CONSEIL D'ETAT

Statuant au Contentieux

N° 24895

Société anonyme SOVAC- SOVABAIL

Lecture du 15 Decembre 1982

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Conseil d'Etat statuant au contentieux
(Section du contentieux)

Sur le rapport de la 8ème Sous-Section

Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire enregistrés au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat les 23 juin et 2 octobre 1980, présentés pour la société anonyme SOVAC-SOVABAIL, dont le siège social est 28 rue de la Bienfaisance à Paris (8ème), représentée par son président en exercice, et tendant à ce que le Conseil d'Etat: 1° annule le jugement du 13 mars 1980 par lequel le tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande en réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe spéciale d'équipement, auxquelles elle a été assujettie, au titre de l'année 1974, dans les rôles de la ville d'Athis-Mons (Essonne); 2° lui accorde la réduction des impositions contestées; 3° s'il ne s'estimait pas suffisamment informé ordonne une expertise à l'effet a) de déterminer les surfaces totales imposables de l'"Euromarché" dont la société requérante est propriétaire, ainsi que celles des divers éléments composant cet ensemble commercial; b) de vérifier le bien-fondé du choix des termes de comparaison retenus pour déterminer la valeur locative dudit ensemble commercial ainsi que la valeur locative de ces immeubles-types;

Vu le code général des impôts;

Vu l'ordonnance du 31 juillet 1945 et le décret du 30 septembre 1953;

Vu la loi du 30 décembre 1977.

Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative des immeubles commerciaux "est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après: 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location; 2° a) pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou... occupés par un tiers à autre titre que la location..., la valeur locative est déterminée par comparaison. - Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particuliér ou exceptionnel; b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée: soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision, lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe";
Considérant que, pour demander la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties, ainsi que de la taxe spéciale d'équipement prévue à l'article 1607 du code général des impôts, auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 1974, en tant que propriétaire d'un ensemble commercial de type hypermarché, situé à Athis-Mons (Essonne), et mis à la disposition de la société Euromarché en vertu d'un contrat de crédit-bail immobilier, la société anonyme SOVAC-SOVABAIL soutient, à titre principal, que la valeur locative qui a été attribuée aux éléments de cet ensemble commercial autres que les boutiques et magasins de la galerie marchande aurait dû, par application des dispositions susrappelées de l'article 1498 du code général des impôts, être déterminée par voie d'appréciation directe et non par voie de comparaison; qu'à titre subsidiaire, la société fait valoir que la valeur locative calculée selon cette dernière méthode est manifestement excessive en raison, d'une part, du caractère erroné des comparaisons auxquelles l'administration a procédé, d'autre part, d'erreurs commises dans le calcul des surfaces réelles de l'établissement;
Considérant, en premier lieu, que, s'agissant de "biens occupés par un tiers à un autre titre que la location", au sens du 2° de l'article 1498 précité, la valeur locative des immeubles litigieux devait, en principe, être établie par comparaison;
Considérant que, si des immeubles susceptibles d'être valablement retenus comme termes de comparaison pour déterminer la valeur locative de l'immeuble de la société requérante faisaient défaut à Athis-Mons, il résulte de l'instruction que de tels immeubles, existaient dans des communes avoisinantes présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle d'Athis-Mons; que, disposant ainsi de bases de comparaison, l'administration n'était pas en droit de faire application, en l'espèce, du 3° b de l'article 1498 du code, et de fixer la valeur locative contestée par voie d'appréciation directe;
Considérant, en deuxième lieu, qu'il résulte de l'instruction que la valeur locative, qui doit être regardée comme normale, de l'hypermarché situé à Montgeron (Essonne) que l'administration a, plus particulièrement, retenu comme termes de comparaison, était de 190 F par mètre carré de surface pondérée; que, compte tenu à la fois des similitudes et des différences existant entre cet hypermarché et l'"Euromarché" d'Athis-Mons, l'administration n'a pas fait une inexacte appréciation de la valeur locative à attribuer à ce dernier en la fixant à 220 F par mètre carré de surface pondérée;
Considérant, en troisième lieu, que la surface pondérée des installations de l'"Euromarché" d'Athis-Mons autres que celles affectées à la station service a été déterminée par l'administration à partir des surfaces réelles indiquées par la société requérante dans la déclaration qu'elle avait elle-même souscrite en 1971 en vue de la première révision quinquennale des évaluations foncières des propriétés bâties; que si, dans un mémoire en réplique produit devant le Conseil d'Etat, cette société se prévaut de données sensiblement différentes, elle n'établit pas que les indications fournies dans sa déclaration antérieure étaient inexactes et ne fournit aucun élément de nature à justifier une mesure d'expertise; qu'en revanche, l'administration relève, dans le mémoire en défense qu'elle a produit devant le Conseil d'Etat, que les surfaces réelles attribuées à la station-service doivent être rectifiées et ramenées aux chiffres mêmes que la société avait indiqués; qu'il y a lieu, dans ces conditions, d'accorder de ce chef à la société une réduction d'imposition dont le montant, non contesté, s'élève à 21 470 F;
Considérant, enfin, que la société requérante ne conteste pas -- les coefficients de pondération dont l'administration a affecté les surfaces réelles des installations de l'"Euromarché" autres que les ateliers de préparation et les allées de circulation; que, si elle soutient que ces derniers éléments auraient dû être respectivement affectés d'un coefficient de 0,50 et de 0,20, elle n'assortit cette prétention d'aucune précision qui permettrait d'en apprécier le bien fondé ou même de justifier une mesure d'expertise.

DECIDE
Article 1er - La taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe spéciale d'équipement auxquelles la société SOVAC-SOVABAIL a été assujettie au titre de l'année 1974, dans les rôles de la ville d'Athis-Mons, sont réduites d'un montant total de 21 470 F.
Article 2 - Le jugement du tribunal administratif de Versailles en date du 13 mars 1980 est réformé en ce qu'il a de contraire à la présente décision.
Article 3 - Le surplus des conclusions de la requête de la société anonyme SOVAC-SOVABAIL est rejeté.