CIV.3                I.K.
COUR DE CASSATION
Audience publique du 17 novembre 2004
Rejet
M. WEBER, président
Arrêt n° 1201 FS P+B+I
Pourvoi n° T 03-15.116
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant

Sur le pourvoi formé par
1°/ M. Gilbert Z, pris tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritier de Fabienne Z, décédée,
2°/ Mme Michèle Z, prise en sa qualité d'héritière de Fabienne Z, décédée,
demeurant Saint-Ouen l'Aumône,
en cassation d'un arrêt rendu le 25 février 2003 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre civile, section B), au profit
1°/ de Mme Paulette Y, veuve Y, demeurant Henri Sanary-sur-Mer, prise tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de Louis Y, décédé,
2°/ de M. Henri Y, demeurant Six Fours les Plages, pris en sa qualité d'héritier de Louis Y, décédé,
3°/ de M. Daniel Y, demeurant Toulon, pris en sa qualité d'héritier de Louis Y, décédé,
4°/ de M. Pierre X, demeurant Bry-sur-Marne,
5°/ de M. Frédéric X, demeurant La Londe les Maures,
6°/ de Mme Ginette X, épouse X, demeurant Pierre Angers,
7°/ de Mme Geneviève Levy V, administrateur, demeurant Toulon, prise en sa qualité de représentant et administrateur provisoire de l'Association syndicale libre Blanc Chabert,
8°/ de l'association syndicale libre Blanc Chabert, prise en la personne de son syndic, M. Jean-Louis U, domicilié Sanary-sur-Mer,
9°/ du syndicat des copropriétaires de la Villa Les Pierrettes, représenté par son nouveau syndic, M. Gilbert Z, en remplacement de l'Agence pro immo Sanary, domicilié Saint-Ouen l'Aumône, défendeurs à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Vu la communication faite au Procureur général ;

LA COUR, composée conformément à l'article L. 131-6-1 du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 13 octobre 2004, où étaient présents M. Weber, président, M. Cachelot, conseiller rapporteur, M. Villien, Mmes Lardet, Renard-Payen, MM. Paloque, Rouzet, conseillers, Mmes Boulanger, Maunand, conseillers référendaires, M. Gariazzo, avocat général, Mme Bordeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Cachelot, conseiller, les observations de Me Foussard, avocat des consorts Z, de la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat des consorts Y, de la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat de l'association syndicale libre Blanc Chabert, les conclusions de M. Gariazzo, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Donne acte aux consorts Z du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Levy V, ès qualités de représentant et administrateur provisoire de l'association syndicale libre Blanc Chabert ;
Sur le moyen unique

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 25 février 2003) que, par acte authentique du 4 octobre 1962, publié, le propriétaire d'un lot dans un lotissement dont le cahier des charges autorisait la construction de maisons de deux étages sur rez-de-chaussée, a consenti sur son lot, au profit d'un lot voisin, une servitude interdisant toute construction autre que des rez-de-chaussée ; que les consorts Y, propriétaires du lot bénéficiant de cette servitude s'étant opposés à la construction par les époux Z sur le lot grevé de la servitude d'un immeuble de deux étages, ont été assignés par ceux-ci en nullité de la convention constitutive de la servitude comme contraire au cahier des charges du lotissement ;

Attendu que les consorts Z, venant aux droits des époux Z, font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande alors, selon le moyen
1°/ que le cahier des charges du lotissement, dès lors qu'il est toujours en vigueur, crée au profit de l'ensemble des colotis des droits et des obligations sur lesquels il n'est possible de revenir que dans le cadre d'une modification du cahier des charges ; que dans l'hypothèse où le cahier des charges confère à chaque coloti le droit d'édifier une construction de deux étages sur rez-de-chaussée, seule une modification du cahier des charges, dès lors que le cahier des charges lie tous les colotis entre eux, peut interdire d'édifier une construction excédant le rez-de-chaussée ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 1134 du Code civil, ainsi que les articles L. 315-2-1 et L. 315-3 du Code de l'urbanisme ;
2°/ que si des propriétaires de deux lots situés au sein d'un lotissement peuvent constituer entre eux des servitudes, c'est à la condition que ces servitudes soient étrangères aux droits et obligations liant contractuellement les colotis dans le cadre du cahier des charges ; qu'ainsi, dès lors que le cahier des charges confère à chaque coloti le droit d'édifier une construction de deux étages sur rez-de-chaussée, il est exclu que, dans le cadre d'une servitude conventionnelle, deux colotis puissent remettre en cause le droit que l'un d'eux tient du cahier des charges dans le cadre d'un réseau de droits et obligations concernant l'ensemble des colotis ; qu'à cet égard également, l'arrêt attaqué a été rendu en violation des articles 1134 du Code civil et L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme, ainsi que des articles 637 et 639 du Code civil ;

Mais attendu que l'arrêt retient exactement que si l'édification sur un lot d'un lotissement d'une construction à une hauteur supérieure à celle contractuellement imposée par le cahier des charges nécessite une modification de celui-ci, la constitution sur un lot au profit d'un autre lot d'une servitude limitant la hauteur de la construction en-deçà du maximum autorisé, peut être consentie conventionnellement sans modification du cahier des charges ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts Z aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des consorts Z, les condamne à payer aux consorts Y la somme de 1 900 euros et à l'association syndicale libre Blanc Chabert la somme de 1 900 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille quatre.