ARRÊT
N°
SNC COMPAGNIE
PETROLIERE DE L EST
C/
SCI LE FONDS DES PETRONS
MTP/DB
COUR D'APPEL D'AMIENS CHAMBRE ECONOMIQUE ARRÊT DU 21 MARS 2013
RG 11/00692
JUGEMENT du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de LAON en date du 18 janvier 2011

PARTIES EN CAUSE
APPELANTE
S.N.C. COMPAGNIE PETROLIERE DE L'EST

NANCY
Représentée initialement par la SCP TETELIN-MARGUET et DE SURIREY, avoués à la Cour jusqu'au 31/12/2011, puis représentée par Me MILHAUD, avocat au barreau d'AMIENS, postulant et plaidant par Me FOLTZ, avocat au barreau de NANCY
ET
INTIMÉE
S.C.I. LE FONDS DES PETRONS agissant poursuites et diligences de son gérant
39 avenue de la gare
02820 saint erme outre et ramecourt
Représentée initialement par la SCP LEMAL et GUYOT, avoués à la Cour jusqu'au 31/12/2011, puis représentée par Me GUYOT, avocat au barreau d'AMIENS, postulant et plaidant par Me THIERART, avocat au barreau de REIMS

DÉBATS
A l'audience publique du 10 Janvier 2013 devant Mme ..., entendu en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seul, sans opposition des avocats, en vertu de l'article 786 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 Mars 2013 .
GREFFIER LORS DES DÉBATS Mme BOCQUET
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Mme ... en a rendu compte à la Cour composée de
M. Brieuc de MORDANT de MASSIAC, Président,
M. BOUGON et Mme BOUSQUEL, Conseillers,
qui en ont délibéré conformément à la loi.
PRONONCE
Le 21 Mars 2013 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; M. Brieuc de MORDANT de MASSIAC, Président a signé la minute avec Mr DELATTRE, Greffier stagiaire.
DÉCISION
Faits

Le 1er janvier 1991, la SNC COMPAGNIE PETROLIERE DE L'EST et la SCI LE FONDS DES PETRONS se sont contractuellement liées par un bail commercial portant sur un ensemble immobilier bâti et non bâti sis à Saint Erme, le bail devant se terminer le 18 juin 2009 ;
Les parties ont décidé d'un commun accord de mettre un terme au bail commercial le 8 décembre 2005 ;
Suivant acte signé entre les parties le 18 mai 2006, la SCI LE FONDS DES PETRONS a donné à bail à la SNC COMPAGNIE PETROLIERE DE L'EST l'ensemble immobilier susvisé, avec effet au 1er janvier 2006, pour une durée de deux ans, pour un loyer de 35 000 EUR par an ;
Il était précisé dans ce bail que les parties entendaient l' exclure du statut des baux commerciaux, et qu'il prendrait fin le 31 décembre 2007.
Par courrier RAR du 16 mai 2007, la SNC COMPAGNIE PETROLIERE DE L'EST a proposé à son bailleur de prolonger le bail pour une durée d'un an et la SCI LE FONDS DES PETRONS a donné son accord par courrier du 24 mai 2007 ;
Par courrier RAR du 8 juillet 2008, la SNC COMPAGNIE PETROLIERE DE L'EST indiquait à la SCI LE FONDS DES PETRONS qu'elle ne souhaitait pas renouveler le bail, restituerait l'ensemble des biens loués à la bailleresse le 31 décembre 2008 et qu'elle engagerait les travaux nécessaires à la dépollution du site avant leur restitution.
Par courrier du 8 septembre 2008,le conseil de la bailleresse répondait à sa locataire que le congé n'était pas valable compte tenu de la transformation du bail précaire en bail commercial à l'issue du premier et elle lui réclamait, le 6 janvier 2009, le loyer du1er trimestre 2009.
Le 18 décembre 2008, la SNC COMPAGNIE PETROLIERE DE L'EST a déclaré à la préfecture de l'Aisne sa cessation d'activité sur le site et les mesures prises pour assurer sa mise en sécurité.
Par exploit d'huissier du 27 juin 2011, la SNC COMPAGNIE PETROLIERE DE L'EST a donné congé pour le 31 décembre 2011.
Procédures
C'est dans ce contexte que la SCI LE FONDS DES PETRONS, par acte du 6 avril 2009, a fait assigner la SNC COMPAGNIE PETROLIERE DE L'EST devant le tribunal de grande instance de Laon aux fins notamment d'entendre constater l'existence d'un bail commercial entre les parties ayant pris effet au 1er janvier 2006 suite à la transformation du bail précaire conclu le 18 mai 2006 en bail commercial ; d'entendre constater que le congé donné le 8 juillet 2008 était dépourvu de tout effet; de l'entendre condamnée à lui régler la somme de 10 465 EUR au titre du loyer dû pour le premier trimestre 2009 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et la somme de 10 465 EUR exigible au 1er jour de chaque trimestre au fur et à mesure de leur exigibilité à compter du 1er avril 2009, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité.
Devant le tribunal, la requérante a demandé au tribunal de dire qu'il existait un bail commercial entre les parties ayant pris effet, soit au 1er janvier 2006 suite à la transformation du bail précaire conclu le 18 mai 2006 en bail commercial, soit au 1er janvier 2008 suite au maintien dans les lieux de la SNC COMPAGNIE PETROLIERE DE L'EST à l'issue du bail précaire expirant le 31 décembre 2007, de dire que le congé délivré le 8 juillet 2008 par la SNC COMPAGNIE PETROLIERE DE L'EST était dépourvu de tout effet, de condamner cette dernière à lui payer la somme de 20 930 EUR au titre des loyers dus pour les deux premiers trimestres de 2009, avec intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2009, la somme de 20 930 EUR au titre des loyers dus pour les deux derniers trimestres de l'année 2009, devenus exigibles les 1er juillet et 1er octobre 2009, avec intérêts au taux légal à compter de leur exigibilité, outre la somme de 10 465 EUR au titre du loyer de chaque trimestre devenu exigible à compter du 1er janvier 2010, avec intérêts au taux légal compter de leur date d'exigibilité;
La requise a demandé au tribunal de dire que le bail la liant à la SCI LE FONDS DES PETRONS était un bail précaire, exclusif du statut des baux commerciaux et qu'il a pris fin le 31 décembre 2007 ; de dire qu'elle a exécuté les obligations découlant de ce bail; de débouter la SCI LE FONDS DES PETRONS de ses demandes et de condamner cette dernière à lui régler la somme de 5 000 EUR à titre de dommages intérêts pour procédure abusive.

Par jugement rendu le 18 janvier 2011 le tribunal de grande instance de Laon a notamment dit qu'il existait un bail commercial entre les parties ayant pris effet au 1er janvier 2006; que le congé donné le 8 juillet 2008 par la SNC COMPAGNIE PETROLIERE DE L 'EST était dépourvu de tout effet; les premiers juges ont également condamné la SNC COMPAGNIE PETROLIERE DE L 'EST à payer à la SCI LE FONDS DES PETRONS la somme de 20 930 EUR au titre des loyers dus pour les deux premiers trimestres de 2009, avec intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2009, celle de 20 930 EUR au titre des loyers dus pour les deux derniers trimestres de l'année 2009, devenus exigibles les 1er juillet et 1er octobre 2009, avec intérêts au taux légal à compter de leur exigibilité ; la somme de 10 465 EUR au titre du loyer de chaque trimestre devenu exigible à compter du 1er janvier 2010 jusqu'au jour de la décision, avec intérêts au taux légal compter de leur date d'exigibilité ; dit n'y avoir lieu de condamner la SNC COMPAGNIE PETROLIERE DE L'EST au paiement des loyers à venir, non encore exigibles, et a débouté cette dernière de sa demande de dommages intérêts.
Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que le bail signé entre les parties en 2006 était un bail de courte durée soumis au régime de l'article L145-5 du code de commerce suivant les termes du contrat ; que le preneur s'est maintenu dans les lieux au delà de deux ans; qu'il n'est pas établi que les parties aient entendu déroger à l'application du statut des baux commerciaux ; qu'au contraire la preneuse a elle même, dans son courrier du 16 mai 2007 analysé la prolongation de la durée du bail en une transformation en bail commercial, la seule concession, convenue d'un commun accord, étant d'accepter la transformation en bail commercial à compter du 1er janvier 2006, et non 2008 et qu'aucun congé n'a été valablement donné pour le 31 décembre 2008.

La SNC COMPAGNIE PETROLIERE DE L'EST a interjeté appel de cette décision par déclaration formée au secrétariat-greffe de la cour d'appel de céans le 17 février 2011.
Demandes en appel
La SNC COMPAGNIE PETROLIERE DE L'EST, appelante, demande notamment à la cour dans ses dernières écritures, déposées au secrétariat greffe de la juridiction de céans le 12 septembre 2011, d'infirmer le jugement entrepris ; de dire que le bail la liant à la SCI LE FONDS DES PETRONS était un bail précaire, exclusif du statut des baux commerciaux et qu'il a pris fin le 31 décembre 2007 ; de dire qu'elle a exécuté les obligations découlant de ce bail ; de débouter la SCI LE FONDS DES PETRONS de ses demandes et de condamner cette dernière à lui régler la somme de 5 000 EUR à titre de dommages intérêts pour procédure abusive.
Elle observe qu'il existait un bail commercial antérieur entre les parties concernant les locaux loués qui a pris effet le 1er janvier 1991 et devait se terminer le 18 juin 2009; que toutefois le site n'était plus pérenne pour elle et que c'est la raison pour laquelle les parties ont décidé de mettre un terme au bail commercial le 8 décembre 2005 et de conclure un bail précaire; que cependant, le terme du bail précaire s'est avéré trop court pour lui permettre, à la fois de transférer ses biens et de dépolluer le site ; l'appelante soutient que dans son courrier du 16 juin 2007, elle proposait de prolonger d'un an le bail précaire en raison de ce problème en posant, au conditionnel, la question de savoir si le bail ne deviendrait pas un bail commercial ce qui ne constituait pas une offre de bail commercial puisqu'elle ne souhaitait pas reprendre une activité mais achever la dépollution qui s'est avérée plus longue que prévue et qu'elle ne pouvait pas interrompre ; que la SCI lui a répondu que le bail deviendrait commercial jusqu'au 31 décembre 2008 et qu'elle a réalisé des travaux de dépollution pour un montant de 93 774,18 EUR TTC. L'appelante souligne que l'article L 145-5 al 2 du code de commerce ne saurait trouver application puisque l'article L 145-1 du même code ne s'applique qu'aux locataires entrant dans les lieux et les exploitant, ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque la locataire était dans les lieux depuis 1991, l'intention des parties étant de mettre un terme à la location en raccourcissant le bail initié en 1991 à la demande du bailleur qui avait un projet immobilier sur le site et non de conclure un nouveau bail. L'appelante soutient que son maintien dans les lieux n'a pas dénaturé l'intention des parties concernant une occupation précaire ; puisque l'article 2 de la convention prévoyait que le bail se terminerait le 31 décembre 2007 à minuit, même à défaut de dénonciation à cette date ; que l'appelante a versé une indemnité d'occupation jusqu'à son départ et que la SCI a repris possession de la maison d'habitation se trouvant sur le site dés 2007 et l'a relouée ; l'appelante dit encore que la SCI lui a demandé de lui trouver des acheteurs pour son matériel et l'a directement vendu à la société MINERVA OIL, sans que l'appelante n'ai jamais eu entre les mains le prix de la vente.
La la SCI LE FONDS DES PETRONS demande notamment à la cour dans ses dernières écritures, déposées au secrétariat greffe de la juridiction de céans le 13 juillet 2011, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et, y ajoutant, de condamner l'appelante à lui régler la somme de 10 465 EUR par trimestre au titre des loyers devenus exigibles à compter de la date du jugement du 18 janvier 2011 jusqu'à l'arrêt à intervenir avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacun des loyers ; de dire que les intérêts dus pour une année entière produiront eux même des intérêts.
Elle soutient que le bail signé en 2006 n'était pas un bail précaire mais un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux régi par l'article L145-5 du code de commerce ; qu'il s'est transformé en bail commercial par la volonté commune des parties, et subsidiairement, parce que le locataire s'est maintenu dans les lieux à l'issue du bail précaire ; que dans son courrier du 16 mai 2007 le preneur a dit que du fait de la prolongation du bail, il se transformerait en bail commercial et que la première période triennale s'achèverai le 31 décembre 2008, le conditionnel assortissant l'offre voulant seulement dire que cette transformation était subordonnée à l'acceptation du bailleur, laquelle a été donnée le 24 mai 2007 ; que d'autre part, le preneur a rappelé dans un courrier du 8 juillet 2008 que le bail expirait le 1er janvier 2009. L'intimée ajoute que l'article L 145-5 prévoit une durée maximale du bail dérogatoire de deux ans et que la référence à l'entrée dans les lieux du preneur se réfère à la signature d'un nouveau bail impliquant automatiquement l'entrée dans les lieux du preneur ; que ce dernier a poursuivi son activité bien au delà de la date prévue de deux ans; qu'en cas de maintien dans les lieux du locataire au delà de deux ans le statut des baux commerciaux ne peut être écarté, sauf si le bailleur y renonce de façon non équivoque, ce qui n'est pas le cas ; que l'existence d'une activité commerciale s'apprécie au moment de la conclusion du bail et qu'il importe peu que le maintien dans les lieux résulte de la seule volonté du preneur de poursuivre la dépollution du site; que du reste, l'appelante a continué son activité de vente de produits, bien après décembre 2007 ; que le fait que la maison d'habitation ait été relouée par l'appelante, à compter de juillet 2008, d'ailleurs à la demande de la preneuse est indifférent; que cette maison représente une part négligeable des biens loués et que la preneuse n'a jamais demandé de diminution du prix du bail ; que la preneuse devait respecter un délai de congé de 6 mois, à l'expiration de la première période triennale, ce congé devant être donné par acte extra judiciaire, et donc, au plus tard le 30 juin 2008, pour la première période triennale expirant le 31 décembre 2008; que le congé donné le 8 juillet 2008 par LRAR était donc irrégulier.
EN CET ÉTAT,
Sur la recevabilité de l'appel
La SNC COMPAGNIE PETROLIERE DE L'EST ayant formé son recours dans les délais et forme prévus par la loi, et la recevabilité de l'acte n'étant pas contestée, la cour recevra l'intéressée en son appel.
Sur le bien fondé de l'appel
Aux termes de l'article L145-5 du code de commerce, qui régit les baux de courte durée dérogatoires au statut des baux commerciaux 'les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans ; si, à l'expiration de cette durée, le preneur est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.'
Il existe également des conventions d'occupation précaires qui ne sont autorisées qu'en raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d'autres causes que la volonté des parties ;
Il convient d'observer que la convention d'occupation précaire se différencie du bail de courte durée prévu à l'article L145-5 du code de commerce car la convention d'occupation précaire n'est pas limitée dans le temps et peut durer tant que le motif de précarité qui a justifié sa conclusion ne se réalise pas.
Il appartient au juge de donner à la convention des parties sa qualification exacte et de vérifier si le contrat signé entre les parties est un bail précaire au sens de l'article L145-5 du code de commerce ou bien une convention d'occupation précaire.
Pour qu'il y ait convention d'occupation précaire il faut qu'il y ait une fragilité du droit de l'occupant, résultant de l'incertitude sur la durée de l'occupation, et qu'il existe des circonstances légitimant la précarité.
Il faut aussi que les deux parties aient entendu conclure une telle convention.
En l'espèce, il faut se placer au moment de la conclusion du contrat, le 18 mai 2006, pour apprécier la volonté des parties ;

Il résulte des pièces produites que le projet de bail commercial proposé par le bailleur en juillet 2005 dont le loyer était augmenté par rapport au bail antérieur n'a pas été accepté par le locataire ;
L'appelante ne justifie pas avoir fait connaître à la propriétaire du site qu'elle souhaiter le quitter ni qu'elle avait commencé la dépollution du site avant la conclusion de la convention signée en mai 2006 ;
Qu'au contraire les termes du bail ont entendu, page 2, se soumettre aux dispositions de l'article L145-5 du code de commerce, et prévu une durée du bail de deux ans ;
Il n'est pas prévu dans la convention de mai 2006 un motif de précarité justifiant la conclusion de ce bail ; et il n'est pas démontré l'existence d'un tel motif à ce moment là ;
Il existe des mentions contradictoires dans le bail page 2 et 3, car les parties ont, page 2, dit que si le bail se prolongeait il serait soumis au statut des baux commerciaux, et page 3 que le bail n'était pas soumis à ce statut ;
En tout état de cause, les parties peuvent, d'un commun accord, convenir d'autres dispositions, et, par courrier RAR du 16 mai 2007, la SNC COMPAGNIE PETROLIERE DE L'EST a proposé à son bailleur de prolonger le bail pour une durée d'un an et indiqué clairement que, du fait de la prolongation du bail précaire, il se transformerait en un bail commercial dont la première période triennale s'achèverait le 31 décembre 2008; ce que la bailleresse a accepté officiellement ;
L'appelante justifie avoir indiqué, dans ce courrier, à la bailleresse qu'elle souhaitait disposer du site, jusque fin 2008, pour lui permettre d'achever le transfert de ses activités, et de dépolluer le site ;
Il ressort clairement de ce courrier que l'appelante n'entendait conserver le site que jusqu'en décembre 2008 ; cependant, c'est au moment de la signature de la convention du 18 mai 2006 qu'il faut se placer pour déterminer la nature du contrat conclu pour deux ans, or, il n'est pas justifié par l'appelante qu'elle a averti la bailleresse du motif précis de sa demande d'occupation de courte durée à savoir, le transfert de son activité et la dépollution du site avant le 18 mai 2007 ; si bien qu'elle ne justifie pas que l'intention des deux parties était, en mai 2006, de convenir d'une occupation précaire des lieux pour le transfert de l' activité de la preneuse et la dépollution du site ;
La bailleresse n'a pas exprimé de façon non équivoque son accord pour que le bail échappe au statut des baux commerciaux à l'expiration du bail si la locataire se maintenait dans les lieux, et a, au contraire, écrit qu'elle acceptait de proroger le bail conclu, mais qu'un bail commercial soumis au statut dont le premier terme triennal expirerait le 31 décembre 2008, prendrait effet.
Le bail conclu le 18 mai 2006 était donc bien un bail précaire ; un nouveau bail ayant été conclu après la fin du bail conclu en 1991, les dispositions de l'article L145-5 du code de commerce devant trouver application la formule 'lors de l'entrée du locataire' s'interprétant en l'espèce comme 'Lors de la prise d'effet du nouveau bail' qui implique une nouvelle entrée dans les lieux à l'occasion du nouveau bail ;
Il importe peu qu'une maison se trouvant sur le site ait été louée, l'appelante ne contestant pas avoir occupé le site après le 16 mai 2008, et ne démontrant pas s'être opposée à cette location ou avoir protesté avant l'introduction de la présente instance ; la vente du matériel est également inopérante puisqu'intervenue après la signature du bail précaire.
Le bail précaire a donc bien été suivi par un bail commercial dont les parties ont convenu, aux termes de leurs courriers respectifs des 16 et 24 mai 2007 qu'il prendrait effet le 1er janvier 2006 et non le 1er janvier 2008 ; la première période triennale se terminant par conséquent, le 31 décembre 2008.
En conséquence, et comme l'a justement estimé le tribunal, le courrier adressé le 8 juillet 2008 à la SCI intimée par la SNC COMPAGNIE PETROLIERE DE L'EST ne pouvait valoir congé, ce dernier devant être délivré par acte extra judiciaire et étant hors délai ;
Le montant des loyers est donc dû par l'appelante pour la période litigieuse ;
Les dispositions du jugement entrepris seront donc confirmées, sauf en ce qui concerne sa disposition sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et la SNC COMPAGNIE PETROLIERE DE L'EST sera déboutée de ses demandes ;
Y ajoutant, l'appelante sera condamnée à régler à la SCI LE FONDS DES PETRONS la somme de EUR par trimestre au titre des loyers devenus exigibles à compter de la date du jugement entrepris rendu le 18 janvier 2011 jusqu'à celle du présent arrêt, les sommes correspondantes étant assorties des intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacun des loyers trimestriels, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La partie perdante devant, aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, être condamnée aux dépens, la cour condamnera la SNC COMPAGNIE PETROLIERE DE L'EST, qui succombe, à supporter les dépens de la procédure d'appel,
La partie perdante devant, en outre, aux termes de l'article 700 du même code, être condamnée à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une somme arbitrée par le juge en tenant compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée, la cour condamnera la SNC COMPAGNIE PETROLIERE DE L'EST à payer à la SCI LE FONDS DES PETRONS une somme de 1500 EUR, tous frais de première instance et d'appel confondus,
La SCI LE FONDS DES PETRONS sera déboutée du surplus de ses demandes.

PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Reçoit la SNC COMPAGNIE PETROLIERE DE L'EST en son appel,
Mais le déclarant mal fondé, confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,et déboute la SNC COMPAGNIE PETROLIERE DE L 'EST de ses demandes,
Y ajoutant, Condamne la SNC COMPAGNIE PETROLIERE DE L'EST à payer à la SCI LE FONDS DES PETRONS la somme de EUR par trimestre au titre des loyers devenus exigibles à compter de la date du jugement entrepris rendu le 18 janvier 2011 jusqu'à celle du présent arrêt, les sommes correspondantes étant assorties des intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacun des loyers trimestriels, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière,
Condamne la SNC COMPAGNIE PETROLIERE DE L'EST aux dépens de la procédure d'appel dont distraction au profit de la SCP LEMAL, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Condamne la SNC COMPAGNIE PETROLIERE DE L'EST à payer à la SCI LE FONDS DES PETRONS la somme de 1500 EUR, tous frais de première instance et d'appel confondus conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute SCI LE FONDS DES PETRONS du surplus de ses demandes, LE GREFFIER LE PRÉSIDENT