COUR D'APPEL DE PARIS 23ème Chambre - Section B
ARRÊT DU 7 OCTOBRE 2004 (n* 343, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général 03/22028.
Décision déférée à la Cour Jugement du 13 Février 2003 -Tribunal de Grande Instance de PARIS 8' Chambre 2' Section - RG n° 200011749.

APPELANT et INTIMÉ SIMULTANÉMENT
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PARIS
représenté par son syndic, le Cabinet DESLANDES, ayant son siège PARIS,
représenté par la SCP VARIN-PETIT, avoués à la Cour,
assisté de Maître Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de
PARIS, toque E 1286.
INTIMÉE et APPELANTE SIMULTANÉMENT
S.A.R.L. IMMOGEST
prise en la personne de son gérant,
ayant son siège PARIS,
représentée par Maître Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour,
assistée de Maître PEILLON, avocat au barreau de PARIS, toque M.799.
INTIMÉE
La MUTUELLE DU MANS ASSURANCES IARD prise en la personne de son Président directeur général,
ayant son siège LE MANS CEDEX
représentée par la SCP BOLLING-DURAND-LALLEMENT, avoués à la Cour, assistée de Maître N. ... collaboratrice de Maître P. ..., avocat au barreau de PARIS, toque B.174.

COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 786 et 910 - 1er alinéa du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 2 septembre 2004, en audience publique, devant Monsieur RICHARD, conseiller chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de
Monsieur DELANNE, président, Monsieur RICHARD, conseiller, Monsieur RAGUIN, conseiller.
Greffier lors des débats Monsieur NGUYEN.
ARRÊT
Contradictoire,
- prononcé publiquement par Monsieur DELANNE, Président.
- signé par Monsieur DELANNE, président, et par Monsieur NGUYEN, greffier

présent lors du prononcé.

La Cour statue sur les appels du syndicat des copropriétaires du PARIS et de la Société IMMOGEST à l'encontre du jugement prononcé le 13 février 2003 par le Tribunal de grande instance de PARIS qui
- condamne la société IMMOGEST à payer au syndicat des copropriétaires du 86 Rue de la Folie Méricourt la somme de 57 485,63 euros à titre de dommages intérêts,
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- condamne les Mutuelles du Mans solidairement avec la société IMMOGEST au paiement de ces dommages intérêts dans la limite de 51.737,07 euros après application de la franchise contractuelle,
- condamne la société IMMOGEST à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 525 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.

Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires du PARIS en date du 23 juin 2004 tendant à
- confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne l'article 700 du Nouveau code de procédure civile,
Pour le surplus,
- condamner solidairement la SARL IMMOGEST et les Mutuelles du Mans au paiement de la somme de 330 583,56 euros à titre de dommages intérêts,
- donner acte au syndicat des copropriétaires qu'il offre de subroger les défendeurs dans ses droits et actions à l'encontre des sociétés TIP et LAUBEL,
- condamner solidairement la SARL IMMOGEST et les Mutuelles du Mans au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.
Vu les conclusions de la société IMMOGEST en date du 3 mai 2004 tendant à
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande liée au prétendu surcoût subi du fait de la nomination d'un administrateur provisoire, de sa demande de condamnation sur le fondement de frais induits, de sa demande de condamnation à restitution d'honoraires à hauteur de 17 419,13 euros,
- le réformer pour le surplus,
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages intérêts et le condamner à rembourser à la société IMMOGEST ou à son assureur la somme de 53 357,16 euros,
- débouter ledit syndicat de sa demande de restitution de la somme de 4128,48 euros et le condamner à restituer la somme de 4128,48 euros,
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- condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser à la société IMMOGEST la somme de 85 847,62 euros au fifre des avances de fonds effectuées par elle augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 1999,
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer à IMMOGEST la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.
Vu les conclusions des Mutuelles du Mans en date du 3 mai
2004 tendant à
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté les prétentions du syndicat des copropriétaires au fifre des frais de l'administrateur provisoire, des frais divers de gestion et de sa restitution d'honoraires pour suivi de chantier,
- la réformer pour le surplus,
- condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser à la Mutuelle du Mans la somme de 53 357,16 euros sous déduction de la franchise versée en exécution de la décision entreprise,
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la Mutuelle du Mans la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.

CECI ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR
Considérant que la société IMMOGEST a été désignée en qualité de syndic par l'assemblée générale des copropriétaires du PARIS réunie le 16 janvier 1997 ;
Que compte tenu de l'état de délabrement de l'immeuble, la Préfecture de Police prenait un arrêté de péril le 9 avril 1997 ;
Que le 20 juin 1997, l'assemblée générale des copropriétaires votait des travaux de rénovation pour un montant de 494 697,06 euros ;
Que l'assemblée générale réunie le 30 janvier 1998 acceptait les devis des entrepreneurs ;
Que le 13 mars 1998,1a Préfecture de Police rapportait l'arrêté de péril après avoir constaté qu les travaux avaient été réalisés ;
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Que le 12 octobre 1998, Maître ... était désigné en qualité d'administrateur provisoire à la demande de la société IMMOGEST qui ne parvenait pas à régler les travaux à raison des copropriétaires défaillants ;
Considérant que le syndicat des copropriétaires fait grief au cabinet IMMOGEST d'avoir commis plusieurs fautes de gestion absence de recouvrement des charges impayées, absence d'opposition article 20 lors des ventes de lots par des copropriétaires débiteurs ;
Considérant qu'il résulte du rapport d'expertise du cabinet DBF déposé à la demande de Maître ... le 5 janvier 2000 qu'au 31 décembre 1998, l'arriéré dû par les copropriétaires se montait à la somme de 2.718.424,82 francs, soit 414 421,19 euros ;
Que les sommes dues par la seule société TIP s'élèvent à 1.779.250,92 francs, soit 271.245,05 euros, et la société LAUBEL, celle de 294.580,77 francs, soit 44.908,55 euros ;
Considérant que le syndicat fait grief au cabinet IMMOGEST de n'avoir pas fait opposition en application de l'article 20 du décret du 17/3/1967 sur les sommes versées par les acheteurs qui auraient permis de payer l'arriéré des charges et sollicite donc la condamnation du cabinet IMMOGEST au paiement de ces sommes ;
Mais, considérant que si le cabinet IMMOGEST a commis une incontestable erreur de gestion en ne faisant pas opposition il n'en reste pas moins que le syndicat des copropriétaires ne saurait obtenir le paiement intégral des sommes impayées dans la mesure où la procédure de l'article 20 n'est qu'un moyen parmi d'autres pour recouvrer une créance impayée ;
Que le syndicat des copropriétaires n'a perdu qu'un moyen de recouvrement ;
Que l'argument tiré de la mise en liquidation de la société TIP par jugement en date du 26 septembre 2000 ne saurait être pris en considération dès lors que la dernière vente est intervenue le 14 mars 1998 ;
Que le syndicat des copropriétaires disposait donc d'autres moyens de droit et d'un délai suffisant avant la liquidation pour poursuivre le recouvrement des impayés ;
Considérant qu'en ce qui concerne la société LAUBEL qui n'est pas en liquidation elle n'a fait l'objet d'aucune tentative de poursuite de la part du syndicat des copropriétaires ;
Considérant que dans ces conditions le syndicat des copropriétaires ne saurait obtenir le paiement de la totalité des impayés en réparation du préjudice allégué ;
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Que le syndicat des copropriétaires n'a perdu qu'une chance de recouvrer plus rapidement et sûrement les charges impayées ;
Que la Cour confirmera le jugement entrepris du chef des dommages intérêts ;
Considérant qu'en ce qui concerne le chèque de 27.081,04 frs, la preuve n'est pas rapportée par le cabinet IMMOGEST de l'avoir mis au compte de la copropriété dès lors que le cabinet DBF a relevé que le compte de Mr ... est débiteur de la somme de 27.709,75 francs, soit 4.224,32 euros ;
Considérant qu'en ce qui concerne les honoraires de suivi de chantier il convient de retenir le montant arrêté par le cabinet DBF ;
Considérant que le syndicat des copropriétaires ne saurait obtenir le remboursement des frais exposés pour l'administration judiciaire dès lors que le syndic utilisant une voie légale a demandé une telle désignation pour sortir la copropriété de l'impasse ;
Considérant que la société IMMOGEST sollicite le remboursement des avances qu'elle a faites à la copropriété pour la somme de 563.123,44 francs, soit 85.847,62 euros ;
Considérant que le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de cette demande en soutenant que la société IMMOGEST ne justifie d'aucune condition particulière qui permettrait ce remboursement ;
Mais, considérant que l'immeuble géré était délabré de façon telle que la Préfecture de Police de PARIS a été amenée à prendre un arrêté de péril ;
Que ce statut juridique imposait aux copropriétaires de décider la réalisation de travaux sauf à se les voir imposer par l'administration ;
Que dans ce cadre, alors même que la copropriété était impécunieuse, la société IMMOGEST a pu pratiquer des avances de fonds pour tenir compte de cette situation particulière ;
Que la Cour relève que la société IMMOGEST nommée le 16 janvier 1997 "héritait" d'une situation particulièrement obérée puisque depuis de nombreuses années la copropriété se refusait à réaliser les travaux indispensables à la survie de l'immeuble ;
Qu'une étude a même été menée envisageant la démolition pure et simple de l'immeuble ;
Que le syndicat des copropriétaires est donc mal venu de mettre à profit une erreur de gestion avérée du cabinet IMMOGEST pour tenter
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de faire financer une grande partie des travaux qui lui incombaient depuis longtemps par des indemnités indues ou des avances non remboursées ;
Considérant qu'il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la Mutuelle du Mans la somme de 2 000 cures au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ;
Que la Cour ne fera pas application des dispositions de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile à l'égard du syndicat des copropriétaires qui succombe pour partie de ses demandes.

PAR CES MOTIFS Statuant contradictoirement,
REFORME le jugement entrepris uniquement sur le montant des honoraires de suivi de chantier et en ce qu'il a débouté la société IMMOGEST de sa demande de remboursement des avances ;
CONFIRME pour le surplus ; Statuant à nouveau,
CONDAMNE le cabinet IMMOGEST à restituer au syndicat des copropriétaires du PARIS la somme de 1.614,98 euros au titre du trop perçu des honoraires de suivi de chantier ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du PARIS à rembourser à la société IMMOGEST la somme de 85 847,62 euros que celle-ci lui avait consenti à titre d'avance ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer aux Mutuelles du Mans la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ;
FAIT masse les dépens d'appel et CONDAMNE la société IMMOGEST et le syndicat des copropriétaires du PARIS chacun la moitié qui seront recouvrés par les avoués intéressés dans les termes de l'article 699 du Nouveau code de procédure civile.
Le greffier., Le Président,
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