COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac 51A
1ère chambre 2ème section
ARRÊT N°
CONTRADICTOIRE
DU 19 MARS 2013
R.G. N° 11/08826
AFFAIRE
Claude Z
...
C/
SA EFIDIS
Décision déférée à la cour Jugement rendu le 30 Novembre 2011 par le Tribunal d'Instance de COURBEVOIE
N° Chambre
N° Section
N° RG 11-11-561
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le
à
SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD
SCP DEBRAY CHEMIN
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX NEUF MARS DEUX MILLE TREIZE,

La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre
Monsieur Claude Z
né le ..... à LE TEIL (07400)
de nationalité Française

NEUILLY SUR SEINE
représenté par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD (Me Martine ...), Postulant (avocats au barreau de VERSAILLES - N° du dossier 1149674 )
assisté de Me Philippe LEBAUVY, Plaidant (avocat au barreau de PARIS, vestiaire R248)
Madame Marie-Christine WZ épouse WZ
née le ..... à TERRASSEN

NEUILLY SUR SEINE
représentée par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD (Me Martine ...), Postulant (avocats au barreau de VERSAILLES - N° du dossier 1149674 )
assistée de Me Philippe LEBAUVY, Plaidant (avocat au barreau de PARIS, vestiaire R248)
APPELANTS
****************
SA EFIDIS
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés

PARIS CEDEX 12
représentée par la SCP DEBRAY CHEMIN (Me Christophe DEBRAY), Postulant (avocats au barreau de VERSAILLES - N° du dossier 12000008)
assistée de Me MORRON, Plaidant (avocat au barreau de PARIS)
INTIMÉE
****************

Composition de la cour
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 Février 2013 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant M. Serge PORTELLI, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de
M. Paul-André RICHARD, Président,
M. Serge PORTELLI, Président,
Mme Véronique CATRY, Conseiller,
Greffier, lors des débats Madame Marie-Pierre QUINCY,

FAITS ET PROCÉDURE,
Les époux Z ont signé le 16 septembre 1977 un bail d'habitation pour un logement au à Neuilly sur Seine et un emplacement de stationnement. Au dernier état, il s'agit d'un immeuble conventionné.
La société Efedis a assigné les époux Z le le 21 avril 2011 aux fins de - dire et juger que le surloyer est applicable aux époux Z
- constater que, faute d'avis d'imposition, la société Efidis est en droit d'appliquer le coefficient maximum de dépassement du plafond, dire et juger que le coefficient maximum est de 3 jusqu'en 2008 inclus et de 14,9 à partir de janvier 2009 et plafonné à partir du 1er janvier 2010, et qu'elle a appliqué les bases de calcul du surloyer en prenant comme surface habitable 69,70m2, prix tel qu'indiqué par les arrêtés régulièrement publiés
- condamner les époux Z à la somme de 59.389,24euros avec intérêts de droit à compter de l'assignation correspondant au montant des loyers et surloyers impayés depuis le 31 mai 2006
- prononcer la résiliation judiciaire du bail et, à titre subsidiaire les condamner sous astreinte de 200euros par jour de retard à communiquer leur avis d'imposition depuis l'année 2009
- les condamner à 3000euros de dommages intérêts, à 1500euros sur le fondement de l'article 700 avec exécution provisoire.
Les époux Z acceptaient de régler le surloyer pour l'année 2007, demandaient le débouté pour le surplus et contestaient la régularité des mises en demeure.

Le tribunal de Courbevoie a rendu le 30 novembre 2011 le jugement suivant. Il a condamné les époux Z à payer à la société Efidis la somme de 51.811,48euros avec intérêts de droit à compter du 21 avril 2011, prononcé la résiliation judiciaire du bail à compter du jugement et condamné les époux Z à payer à la société Efidis la somme de 1.000euros au tire de l'article 700 et aux dépens et a rejeté les autres demandes.
En appel, les époux Z au principal contestent la régularité des mises en demeure délivrées par la société Efidis et concluent à l'infirmation ainsi qu'au débouté des demandes. Ils demandent le remboursement de la somme de 3.788,88euros payée par erreur pour 2007. A titre subsidiaire, ils demandent que soit fixé le montant annuel du surloyer de solidarité pour 2009 à 315,7eurosx12 soit 3.788,4euros. En tout état de cause, ils demandent la condamnation de la société Efidis à payer 1500euros pour le préjudice moral subi, 5000euros sur le fondement de l'article 700 et aux dépens.
La société Efidis demande la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail. Elle demande qu'il soit dit et jugé que
- concernant l'année 2006, celle-ci doit être prise en compte dans le montant des sommes dues dans la mesure où la mise en demeure du 27 janvier 2007 ne concerne pas l'année 2007 mais l'année 2006
- seule la somme de 3.788,88euros correspondant à l'année 2008 doit être retirée de la somme de 51.012euros correspondant au montant du surloyer dû actualisé au 7 septembre 2012 incluant le mois d'août 2012
- dans cette première hypothèse, les sommes dues et à propos desquelles Efidis sollicite la condamnation des consorts Z est de 47.223,12euros + 11.994,41euros soit au total 59.217,53euros
- dans l'hypothèse où la cour ne retiendrait pas l'appel incident de la société Efidis le montant des sommes dues est de 45.328,68euros+ 11.994,41euros soit au total 57.323,09euros.
Et ce, avec intérêts de droit à compter de l'assignation introductive d'instance.
La société Efidis demande en outre l'expulsion avec astreinte, la condamnation à une indemnité d'occupation majorée de 10%, à 8.000euros de dommages intérêts, 5.000euros sur le fondement de l'article 700 et aux dépens.

MOTIFS
Sur la régularité des mises en demeure quant à leur destinataire
Les époux Z ne contestent pas que les dispositions du code de la construction et de l'habitation leur soient applicables (article L 353-8) et notamment le paiement d'un surloyer. Ils contestent en revanche la régularité des mises en demeure qui leur ont été adressées.
Les époux Z soutiennent que les courriers adressés dans le cadre des mises en demeure ne sont adressés qu'à M. Z et ne peuvent donc avoir effet à l'encontre du couple. Ils invoquent une jurisprudence concernant l'existence ou la modification du droit au bail. Mais tel n'est pas le cas des courriers adressés en application de l'article L 441-9 qui ne visent que le supplément de loyer de solidarité. Ces courriers adressés à l'un quelconque des deux époux débiteurs solidaires du loyer étaient donc valables au regard de leur objectif, à savoir réunir des documents permettant de calculer le montant du surloyer, calcul provisoire puisqu'il est révisable aussitôt reçus les pièces réclamées aux locataires.
Sur la régularité des mises en demeure quant au destinataire des lettres
Les époux Z soutiennent que les mises en demeure produites par la société Efidis n'ont pas de valeur probante car elles ne mentionnent aucun destinataire à l'exception de celle de l'année 2008. Ils notent également que les numéros de contrat qui auraient pu permettre l'identification du destinataire ne sont pas davantage probants car les numéros mentionnés sur les pièces produites ne correspondent pas à celui de leur contrat. La société Efidis réplique que les mises en demeure ont toutes été envoyées sous forme de 'lettres-enveloppes' à l'ensemble des locataires concernés. Il y a toutefois quelque incohérence à affirmer que le contenu des mises en demeure n'est pas conforme aux exigences légales et à soutenir qu'on ne les a pas reçues. Cette demande sera donc rejetée.
Sur la régularité des mises en demeure quant aux mentions exigées
Les époux Z reprennent l'argumentation développée devant le tribunal d'instance concernant l'absence de reproduction de l'article L 441-9 sur la lettre de mise en demeure.
Aux termes de l'article L 441-9 du code de la construction et de l'habitation, afin de déterminer éventuellement le montant d'un surloyer, l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer. Le locataire est tenu de répondre dans le délai d'un mois.
'A défaut, poursuit l'article, et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.'
Le tribunal fait application de l'article 114 du code de procédure civile qui prévoit qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public et que la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. Il a retenu à juste titre que l'article L 441-9 ne prévoyait en aucun cas une nullité en cas d'inobservation de la formalité prévue à son dernier alinéa et que les époux Z ne justifiaient d'aucun grief dès lors que les dispositions de la loi était reproduites sans ambiguïté sur les lettres qu'ils avaient reçues.
Sur les sommes dues au titre du surloyer pour l'année 2009 et l'entrée en vigueur du décret n°2008-825 du 21 août 2008
Les époux Z ont changé leur argumentation depuis l'audience de première instance. Ils soutiennent en appel, à titre subsidiaire, que le montant du surloyer de l'année 2009 a été mal calculé par la société Efidis et par le tribunal.
Il s'agit d'interpréter les modifications apportées à l'article R441-21 du code de la construction et de habitation par le décret n°2008-825 du 21 août 2008 relatif au supplément de loyer de solidarité. Ce texte a changé la façon de calculer le coefficient de dépassement du plafond de ressources.
Les époux Z soutiennent que le nouveau texte n'était pas applicable à compter du 1er janvier 2009 et que l'ancienne formule de calcul continuait à recevoir application.
Le dispositif d'entrée en vigueur était prévu à l'article 3 du décret. Il faisait une distinction en fonction de l'engagement d'une procédure d'élaboration avant le 1er janvier 2009 par l'organisme HLM ou la SEM d'une convention mentionnée par l'article 445-1 du code de la construction et de habitation, dite 'convention d'utilité sociale' (CUS).
Cet article 3 dispose 'Sous réserve des dispositions du présent article, les dispositions du présent décret entrent en vigueur au 1er janvier 2009...
A l'égard des organismes d'habitations à loyer modéré et des sociétés d'économie mixte dont l'organe délibérant décide, avant le 1er janvier 2009, d'engager la procédure d'élaboration d'une convention mentionnée à l'article L.445-1 du code de la construction et de l'habitation et envisage de déroger à l'occasion de cette convention aux règles applicables en matière de supplément de loyer de solidarité, les dispositions des II et V de l'article 1er ne s'appliquent que sous réserve des dispositions de cette convention à compter de la conclusion de cette dernière.
A défaut de l'adoption ou de la conclusion et de l'entrée en vigueur des programmes ou conventions mentionnés aux alinéas précédents avant le 1er janvier 2010, les dispositions des II et V de l'article 1er entrent en vigueur à cette date.'
La procédure d'entrée en vigueur est donc la suivante
- Les nouvelles dispositions entrent normalement en vigueur dès le 1er janvier 2009
- Si l'office HLM ou la SEM envisage de conclure une convention CUS qui dérogerait aux nouvelles de calcul du coefficient, l'entrée en vigueur des nouvelles normes du décret est suspendue à la conclusion de cette convention
- Si cette convention n'est pas signée avant le 1er janvier 2010, le décret entre en vigueur à cette date-là.
En l'espèce, la société Efidis n'a pas engagé de procédure en vue de l'élaboration d'une telle convention. Le premier alinéa de l'article 3 du décret du 21 août 2008 reçoit donc application. Le calcul retenu par la société Efidis et le tribunal d'instance est donc exact.
Sur le total des sommes dues
Le tribunal avait retenu les solutions suivantes selon les années concernées.
- Pour l'année 2006, la mise en demeure du 29 janvier 2007 ne pouvait être retenue car elle visait l'année 2007.
- Pour l'année 2008, la preuve de la réception de la mise en demeure ne pouvait être rapportée en l'absence d'accusé de réception.
- Pour les années 2009 à 2011, les surloyers étaient dus.
La société Efidis a relevé un appel incident à propos de la mise en demeure du 29 janvier 2007. Le tribunal avait retenu que cette mise en demeure visait l'année 2007. La société Efidis a rappelé quelle était la procédure en la matière. La lettre expédiée fin décembre ou début janvier demande communication de l'avis d'imposition adressée par les services fiscaux au mois d'août de l'année écoulée. Il est effectivement évident que la mise en demeure du 29 janvier 2007 ne pouvait concerner que les revenus de l'année en cours.
Il y a donc lieu de réformer le jugement sur ce point et condamner les époux Z au paiement du surloyer pour l'année 2006.
Il y a donc lieu de fixer la créance de la société Efidis à la somme de 45.328,68euros au titre des surloyers.
Il est demandé une somme de 11.994,41euros au titre des loyers. Le conseil des époux Z, a longuement développé une argumentation concernant cette dette de loyer. Ont été repris les termes du premier bail de 1977, puis ceux d'un protocole d'accord du 29 juillet 1999 auquel était annexé un avenant. Compte tenu de l'indexation prévue le montant des loyers a été estimé à la somme de 7.202,64euros que la cour retiendra.
Le montant des sommes dues par les époux Z s'élève donc à la somme totale de 45.328,68euros+ 7.202,64euros, soit 52.531,32euros. Il y a donc lieu de les condamner au paiement de cette somme avec intérêts de droit à compter de l'assignation introductive d'instance.
Sur la résiliation judiciaire du bail
Il n'est pas contesté que les loyers n'ont pas été payés sur une très longue période puisqu'ils ont même été recalculés par les époux Z. La dette étant très importante, le tribunal en avait déduit à juste titre à un manquement grave des locataires à leur obligation et avait prononcé la résiliation du bail. Il y a lieu de confirmer le jugement sur ce point.
Sur l'expulsion, l'astreinte et la demande d'indemnité d'occupation
La société Efidis avait demandé l'expulsion des époux Z et le versement d'une indemnité d'occupation. Il a lieu de faire droit à cette demande, dès lors que la résiliation judiciaire a été prononcée et que la dette des époux Z est très importante. Les époux Z devront donc quitter les lieux et les rendre libres de toute occupation. A défaut la cour ordonne leur expulsion et celle de tout occupant de son chef avec l'assistance de la force publique si nécessaire. Ils devront verser une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu'au départ effectif des lieux.
Il n'y a pas lieu toutefois d'assortir cette expulsion d'une astreinte. Sur les demandes de dommages intérêts
Les époux Z demandent la condamnation de la société Efidis à payer 1500euros pour le préjudice moral subi. La société Efidis demande la condamnation des époux Z à payer la somme de 8.000euros de dommages intérêts. Aucune de ces demandes n'étant justifiée, il y a lieu de les rejeter.
Sur l'article 700 et les dépens
Les époux Z ayant été déboutés de l'essentiel de leurs demandes, il y a lieu de les condamner au titre de l'article 700 à payer à la société Efidis la somme de 2000euros ainsi qu'aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, et contradictoirement,
Réforme le jugement entrepris et condamne les époux Z à payer à la société Efidis la somme de 52.531,32euros et ce avec intérêts de droit à compter de l'assignation introductive d'instance.
Confirme le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail.
Dit que les époux Z devront donc quitter les lieux et les rendre libres de toute occupation. A défaut, la cour ordonne leur expulsion et celle de tout occupant de son chef avec l'assistance de la force publique si nécessaire. Ils devront verser une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu'au départ effectif des lieux.
Condamne les époux Z à payer à la société Efidis une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu'au départ effectif des lieux.
Rejette les demandes de dommages et intérêts des deux parties.
Condamne les époux Z au titre de l'article 700 à payer à la société Efidis la somme de 2000euros ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés par les avocats dans les termes de l'article 699 du CPC.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Serge ..., Président, pour M. Paul-André ..., Président empêché, et par Madame ..., greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,