros travaux portant sur le clos et le couvert qui sont au terme du bail à la charge du bailleur ;
L'expert a estimé à la somme de 4 400 euros le remplacement des volets en bois devenus hors d'usage du fait de la vétusté et qui risquent de chuter ; s'agissant du remplacement d'éléments qui sont atteints par la vétusté sans que cela constitue de grosses réparations, le bail exclut qu'il soit à la charge du bailleur ;
S'agissant des travaux destinés à mettre l'immeuble en conformité avec les normes incendie évalués par l'expert à la somme de 69 500 euros, aucune disposition du bail ne transfert à la charge du preneur le coût des travaux de mise en conformité de l'hôtel avec les normes réglementaires applicables aux établissements recevant du public de sorte que ces travaux incombent au bailleur qui s'oblige à délivrer le bien loué en état de servir à l'usage auquel il est destiné ;
S'agissant des travaux de remise en état de la ventilation naturelle des salles de bains pour un montant de 30 000 euros, à la suite de la suppression des jours de souffrance par la réalisation de travaux de la propriété voisine, ils participent également de l'obligation de délivrance, les salles de bains ne bénéficiant plus d'aucune ventilation, ce qui contrevient aux règles élémentaires de sécurité de l'établissement ;
En conséquence, le coût des travaux devant être mis à la charge des bailleurs les consorts Y aux droits de Mme Y s'élèvent à la somme de 168 500 euros ttc ;
L'expert a conclu que les travaux allaient entraîner un trouble de jouissance qu'il n'a pu chiffrer, ne disposant pas des éléments pour ce faire ; la société Grand Hôtel de Clermont a produit aux débats des éléments comptables qui ont permis au tribunal de retenir un préjudice d'exploitation s'élevant à la somme arrondie de 82 000 euros qui n'est pas sérieusement critiquée et sera confirmée.
Sur la garantie due par les bailleurs successifs MM X et U et la sci Amad
Les consorts Y font valoir qu'ont été annexés à l'acte de vente passé au profit de MM X et U la copie des actes de procédure les opposant à la société Grand Hôtel ainsi que la copie du rapport de l'expert ... et notamment la copie de l'assignation en refus de renouvellement de bail qui avait pour origine le refus par la locataire d'exécuter les travaux, que la clause de subrogation prévoyant que les acquéreurs feront leur affaire personnelle de la procédure, étant subrogés dans tous les droits et obligations des vendeurs, et supporteront les conséquences juridiques et financières de la procédure, a été édictée en conséquence dans l'acte de vente, que l'état des frais qui a été établi à l' intention des acquéreurs contient tous les actes des procédures en cours y compris l'expertise de M. ..., que l'engagement de MM X et ... vise donc bien toutes les procédures dont celle concernant l'exécution des travaux, la procédure relative au refus de renouvellement en étant seulement la conséquence.
Or il existait, lors de la vente par les consorts Y à MM X et U, deux procédures distinctes en cours, l'une concernant une demande de réalisation de travaux diligentée par la locataire, reconventionnellement à la demande en fixation du loyer du bail renouvelé, et qui a donné lieu à un jugement avant dire droit du tribunal du 12 janvier 2006 désignant un expert .... ... lequel a déposé son rapport le 28 septembre 2009, l'autre en validation du congé refus de renouvellement et refus de paiement d'une indemnité d'éviction délivré le 1er février 2007, procédure diligentée par la bailleresse Mme Y par assignation du 9 octobre 2007 ;
L'acte de vente fait expressément référence à la procédure en validation de congé 'actuellement en cours' devant le tribunal de grande instance de Paris en visant la sommation valant congé délivrée le 1er février 2007 par la bailleresse à la locataire, l'assignation (reproduite en son dispositif) délivrée à la suite le 9 octobre 2007 en validation de congé ; est visé également la copie du rapport d'expertise de M. ... annexé à l'acte, sans toutefois qu'il soit fait de référence explicite à la procédure en exécution de travaux diligentée par la société locataire au cours de laquelle il est intervenu ;
L'indication dans l'acte que l'acquéreur fera, à compter de la vente, son affaire personnelle de 'ladite procédure' à l'effet de quoi le vendeur le subroge expressément dans tous ses droits et obligations, et supportera 'les conséquences juridiques et financières pouvant résulter de ladite procédure' ne permet pas en conséquence de retenir que la clause de subrogation s'étend à la procédure en exécution de travaux à laquelle il n'est fait référence que de façon allusive par l'indication du dépôt de rapport d'expertise, au contraire de l'autre procédure en validation du congé présentée dans l'acte comme étant 'la procédure en cours'.
Le fait que la note des frais réclamés à l'acquéreur au terme de l'acte contiendrait les frais d'actes relatifs à la procédure en exécution de travaux annexés (pour partie seulement) à l'acte de vente ne permet pas, à défaut de mention explicite dans l'acte, de retenir que l'acquéreur a également consenti expressément à une subrogation dans les droits et obligations du vendeur, au titre de la procédure en exécution de travaux.
Il s'ensuit qu'en ce qu'il a débouté les consorts Y de leur demande de garantie à l'encontre de MM X et U, le jugement sera confirmé ; il sera également confirmé en ce qu'il a jugé que la sci Amad qui a acquis le bien de MM X et U ne pouvait être en conséquence tenue elle-même à garantie envers les consorts Y, les premiers juges ayant exactement retenu que l'allégation de la renonciation à recours de la locataire à l'encontre du vendeur dans l'acte du 25 mars 2009 était sans influence pour apprécier la portée de la clause de subrogation et le fait que la sci Amad ait les mêmes associés que la sarl Grand Hôtel de Clermont est inopérant ;
Sur les demandes reconventionnelles
Les dispositions de l'acte de vente du 19 septembre 2008 qui comporte essentiellement des omissions ou imprécisions, révèlent que les consorts Y ne se sont livrés à aucune manoeuvre pour tenter de masquer à leurs acquéreurs MM X et U la nature et l'importance des travaux à réaliser, la communication du rapport d'expertise de M. ... dont il est fait état dans l'acte comme leur ayant été communiqué étant de nature à les éclairer suffisamment sur l'état du bien qu'ils acquéraient ; ils sont donc mal fondés à demander à être indemnisés du préjudice résultant pour eux d'une rétention prétendument fautive d'informations par les consorts Y.
La sci Amad expose qu'elle a acquis l'hôtel au prix de 800 000 euros payé par MM X et U augmenté des frais supportés par eux de 108 000 euros, somme qui est 'la conséquence de la duperie des consorts Y qui ont caché la question des travaux lors de la vente à MM X et U' ; or il vient d'être dit que les consorts Y ne se sont livrés à aucune manoeuvre dolosive, aucune rétention fautive d'informations de sorte que la sci Amad qui n'établit pas au surplus le lien de causalité entre la faute alléguée des consorts Y et le prix de vente qu'elle a payé qui n'a été augmenté que des frais exposés par MM X et U, est mal fondée en sa demande en dommages intérêts.
La sarl Grand Hôtel de Clermont qui a vu son chiffre d'affaires augmenter depuis 2008 n'établit pas le préjudice que lui a causé le retard mis dans l'exécution des travaux, étant observé que l'expert a constamment souligné dans son rapport que la société Grand Hôtel de Clermont s'était abstenue tout au long de l'expertise qui a duré trois années, de lui communiquer les éléments permettant d'évaluer son préjudice résultant des travaux ; elle sera déboutée en conséquence de sa demande en dommages intérêts.
Sur les autres demandes
Les consorts Y qui succombent en leur recours sont mal fondés en leur demande de dommages intérêts pour procédure abusive à l'encontre de MM X et U et de la sarl Grand Hôtel de Clermont ; ils supporteront les entiers dépens de première instance et d'appel ;
Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, les sommes allouées sur ce fondement en première instance étant confirmées. Les frais de l'expertise judiciaire seront à la charge des consorts Y ;

PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a condamné les consorts Y à payer à la société Grand Hôtel de Clermont la somme de 172 500 euros au titre des travaux,
Reformant sur ce point et statuant à nouveau,
Condamne les consorts Y à payer à la société Grand Hôtel de Clermont la somme de 168 500 euros au titre des travaux laissés à sa charge ;
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Condamne in solidum M. Lucien Y, Mme Régine Y et M. Gérard YX aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et au paiement des frais d'expertise judiciaire.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE