CIV.3 FB
COUR DE CASSATION
Audience publique du 5 octobre 2011
Cassation partielle
M. LACABARATS, président
Arrêt no 1145 FS-D
Pourvoi no B 10-14.485
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant

Statuant sur le pourvoi formé par
1o/ la société Mouial, Ricour-Bunier, Jacques Y et Herbert, société civile professionnelle, dont le siège est Saint-Martin, agissant en la personne de ses co-administrateurs provisoires la SELAS Segard Carboni dont le siège est Gosier et M. le président de la chambre des notaires de Guadeloupe, domicilié Baie Mahault,
2o/ la société Mutuelle du Mans IARD, société anonyme, dont le siège est Le Mans cedex 9,
3o/ la société Mutuelle du Mans IARD assurances mutuelles, dont le siège est Le Mans
cedex 9, société d'assurance mutuelle à cotisations fixes,
contre l'arrêt no RG 08/01326 rendu le 16 novembre 2009 par la cour d'appel de Basse-Terre (1re chambre civile), dans le litige les opposant
1o/ à la société Gestion immobilière Prevost (GIP), société à responsabilité limitée, dont le siège est Saint-Martin,
2o/ à Mme Véronique U, domiciliée Franconville, pris en qualité d'héritière de son père M. Daniel Lucien U, décédé,
3o/ à la société Clasa, société à responsabilité limitée, dont le siège est Paris, en liquidation judiciaire aux droits de laquelle vient la SELARL MB, pris en la personne de M. Bernard R, ès qualités de mandataire liquidateur,
4o/ à la société le Crédit foncier de France, société anonyme, dont le siège est Paris, venant aux droits de la société Entenial, elle-même, venant aux droits de la société anonyme Comptoir des entrepreneurs,
6o/ à Mme Marie-Agnès N, domiciliée Le Gosier, prise en qualité de liquidateur judiciaire du GIE Mont Vernon,
défenderesses à la cassation ;
La société Clasa et la société MB, ès qualités ont formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;
Les demanderesses au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt;
Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 6 septembre 2011, où étaient présents M. Lacabarats, président, Mme Lardet, conseiller rapporteur, MM. Rouzet, Mas, Pronier, Mme Masson-Daum, MM. Jardel, Nivôse, Maunand, conseillers, Mmes Vérité, Abgrall, conseillers référendaires, M. Bailly, avocat général référendaire, Mme Bordeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Lardet, conseiller, les observations de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de la société Mouial, Ricour-Bunier, Jacques Y et Herbert, de la société Mutuelle du Mans IARD et de la société Mutuelle du Mans IARD assurances mutuelles, de Me Blondel, avocat de Mme N, ès qualités, de la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat de la société le Crédit foncier de France, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Clasa et de la société MB, ès qualités, de la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat de la société Gestion immobilière Prevost et de Mme U, l'avis de M. Bailly, avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Constate qu'à la suite de la liquidation judiciaire de la société Clasa déclarée par jugement du 12 avril 2010, l'instance a été reprise par la Selarl MB, en la personne de M. R, désigné en qualité de liquidateur judiciaire de cette société (la société MB, ès qualités) ;
Met hors de cause Mme N, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire du GIE Mont Vernon ;

Attendu, selon l'arrêt no RG 08/01326 attaqué (Basse Terre, 16 novembre 2009), que la société Clasa a fait édifier, dans l'île de Saint-Martin, la première tranche d'un immeuble à usage de résidence hôtelière, dénommée "Hôtel Mont Vernon" exploité par le Groupement d'intérêt économique du même nom (le GIE), vendu par lots de copropriété à des investisseurs bénéficiant des dispositions fiscales prévues par la loi du 11 juillet 1986, dite "loi Pons" ; que, le 27 décembre 1989, la société civile professionnelle (SCP) de notaires Gérald Mouial, Patrick Mouial et Simorre, devenue la SCP Mouial, Ricour-Brunier, Balzame et Herbert (la société notariale), a établi les statuts de l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Gestion immobilière Prevost (l'Eurl GIP) constituée par M. U, et, l'acte authentique de vente par la société Clasa à la société Prevost du lot no 94 ; que l'Eurl GIP a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 5 janvier 1990 ; qu'en 2006, l'Eurl GIP et M. U, aujourd'hui décédé, aux droits duquel se trouve Mme U, ont assigné en annulation de l'acte de vente la société Clasa, la société notariale et ses assureurs, les Mutuelles du Mans assurance IARD assurances mutuelles et Mutuelles du Mans assurances IARD (les MMA), et Mme N, pris en sa qualité de liquidateur judiciaire du GIE ;

Sur le premier moyen du pourvoi incident et le premier moyen du pourvoi principal, réunis
Attendu que les sociétés Clasa et MB, ès qualités, et, la société notariale et les MMA font grief à l'arrêt, pour les sociétés Clasa et MB, ès qualités, de constater la nullité absolue du contrat de vente et de condamner la société Clasa à verser à l'Eurl GIP la somme de 142 302,08 euros correspondant au prix d'acquisition du lot, et, pour la société notariale et les MMA, de prononcer la nullité du contrat de vente, et, de les condamner in solidum à garantir la restitution, par la société Clasa à l'Eurl GIP, de la somme de 143 302,08 euros, alors, selon le moyen
1o/ qu'en omettant de répondre au moyen tiré par la société Clasa dans ses conclusions d'appel de ce que seul le cocontractant de la société en cours de formation était susceptible d'invoquer, au titre du défaut d'une condition de la reprise des engagements souscrits par la société après son immatriculation, l'absence de mention que l'acte était conclu au nom de la société en formation, de sorte que l'Eurl GIP ne saurait s'en prévaloir, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2o/ qu'en toute hypothèse, en omettant de réfuter les motifs du jugement entrepris qu'elle infirme et que la société Clasa s'était appropriée en demandant sa confirmation, aux termes desquels les premiers juges avaient retenu que la nullité de l'acte de vente du 27 décembre 1989, invoquée par l'Eurl GIP était susceptible d'être confirmée dès lors qu'elle n'était destinée à protéger que les tiers avec lesquels la société contracte et que la confirmation tacite de la vente était établie par son exécution volontaire, en toute connaissance de cause, par l'Eurl GIP, alors dotée de la personnalité juridique, la cour d'appel a, de nouveau, violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3o/ qu'en tout état de cause, si l'acte nul de nullité absolue ne peut être rétroactivement confirmé, il est loisible aux parties de renouveler leur accord ou de maintenir leur commune volonté lorsque la cause de la nullité a cessé ; qu'en se bornant à affirmer qu'il n'était justifié d'aucune démarche des parties en vue de procéder à la réfection des actes nuls et à la conclusion de nouveaux contrats se substituant à ceux-ci, ni même d'aucun élément laissant supposer qu'elles en ont eu l'intention, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'exécution par l'Eurl GIP, qui s'était comportée en propriétaire pendant près de quinze ans, postérieurement à l'acquisition de la personnalité morale, du contrat de vente du 27 décembre 1989, ne manifestait pas le maintien de la volonté commune des parties à l'acte de vente, après cessation de la cause de nullité, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1108 du code civil, ensemble l'article 1842 du même code ;
4o/ que les actes d'exécution d'un contrat effectués par une société, après son immatriculation lui conférant la personnalité morale, valent nécessairement réitération de la convention conclue en son nom avant son immatriculation ; qu'en écartant la réitération de l'acte de vente conclu le 27 décembre 1989 au nom de la société GIP, avant son immatriculation, sans rechercher si les actes d'exécution de ce contrat effectués par la société après son immatriculation ne constituaient pas la manifestation d'une volonté sociale qui préalablement n'existait pas, et si, partant, ils n'entraînaient pas nécessairement réitération du contrat frappé de nullité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1101 du code civil et L. 210-6 du code de commerce ;
5o/ que si l'acte nul de nullité absolue ne peut être rétroactivement confirmé, il est loisible aux parties de renouveler leur accord ou de maintenir leur commune volonté lorsque la cause de nullité a disparu, cette réitération, qui peut être tacite, pouvant résulter de l'exécution volontaire de l'engagement initial par les parties, après disparition de la cause de nullité ; qu'en retenant qu'il n'était justifié d'aucune démarche des parties en vue de procéder à la réfection de l'acte nul et à la conclusion d'un nouveau contrat se substituant à celui-ci, ni même d'aucun élément laissant supposer qu'elles en avaient eu l'intention, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les actes d'exécution du contrat de vente, conclu par la société GIP, avant son immatriculation au Registre du commerce et des sociétés, accomplis par la société GIP après que celle-ci a acquis la personnalité morale, ne constituaient pas une réitération de ses engagements, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1101 du code civil et L. 210-6 du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant constaté qu'il ressortait de l'acte que la vente immobilière n'avaient pas été conclue au nom d'une société en formation mais par la société elle-même, que l'Eurl GIP n'avait acquis la personnalité juridique par son immatriculation au registre du commerce et des sociétés que le 5 janvier 1990, et relevé qu'il en résultait que l'Eurl GIP était dépourvue de personnalité morale lui permettant de contracter en son nom le 27 décembre 1989 et qu'elle n'avait pu se livrer, après son immatriculation, à aucune reprise de son acte, faute d'avoir été souscrit par un mandataire pour le compte de la société en formation, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions et procédé, par une appréciation souveraine de la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis et de la commune intention des parties, à la recherche prétendument omise, en a déduit à bon droit qu'étant frappé de nullité absolue pour avoir été conclu par une société inexistante, le contrat n'était pas susceptible de confirmation ou de ratification par un acte unilatéral, exprès ou tacite, de la part de la société après son immatriculation et qu'en l'absence de justification de démarches des parties exprimant leur intention commune de procéder à la réfection de l'acte nul en lui substituant un nouvel accord (ou en le réitérant), l'irrégularité ne pouvait être couverte après le 5 janvier 1990 ni par les actes d'exécution de ce contrat ni par l'attitude ou le comportement de l'associé à l'égard des tiers ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé
Attendu que la cour d'appel a condamné, dans le dispositif de son arrêt, la SCP Mouial, Ricour-Brunier, Balzame et Herbert, et, ses assureurs, les MMA, à payer ensemble à la société Crédit foncier de France, qui n'était pas partie à l'instance, la somme de 6 000 euros ;
Attendu que le fait d'avoir statué au-delà des prétentions des parties ne donne pas ouverture à cassation et que dès lors qu'il a été adjugé plus qu'il n'a été demandé, il appartient à la partie à laquelle cette décision fait grief de saisir la juridiction qui a statué dans les conditions et délai prévus aux articles 463 et 464 du code de procédure civile ;

D'où il suit que le moyen est irrecevable ;

Mais sur le deuxième moyen du pourvoi incident
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande de la société Clasa dirigée contre M. U, aux droits duquel se trouve Mme U, en indemnisation du préjudice causé par l'annulation de la vente du 27 décembre 1989, et, paiement à ce titre, de dommages et intérêts d'un montant provisionnel de 143 302 euros, l'arrêt retient qu'en l'occurrence, dès lors qu'il n'est pas établi que l'Eurl GIP a manqué à ses obligations dans l'entretien et la jouissance du lot de copropriété depuis son acquisition en 1989, ce lot sera réintégré dans le patrimoine de la société Clasa sans que sa dépréciation économique, à la supposer établie, puisse être compensée par une indemnité venant s'ajouter à la restitution en nature ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'annulation de la vente du 27 décembre 1989 en raison du défaut de personnalité juridique à cette date de l'Eurl GIP, non encore immatriculée, n'était pas imputable à un manquement de M. U, aux droits duquel se trouve Mme U, à l'obligation de contracter de bonne foi de nature à engager sa responsabilité délictuelle envers la société Clasa au titre du préjudice subi en raison de la conclusion du contrat annulé, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

Et sur le deuxième moyen du pourvoi principal Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que, pour condamner la société notariale, in solidum avec les MMA, à garantir la restitution par la société Clasa à l'Eurl GIP de la somme de 143 302,08 euros correspondant au prix d'acquisition du lot de copropriété, l'arrêt retient que la garantie de cette restitution est due en conséquence de la faute commise par le notaire ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'une telle restitution ne constituant pas en elle-même un préjudice indemnisable, la société notariale pouvait seulement être condamnée à la garantir à la mesure de l'insolvabilité de la société Clasa, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisième moyen du pourvoi incident qui est subsidiaire ;

PAR CES MOTIFS
CASSE ET ANNULE, mais seulement
- en ce qu'il rejette la demande de la société Clasa dirigée contre M. U, aux droits duquel se trouve Mme U, en indemnisation du préjudice causé par l'annulation de la vente du 27 décembre 1989, et, paiement à ce titre, de dommages et intérêts d'un montant provisionnel de 143 302 euros,
- et en ce qu'il condamne la SCP Mouial, Ricour-Brunier, Balzame et Herbert, in solidum avec les Mutuelles du Mans assurances, à garantir la restitution par la société Clasa à l'Eurl GIP de la somme de 143 302,08 euros correspondant au prix d'acquisition du lot de copropriété ainsi que le paiement des intérêts, l'arrêt rendu le 16 novembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée ;
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens, sauf ceux exposés
- par Mme N, agissant en qualité de mandataire judiciaire du GIE Mont Vernon qui seront supportés par la SCP Mouial, Ricour-Brunier, Jacques Y et Herbert et les MMA,
- et par la société Crédit foncier de France qui seront supportés par la SCP Mouial, Ricour-Brunier, Jacques Y et Herbert et les MMA, pour le pourvoi principal, et, par les sociétés Clasa et MB, ès qualités, pour le pourvoi incident ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq octobre deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la société Mouial, Ricour-Bunier, Jacques Y et Herbert, de la société Mutuelle du Mans IARD et de la société Mutuelle du Mans IARD assurances mutuelles.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la nullité du contrat de vente conclu le 27 décembre 1989 et d'AVOIR en conséquence condamné le notaire à garantir les restitutions, par la société CLASA à la société GESTION IMMOBILIÈRE U, du prix de la vente annulée, outre intérêts ;
AUX MOTIFS QUE le 27 décembre 1989, le notaire a établi sous la forme authentique un acte portant vente par la société CLASA, représentée par un clerc de notaire, à l'EURL GIP représentée également par un clerc de notaire, du lot no 94, avec mobilier, de l'ensemble immobilier dénommé Hôtel MONT VEMON, à usage d'hébergement touristique, situé au lieudit GRISELLE à l'EURL GIP, moyennant paiement du prix de 940.000 francs ; que cet acte notarié mentionne pour sa part que l'acquéreur est " la société dénommée GESTION IMMOBILIER U, par abréviation GIP (entreprise unipersonnelle) société à responsabilité limitée au capital de 50.000 F ayant son siège à Marigot, île de SAINT-MARTIN, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Basse-Terre sous le numéro 90 B 21 (numéro inscrit à la main). Ladite société constituée aux termes de ses statuts établis suivant acte reçu par Me Patrick Z, notaire à Saint-Martin le 27 décembre 1989. Ladite société, représentée par Mlle Christine ..., clerc de notaire, demeurant à Marigot, île de Saint-Martin. En vertu des pouvoirs qui lui sont conférés suivant délibération des associés en date du 21 décembre 1989, dont une copie certifiée conforme au procès-verbal est demeurée annexée à un acte de prêt par la SOFAL au profit de la société acquéreur aux présentes, reçu par le notaire-associé soussigné, ce jour même, un instant avant les présentes " ; qu'il ressort des mentions de cet acte, exemptes d'ambiguïté, que la vente immobilière n'a pas été conclue le 27 décembre 1989 au nom d'une société en formation, mais bien par la société, elle-même, déjà constituée et immatriculée comme telle au registre du commerce et des sociétés (RCS) sous le numéro 90 B 21 ; que les mentions de l'extrait K bis du 17 février 2004 révèlent cependant que l'EURL GIP n'était pas encore immatriculée lors de la conclusion de l'acte de vente et qu'elle n'a acquis la personnalité juridique par son immatriculation que postérieurement le 5 janvier 1990 ; que la déclaration concernant l'immatriculation de l'EURL GIP auprès du centre de formalités des entreprises était inopérante pour conférer la personnalité juridique à ladite société avant son immatriculation au registre du commerce et des sociétés ; qu'il se déduit de ces éléments que, d'une part, l'EURL GIP était dépourvue de la personnalité morale lui permettant de contracter en son nom le 22 décembre 1989 et que, d'autre part, elle n'a pu se livrer, après son immatriculation, à aucune reprise de l'acte, faute pour celui-ci d'avoir été souscrit par un mandataire pour le compte de la société en formation et d'être à ce titre soumis à l'application du régime de reprise par une société des actes conclus en son nom au cours de sa formation, tel que défini par les dispositions de l'article 1843 du Code civil et de l'article 6 du décret d'application (no 78-804 du 3 juillet 1978) de la loi du 4 janvier 1978 ; que, de même, étant frappé de nullité absolue pour avoir été conclu par une société inexistante ce contrat n'était pas davantage susceptible de confirmation ou de ratification, par un acte unilatéral, exprès ou tacite, de la part de cette société après son immatriculation au RCS ; qu'ainsi, l'irrégularité de fond tenant à l'inexistence de l'EURL GIP lors de la conclusion du contrat de vente n'a pu être couverte, après le 5 janvier 1990, ni par les actes d'exécution et de jouissance accomplis par elle depuis cette date en tant que propriétaire du lot 94, ni par l'attitude ou le comportement de l'associé à l'égard des tiers ; qu'il n'est, par ailleurs, justifié d'aucune démarche des parties en vue de procéder à la réfection de l'acte nul et à la conclusion d'un nouveau contrat se substituant à celui-ci, ni même d'aucun élément de preuve laissant supposer qu'elles en aient eu l'intention ;
1o ALORS QUE les actes d'exécution d'un contrat effectués par une société, après son immatriculation lui conférant la personnalité morale, valent nécessairement réitération de la convention conclue en son nom avant son immatriculation ; qu'en écartant la réitération de l'acte de vente conclu le 27 décembre 1989 au nom de la société GESTION IMMOBILIÈRE U avant son immatriculation, sans rechercher si les actes d'exécution de ce contrat effectués par la société après son immatriculation ne constituaient pas la manifestation d'une volonté sociale qui préalablement n'existait pas, et si, partant, ils n'entraînaient pas nécessairement réitération du contrat frappé de nullité, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1101 du Code civil et L. 210-6 du Code de commerce ;
2o ALORS QUE, si l'acte nul de nullité absolue ne peut être rétroactivement confirmé, il est loisible aux parties de renouveler leur accord ou de maintenir leur commune volonté lorsque la cause de nullité a disparu, cette réitération, qui peut être tacite, pouvant résulter de l'exécution volontaire de l'engagement initial par les parties, après disparition de la cause de nullité ; qu'en retenant qu'il n'était justifié d'aucune démarche des parties en vue de procéder à la réfection de l'acte nul et à la conclusion d'un nouveau contrat se substituant à celui-ci, ni même d'aucun élément laissant supposer qu'elles en avaient eu l'intention, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les actes d'exécution du contrat de vente, conclu par la société GESTION IMMOBILIÈRE U avant son immatriculation au Registre du commerce et des sociétés, accomplis par la société GESTION
IMMOBILIÈRE U après que celle-ci a acquis la personnalité morale, ne constituaient pas une réitération de ses engagements, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1101 du Code civil et L. 210-6 du Code de commerce.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCP MOUIAL, in solidum avec son assureur, la compagnie MUTUELLES DU MANS ASSURANCES, à garantir la restitution, par la SARL CLASA à la SARL GESTION IMMOBILIÈRE U, de la somme de 143.302,08 euros, correspondant au prix d'acquisition du lot de copropriété no84 de l'ensemble immobilier Hôtel de Mont Vernon (GESTION IMMOBILIÈRE U), outre intérêts au taux légal ;
AUX MOTIFS QU'un notaire a l'obligation de veiller à l'efficacité juridique des actes qu'il établit en s'assurant notamment que les parties ont la pleine capacité juridique pour contracter ; qu'après avoir établi le 27 décembre 1989 les statuts de l'EURL GIP, en vertu d'une procuration du 7 novembre 1989 de M. U, Me Z a ajouté à l'acte de vente du même jour, de manière délibérée et nécessairement fautive, la mention manuscrite de l'immatriculation de l'EURL GIP au RCS opérée en réalité le 5 janvier 1990 ; qu'en agissant ainsi, alors qu'il connaissait l'absence d'immatriculation de la société, le notaire a manqué aux obligations de sa charge et a de manière intentionnelle commis une faute qui engage la responsabilité de la SCP de notaires dont il fait partie, en application de l'article 16 de la loi du 29 novembre 1966 ; que, contrairement à ce que la sep soutient, l'EURL GIP ne réclame pas l'indemnisation d'un dommage qu'elle a elle-même créé, dès lors que le préjudice invoqué par elle résulte non pas de son action en nullité de l'acte authentique mais de la seule faute commise par le notaire qui l'a rédigé irrégulièrement ;
1o ALORS QUE le client d'un notaire ne saurait lui imputer les conséquences d'une inefficacité qu'il a lui-même provoquée en demandant la nullité d'un acte, quand il avait la possibilité d'assurer son efficacité en procédant à sa réitération ; qu'en condamnant la SCP MOUIAL et son assureur à garantir la restitution à la société GESTION IMMOBILIÈRE U du prix de la vente annulée, bien que ce dommage résultât d'une décision délibérée de la société, qui avait elle-même sollicité l'annulation de la vente qu'elle pouvait réitérer, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
2o ALORS QU'en toute hypothèse, une restitution ne constitue pas un préjudice réparable ; que le notaire ne peut y être tenu qu'en cas d'insolvabilité avérée du cocontractant qui y a été condamné ; qu'en se bornant à dire que le notaire devait garantir la restitution, par la société CLASA, venderesse, à la société GESTION IMMOBILIÈRE U,
acquéreur, du prix de la vente conclue le 27 décembre 1989 sans préciser les conditions de cette garantie, ni la subordonner à l'insolvabilité de la société CLASA, en déterminant dans quelles hypothèses cette insolvabilité pouvait être admise, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
3o ALORS QU'en toute hypothèse, un notaire ne saurait être tenu de réparer un préjudice que son client a lui-même provoqué ; qu'en condamnant le notaire à garantir la société acheteuse de l'impossibilité d'obtenir la restitution du prix de vente, quand il eût appartenu à l'acheteuse de ne pas solliciter une nullité, en cas d'insolvabilité de la venderesse, qui lui faisait subir une perte correspondant au prix de la vente, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
TROISIÈME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCP MOUIAL, in solidum avec son assureur, la compagnie MUTUELLES DU MANS ASSURANCES, à payer à la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé ; qu'en condamnant la SCP MOUIAL et son assureur à payer à la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE, qui n'était pas partie à l'instance, une somme de euros aux titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la Cour d'appel a violé les articles 5 et 700 du Code de procédure civile.
Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour la société Clasa et la société MB, ès qualités.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté que le contrat de vente immobilière conclu le 27 décembre 1989 entre la société LA CLASA et l'EURL GESTION IMMOBILIÈRE U, " dépourvu(e) d'existence juridique à cette date, est frappé de nullité absolue " et d'avoir dit, en conséquence de cette nullité, qu'en contrepartie de la restitution de ce lot, la société LA CLASA avait l'obligation de verser à l'EURL GESTION IMMOBILIÈRE U, tenue de lui restituer le lot de copropriété no 94 de l'ensemble immobilier Hôtel de Mont Vernon situé à Saint-Martin, la somme de 143.302,08 euros correspondant au prix d'acquisition de ces lots, outre les intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2006, avec capitalisation des intérêts, et d'avoir ordonné la publication de sa décision à la Conservation des hypothèques de Basse-terre,
Aux motifs, sur la nullité des contrats de prêt et de vente immobilière, que le 27 décembre 1989, le notaire a établi sous la forme authentique un acte portant vente par la société CLASA, représentée par un clerc de notaire, à "l'EURL GIP", représentée également par un clerc de notaire, du lot no 94, avec mobilier, de l'ensemble immobilier dénommé ... Mont Vernon, à usage d'hébergement touristique, situé au lieudit Griselle, moyennant paiement du prix du prix, hors TVA, de 940.000 francs ; que cet acte notarié mentionne que l'acquéreur est "La société dénommée GESTION IMMOBILIÈRE U, par abréviation GIP (entreprise unipersonnelle) société à responsabilité limitée au capital de 50.000 F ayant son siège au Registre du commerce et des sociétés de Basse-terre sous le numéro 90 B 21. Ladite société constituée aux termes de ses statuts établis suivant acte reçu par Me Patrick Mouial, notaire à Saint-Martin le 27 décembre 1989. Ladite société représentée par Mlle Christine ..., clerc de notaire, demeurant à Marigot, île de Saint-Martin. En vertu des pouvoirs qui lui sont conférés suivant délibération des associés en date du 21 décembre 1989 " ; qu'il ressort des mentions de ces deux actes, concordantes et exemptes d'ambiguïté, que le prêt et la vente immobilière n'ont pas été conclus le 27 décembre 1989 au nom d'une société en formation, mais bien par la société, elle-même, déjà constituée et immatriculée comme telle au registre du commerce et des sociétés (RCS) sous le numéro 90 B 21 ; que les mentions de l'extrait K bis du 17 février 2004 révèlent cependant que la société GESTION IMMOBILIÈRE U n'était pas encore immatriculée lors de la conclusion des actes de prêt et de vente et qu'elle n'a acquis la personnalité juridique par son immatriculation que postérieurement, le 5 janvier 1990 ; que la déclaration concernant l'immatriculation de la société GESTION IMMOBILIÈRE U auprès du centre de formalités des entreprises est inopérante pour conférer la personnalité juridique à ladite société avant son immatriculation au registre du commerce et des sociétés ; qu'il se déduit de ces éléments que, d'une part, l'EURL GIP était dépourvue de la personnalité morale lui permettant de contracter en son nom le 27 décembre 1989 et que, d'autre part, elle n'a pu se livrer, après son immatriculation, à aucune reprise de ces actes, faute pour ceux-ci d'avoir été souscrits par un mandataire pour le compte de la société en formation et d'être à ce titre soumis à l'application du régime de reprise par une société des actes conclus en son nom au cours de sa formation, tel que défini par les dispositions de l'article 1843 du Code civil et de l'article 6 du décret d'application (no 78-804 du 3 juillet 1978) de la loi du 4 janvier 1978 ; que, de même, étant frappés de nullité absolue pour avoir été conclus par une société inexistante, ces contrats n'étaient pas davantage susceptibles de confirmation ou de ratification, expresse ou tacite, par la société après son immatriculation au RCS ; qu'ainsi, l'irrégularité de fond tenant à l'inexistence de l'EURL GIP lors de la conclusion des contrats de vente et de prêt n'a pu être couverte, après le 5 janvier 1990, ni par les actes d'exécution de ces contrats accomplis par elle depuis cette date en tant que propriétaire du lot no 94 et emprunteur, ni par l'attitude ou le comportement de ses associés à l'égard des tiers ; qu'il n'est, par ailleurs, justifié d'aucune démarche des parties en vue de procéder à la réfection des actes nuls et à la conclusion de nouveaux contrats se substituant à ceux-ci, ni même d'aucun élément laissant supposer qu'elles en ont eu l'intention ; que la nullité tirée du défaut de personnalité morale de l'EURL GIP lors de la conclusion des actes litigieux est une nullité absolue qui échappe aux prescriptions de l'article 1304 du Code civil et de l'article L. 110-4 du Code de commerce, ainsi que l'ont rappelé à juste titre les premiers juges, et qui, nonobstant l'exécution desdits contrats, peut dès lors être soulevée pendant le délai de la prescription trentenaire de droit commun ; qu'il résulte de ces éléments que l'EURL GIP est recevable et fondée à se prévaloir de cette nullité et à réclamer, en contrepartie de la restitution du lot au vendeur, la restitution par celui-ci du prix de vente ; qu'afin de replacer les parties dans une situation aussi proche de celle où elles se trouvaient avant la vente nulle, le jeu des restitutions réciproques et l'équilibre de celles-ci obligent, en principe, à une restitution de l'immeuble fondée sur sa valeur au jour de la vente ; que toutefois ce principe de restitutions équilibrées ne trouve pas à s'appliquer lorsque l'immeuble a subi une dépréciation résultant d'un fait fortuit, exclusif d'un usage abusif ou d'un défaut d'entretien imputable à l'acquéreur ; que dans ce cas, les risques de dépréciation fortuite sont à la charge du vendeur qui reprend l'immeuble et qui est censé en être toujours resté propriétaire par l'effet de la rétroactivité de la nullité absolue de la vente ; qu'en l'occurrence, dès lors qu'il n'est pas établi que l'EURL GIP a manqué à ses obligations dans l'entretien et la jouissance des lots de copropriété depuis leur acquisition en 1989, ce lot sera réintégré dans le patrimoine de la société CLASA sans que sa dépréciation économique, à la supposer établie, puisse être compensée par une indemnité venant s'ajouter à la restitution en nature ; qu'il résulte de ce qui précède que la société
CLASA, qui obtient la restitution du lot vendu, n'est pas fondée à réclamer l'indemnisation, même à titre provisionnel, d'un préjudice qui résulterait de la nullité de l'acte de vente ; que pour sa part, l'EURL GIP, qui justifie d'une publication régulière des assignations à la conservation des hypothèques, devra recevoir de la société CLASA la somme de 143.302,08 euros correspondant au prix d'acquisition des lots restitués ; que les intérêts au taux légal dus à compter du 28 mars 2006, date de l'assignation de la société CLASA, donneront lieu à une capitalisation conforme à l'article 1154 du Code civil,
Alors que, d'une part, en omettant de répondre au moyen tiré par la société LA CLASA dans ses conclusions d'appel de ce que seul le cocontractant de la société en cours de formation était susceptible d'invoquer, au titre du défaut d'une condition de la reprise des engagements souscrits par la société après son immatriculation, l'absence de mention que l'acte était conclu au nom de la société en formation, de sorte que l'EURL GESTION IMMOBILIÈRE U ne saurait s'en prévaloir, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile,
Alors que, d'autre part et en toute hypothèse, en omettant de réfuter les motifs du jugement entrepris qu'elle infirme et que la société LA CLASA s'était appropriés en demandant sa confirmation, aux termes desquels les premiers juges avaient retenu que la nullité de l'acte de vente du 27 décembre 1989 invoquée par l'EURL GESTION IMMOBILIÈRE U était susceptible d'être confirmée dès lors qu'elle n'était destinée à protéger que les tiers avec lesquels la société contracte et que la confirmation tacite de la vente était établie par son exécution volontaire, en toute connaissance de cause, par l'EURL GESTION IMMOBILIÈRE U alors dotée de la personnalité juridique, la Cour d'appel a, de nouveau, violé l'article 455 du Code de procédure civile,
Et alors qu'enfin et en tout état de cause, si l'acte nul de nullité absolue ne peut être rétroactivement confirmé, il est loisible aux parties de renouveler leur accord ou de maintenir leur commune volonté lorsque la cause de la nullité a cessé ; qu'en se bornant à affirmer qu'il n'était justifié d'aucune démarche des parties en vue de procéder à la réfection des actes nuls et à la conclusion de nouveaux contrats se substituant à ceux-ci, ni même d'aucun élément laissant supposer qu'elles en ont eu l'intention, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'exécution par l'EURL GESTION IMMOBILIÈRE U, qui s'était comportée en propriétaire pendant près de quinze ans, postérieurement à l'acquisition de la personnalité morale, du contrat de vente du 27 décembre 1989 ne manifestait pas le maintien de la volonté commune des parties à l'acte de vente, après cessation de la cause de nullité, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1108 du Code civil, ensemble l'article 1842 du même Code.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société LA CLASA de sa demande tendant à voir condamner Monsieur Daniel Lucien U, aux droits et obligations duquel se trouve désormais Madame Véronique U, à l'indemniser du préjudice causé par l'annulation de la vente du 27 décembre 1989 et les condamner à lui verser, à titre de dommages et intérêts provisionnels, la somme de 143.302 euros,
Aux motifs qu'afin de replacer les parties dans une situation aussi proche de celle où elles se trouvaient avant la vente nulle, le jeu des restitutions réciproques et l'équilibre de celles-ci obligent, en principe, à une restitution de l'immeuble fondée sur sa valeur au jour de la vente ; que toutefois ce principe de restitutions équilibrées ne trouve pas à s'appliquer lorsque l'immeuble a subi une dépréciation résultant d'un fait fortuit, exclusif d'un usage abusif ou d'un défaut d'entretien imputable à l'acquéreur ; que dans ce cas, les risques de dépréciation fortuite sont à la charge du vendeur qui reprend l'immeuble et qui est censé en être toujours resté propriétaire par l'effet de la rétroactivité de la nullité absolue de la vente ; qu'en l'occurrence, dès lors qu'il n'est pas établi que l'EURL GESTION IMMOBILIÈRE U a manqué à ses obligations dans l'entretien et la jouissance du lot de copropriété depuis son acquisition en 1989, ce lot sera réintégré dans le patrimoine de la société CLASA sans que sa dépréciation économique, à la supposer établie, puisse être compensée par une indemnité venant s'ajouter à la restitution en nature,
Alors que la partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut seule demander la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice qu'elle a subi en raison de la conclusion du contrat annulé ; qu'en se bornant à relever, pour retenir que le lot sera réintégré dans le patrimoine de la société LA CLASA sans que sa dépréciation économique puisse être compensée par une indemnité venant s'ajouter à la restitution en nature, qu'il n'était pas établi que l'EURL GESTION IMMOBILIÈRE U avait manqué à ses obligations dans l'entretien et la jouissance du lot de copropriété depuis son acquisition en 1989, sans rechercher si l'annulation de la vente du lot de copropriété du 27 décembre 1989 en raison du défaut de personnalité juridique à cette date de l'EURL GESTION IMMOBILIÈRE U, non encore immatriculée, n'était pas imputable à un manquement du vendeur à l'obligation de contracter de bonne foi de nature à engager sa responsabilité délictuelle envers la société LA CLASA au titre du préjudice subi en raison de la conclusion du contrat annulé, la Cour d'appel qui a statué par des motifs inopérants, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
TROISIÈME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société LA CLASA de sa demande tendant à voir condamner solidairement la SCP MOUIAL, RICOUR-BRUNIER, JACQUES, Y, HERBERT et son assureur, la Compagnie MUTUELLE DU MANS ASSURANCES IARD, à l'indemniser du préjudice causé par l'annulation de la vente du 27 décembre 1989 et les condamner à lui verser, à titre de dommages et intérêts provisionnels, la somme de 143.302 euros,
Aux motifs qu'afin de replacer les parties dans une situation aussi proche de celle où elles se trouvaient avant la vente nulle, le jeu des restitutions réciproques et l'équilibre de celles-ci obligent, en principe, à une restitution de l'immeuble fondée sur sa valeur au jour de la vente ; que toutefois ce principe de restitutions équilibrées ne trouve pas à s'appliquer lorsque l'immeuble a subi une dépréciation résultant d'un fait fortuit, exclusif d'un usage abusif ou d'un défaut d'entretien imputable à l'acquéreur ; que dans ce cas, les risques de dépréciation fortuite sont à la charge du vendeur qui reprend l'immeuble et qui est censé en être toujours resté propriétaire par l'effet de la rétroactivité de la nullité absolue de la vente ; qu'en l'occurrence, dès lors qu'il n'est pas établi que l'EURL GESTION IMMOBILIÈRE U a manqué à ses obligations dans l'entretien et la jouissance du lot de copropriété depuis son acquisition en 1989, le lot sera réintégré dans le patrimoine de la société CLASA sans que sa dépréciation économique puisse être compensée par une indemnité venant s'ajouter à la restitution en nature,
Alors qu'en déboutant la société LA CLASA de sa demande tendant à voir condamner le notaire instrumentaire à lui payer, solidairement avec le vendeur, le montant du prix de la vente annulée à titre de dommages et intérêts, sans rechercher si le préjudice invoqué par la société LA CLASA du fait de l'annulation du contrat de vente du 27 décembre 1989 n'était pas imputable à une faute du notaire ayant instrumenté l'acte, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil.