ARRÊT DU
26 Février 2014
PC / NC
RG N° 13/00404
SARL CDIG
C/
Andrew Z
Anitta Z
Timbre 'procédure' de 35 euros
2 Timbres 'représentation obligatoire' de 150 euros
ARRÊT n° 133-14
COUR D'APPEL D'AGEN
Chambre Civile
Prononcé par mise à disposition au greffe conformément au second alinéa de l'article 450 et 453 du code de procédure civile le vingt six février deux mille quatorze, par Pierre CAYROL, président de chambre, assisté de Nathalie CAILHETON, greffier
LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire,
ENTRE
SARL CABINET DIAGNOSTIC IMMOBILIER DE GASCOGNE (CDIG), prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège
CONDOM
représentée par Me Erwan VIMONT, membre de la SCP LURY-VIMONT-COULANGES, avocat postulant inscrit au barreau d'AGEN,
et Me Christophe ..., SCP ETCHEGARAY & ASSOCIÉS, avocat plaidant inscrit au barreau de BAYONNE
APPELANTE d'un jugement rendu par le tribunal de grande instance d'AUCH en date du 20 février 2013
D'une part,
ET
Monsieur Andrew Z
né le ..... à LONDRES (ROYAUME UNI)
de nationalité britannique
domicilié 13, Uyutna Street
ODESSA (UKRAINE)
Madame Anitta Z
née le ..... à LAPUA (FINLANDE)
de nationalité finlandaise
domiciliée
NERAC
représentés par Me Mathieu GENY, de la SCP PGTA, avocat inscrit au barreau du GERS
INTIMÉS
D'autre part,
a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 22 janvier 2014, devant Pierre ..., président de chambre (lequel a fait un rapport oral préalable), Dominique ..., conseiller, et Aurore ..., conseiller, assistés de Nathalie ..., greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées par le président, à l'issue des débats, que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe à la date qu'il indique.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Andrew Z et Anitta Z, son épouse, ont suivant acte authentique du 16 Novembre 2010 reçu par David ..., notaire associé à CONDOM (Gers), acquis de Jacques et Patrick ... une propriété rurale comprenant maison de maître et ses dépendances ainsi que diverses parcelles de terre sises au lieu-dit Pouy le Haut, commune de NERAC (Lot et Garonne).
Antérieurement à cette acquisition, et conformément à l'article 8 de la loi du 8 Juin 1999, un état parasitaire fut établi par Jérôme ... du Cabinet de diagnostic immobilier de Gascogne, état parasitaire daté du 8 Septembre 2010 soit moins de six mois avant la date de la vente ne révélant la présence d'aucune termite.
Exposant que l'entreprise PIGNON GASCON avait découvert au début de l'année 2011 des traces d'infestation de termites, qu'ils avaient alors sollicité du cabinet SESO un nouveau diagnostic qui avait confirmé le 10 Mars 2011 la 'présence d'indices d'infestation des termites sans présence d'individus au jour de la visite', que l'expert ..., commis par Monsieur ... ... des référés du Tribunal de grande instance d'AUCH, avait formellement indiqué que les traces d'infestation étaient très anciennes et bien antérieures au diagnostic réalisé le 7 Septembre 2010, et que la société Cabinet Diagnostic Immobilier de Gascogne avait commis une faute, les époux Z l'ont faite assigner devant le Tribunal de grande instance d'AUCH afin d'obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de
- 16 180,03 euros au titre de l'éradication des termites et subsidiairement de 9 405,33 euros,
- 47 618,29 euros au titre des travaux de démolition et de réparation,
- 538,20 euros au titre de la prestation d'identification du cabinet SESO,
- 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral,
- 10 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,
- 18 890,96 euros en réparation de leur préjudice financier,
- 3 000 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Par jugement contradictoire du 20 Février 2013, le Tribunal de grande instance d'AUCH a condamné la société Cabinet Diagnostic Immobilier de Gascogne à payer aux époux Z les somme suivantes
- 9 500 euros au titre des travaux d'éradication des termites,
- 2 250 euros au titre des travaux de démolition et de réparation,
- 538,20 euros au titre du préjudice matériel,
- 6 000 euros au titre du préjudice de jouissance,
- 18 890,96 euros au titre du préjudice financier.
Le Tribunal ordonna ensuite la capitalisation des intérêts produits par les dommages intérêts alloués conformément à l'article 1154 du Code civil, ordonna encore l'exécution provisoire de sa décision et enfin rejeta le surplus des prétentions des époux Z.
La société Cabinet Diagnostic Immobilier de Gascogne a interjeté appel de cette décision le 25 Mars 2013 et récapitulé son argumentation le 6 Septembre 2013 pour demander l'infirmation du jugement entrepris considérant n'avoir commis aucune faute.
Elle s'oppose tout d'abord à la demande de complément d'expertise présentée par les époux Z considérant que ces derniers entendent revenir en réalité sur le chiffrage fait par l'expert judiciaire du montant des travaux de réparation nécessaires et sur l'indemnité qui leur a été allouée par les premiers Juges. Elle estime dès lors cette demande superfétatoire dans la mesure où les intimés se sont contentés de contester le montant des indemnités allouées.
L'appelante explique ensuite contester toute faute et tout d'abord qu'elle n'était liée par aucun contrat avec les intimés et que sa responsabilité à leur égard ne peut donc être fondée sur les dispositions de l'article 1147 du Code civil. Elle ajoute surtout que les termes de la mission reçue de l'indivision PAGNONCELLI limitaient celle-ci aux éléments visibles et accessibles du bâtiment sans occasionner de dégradations matérielles et sans manipulation d'objets lourds et/ou encombrants qui devaient être déplacés ou démontés pour le jour de l'inspection par l'occupant du bien et sous sa responsabilité. Elle rappelle que dans son rapport, elle précisa les éléments cachés qui n'avaient pu être examinés, puis fait valoir qu'il ne peut lui être reproché de n'avoir pas décelé la présence de termites, présence qui ne pouvait être découverte sans travaux destructifs.
L'appelante note encore que l'expert a indiqué n'avoir constaté aucune activité de termites mais surtout fait valoir que les préjudices invoqués sont sans lien avec la faute qui lui est reprochée. Elle indique à cet égard que le constat prétendument erroné dont il lui est fait grief n'est pas à l'origine du défaut de l'immeuble de sorte que les travaux de réparation ne peuvent lui être systématiquement attribués. Elle estime que le montant des demandes indemnitaires des époux Z en est la démonstration et en veut pour preuve l'attestation établie par l'architecte STIRRUP. Elle ajoute qu'à supposer que sa responsabilité soit retenue, elle ne pourrait être tenue qu'à la seule indemnisation du préjudice matériel résultant de la nécessité d'éradiquer les termites soit au règlement d'une indemnité de 7 008,39 euros correspondant au piégeage de ces insectes. Elle estime que les autres demandes sont relatives à la rénovation de l'immeuble et ne peuvent lui incomber et quant aux préjudices immatériels qu'aucun de ceux invoqués ne sont justifiés. Elle conclut donc au rejet de l'ensemble des prétentions des intimés et subsidiairement demande que les dommages intérêts susceptibles d'être alloués aux époux Z soient limités à 7 008,39 euros. Elle sollicite le payement d'une indemnité de procédure de 3 000 euros.
Les époux Z ont conclu en réponse le 19 Septembre 2013 pour demander le déboutement du Cabinet Diagnostic Immobilier Gascogne de l'ensemble de ses demandes et la condamnation de celui-ci à lui payer les sommes suivantes
- 16 180,03 euros au titre de l'éradication des termites et subsidiairement de 9 500 euros en confirmant le jugement déféré de ce chef,
- 104 460,14 euros au titre des travaux de démolition et de réparation, sauf à parfaire en considération du taux de TVA en vigueur et à ordonner un complément d'expertise pour décrire et chiffrer les travaux de réparation consécutifs à l'infestation de termites,
- 718,20 euros au titre des prestations d'identification par le SESO,
- 2 140 euros au titre de l'intervention de l'architecte STIRRUP,
- 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral,
- 10 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,
- 1 238,07 euros au titre des frais d'hébergement engagés,
- 18 990,96 euros au titre de leur préjudice financier.
Ils demandent encore que soit ordonnée la capitalisation des intérêts produits conformément à l'article 1154 du Code civil, la rectification du jugement entrepris qui omit d'indiquer au dispositif l'indemnité de procédure de 3 000 euros allouée, le payement d'une indemnité complémentaire de procédure de 5 000 euros en cause d'appel.
A l'appui de leurs prétentions, les intimés font valoir quant à la faute reprochée que le diagnostic établi par l'appelante ne fait état d'aucune difficulté particulière à l'examen et à l'accomplissement de sa mission, et surtout que le rapport de l'expert judiciaire indique que celui-ci a constaté 'des traces d'infestation de termites nombreuses et généralisées à cette portion de bâtiment', mais également que 'les traces d'infestation sont très anciennes et antérieures au diagnostic réalisé le 7 Septembre 2010". Ils citent aussi divers passages du rapport de l'expert démontrant selon eux que les traces d'infestation pouvaient être découvertes par le diagnostiqueur et demandent en conséquence que le jugement entrepris soit confirmé de ce chef au visa de l'article 1382 du Code civil.
Les époux Z expliquent ensuite que s'ils avaient été informés de la présence de termites, ils n'auraient pas acheté cette propriété dans la mesure où ils pensaient que l'immeuble paraissait aisément habitable sauf quelques travaux d'embellissements. Ils estiment que la faute de l'appelante leur a fait subir d'importants préjudices matériels et immatériels que l'expert judiciaire n'a pas complètement appréhendés. Ils expliquent ensuite concernant leurs divers chefs de préjudice que les travaux d'éradication des termites retenus par le Tribunal présentent plusieurs inconvénients et que suivants l'avis de divers professionnels ils ont retenu le traitement par injections chimiques de l'ensemble des bâtiments. Ils font valoir ensuite que c'est à tort que le Tribunal n'a pas fait droit à l'intégralité des prétentions formulées par leurs soins. Ils reprochent cependant au préalable à l'expert de ne pas avoir chiffré tous les travaux nécessaires et expliquent qu'ils ont dus engager des frais de démolition de cloisons et de parquets, faire réaliser une dalle de béton, faire poser du carrelage ; ils précisent qu'ils n'entendent pas faire supporter par l'appelante le coût de la rénovation de leur maison mais exposent qu'ils devront supporter de lourds travaux de structures de par l'étendue de l'infestation révélée par une seconde étude du cabinet SESO. Ils se réfèrent encore à une étude de l'architecte STIRRUP qui conclut sa note en indiquant que les époux Z n'auraient jamais acheté cette propriété s'ils avaient eu connaissance de la présence de termites. Ils évaluent donc leur préjudice matériel à 97 626,30 euros hors taxes pour les travaux de démolition, de rénovation et de peinture. Ils indiquent enfin qu'ils sont depuis plusieurs mois dans l'incapacité d'occuper l'immeuble qu'ils ont acquis, qu'ils ont donc subi un préjudice de jouissance et aussi qu'ils ont subi un préjudice financier tenant au loyer de la maison qu'ils ont dû continuer d'habiter dans l'attente de l'achèvement des travaux de reprise de leur maison. Ils demandent donc la confirmation du jugement entrepris de ce dernier chef et l'infirmation de celui-ci quant aux autres chefs de préjudice.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 Décembre 2013.
MOTIFS DE LA DÉCISION ;
Sur la responsabilité ;
Attendu que pour satisfaire aux prescriptions de la loi du 8 Juin 1999, les consorts ... ont confié à la société Cabinet de diagnostic immobilier de Gascogne le soin de procéder à la recherche de la présence de termites dans l'immeuble dont ils étaient propriétaires au lieu-dit Pouy le haut, commune de NÉRAC, et d'établir ensuite des vérifications nécessaires un état parasitaire pour qu'il soit présenté aux potentiels acquéreurs et annexé à l'acte de vente pour valoir preuve de la réalisation du diagnostic prévu par la Loi ; que le diagnostic fait le 7 Septembre 2010 par l'appelante et qui a donné à la rédaction le lendemain d'un document intitulé état parasitaire (pièce 1 Z) n'a révélé aucune trace de termites et que c'est en tout cas ce qui est indiqué au dit état parasitaire ; que ce document indique que le nommé MOUCHET qui rédigea ce rapport précise que les moyens d'investigation utilisés furent l'échelle, la torche, le poinçon et la loupe mais aussi que les éléments cachés (plafonds, murs sols) des revêtements de décoration de type moquette, PVC, lambris, panneaux de bois, isolation, cloison ou autres matériaux pouvant masquer un élément de bois ne purent être examinés par manque d'accessibilité et que les parties d'ouvrage et éléments en bois inclus dans la structure du bâtiment, les éléments coffrés ou les sous faces des planchers ne purent non plus être contrôlés, la mission confiée n'autorisant pas les démontages et destructions ; que dès le 10 Mars 2011, le cabinet SESO sollicité par les intimés procéda à une visite et à une inspection du même immeuble pour effectuer un diagnostic de la présence ou non de termites ; que cette inspection limitée aux locaux accessibles ne comprenait pas la mise en oeuvre de méthodes destructives et ne concerna donc que les zones visibles et accessibles (pièce 2 Z page 8 in fine) que le cabinet SESO en utilisant donc des méthodes d'investigations identiques à celle de l'appelante put repérer la présence de traces de termites sur le linteau de la cave, dans le placard du salon, dans un dégagement, dans un WC et au grenier ; que l'expert judiciaire à son tour constata la présence de traces d'infestation de termites sur les linteaux de bois de la cave, mais également dans le placard du salon, dans le dégagement ; que concernant ce dégagement, l'expert précisa qu'après vérification de la date des photographies prises par les intimés le 9 Juin 2010, il apparut que cette partie du dégagement n'était pas recouverte par un meuble de sorte que celui-ci était bien accessible pour un contrôle visuel et au moyen tant de loupes que de poinçon ; que l'expert visita ensuite le grenier et releva là également la présence de traces de nombreuses attaques d'insectes xylophages et notamment de termites ; que l'expert conclut ensuite son rapport en indiquant que 'les attaques de termites relevés ne sont pas récentes' mais aussi que toutes les traces repérées étaient antérieures au diagnostic effectué par l'appelante ; qu'il ajouta en réponse au dire reçu de l'avocat MIRANDA qu'il existait des traces de termites visibles sans bûchage, mais aussi que la norme NF XP P 03-201 de Septembre 2007 prescrit au paragraphe 4.2.2.1 le sondage des éléments de bois et que sur les éléments de bois dégradés les sondages sont approfondis et si nécessaires destructifs ; qu'il en déduit que l'appelante, au vu des éléments recueillis, devait découvrir l'infestation et qu'elle ne pouvait s'exonérer de bûcher si nécessaire ; qu'il apparaît ainsi que la société Cabinet Diagnostic Immobilier de Gascogne a commis une faute dans ses relations contractuelles avec les consorts ..., faute dont les époux Z sont également en droit de se prévaloir en vertu de l'article 1382 du Code civil ; que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société CDIG ;
Sur le préjudice ;
Attendu que le diagnostic relatif à la présence ou non d'insectes xylophages et de termites a pour objet l'information de potentiels acquéreurs de manière à permettre à ces derniers d'appréhender l'état exact de l'immeuble dont ils se proposent de faire l'achat de manière notamment à éviter dans les relations vendeur acquéreur les inévitables actions en garantie des vices cachés qui peuvent découler des importantes dégradations causées par ces insectes ; que les époux Z indiquent que s'ils avaient connu la présence de cette infestation de termites, ils n'auraient pas acquis la propriété de l'immeuble de Pouy haut à NÉRAC ; que le manquement de l'appelante a donc eu pour conséquence une perte de chance de ne pas acquérir cette propriété ; qu'il s'agit là du seul préjudice direct subi par les intimés -outre les frais de diagnostic complémentaire de SESO- qui confondent manifestement l'action en garantie des vices cachés avec la responsabilité des diagnostiqueurs ; que par suite les dédommagements sollicités n'étant que la conséquence des défauts de la chose vendue et non du défaut d'information, le jugement entrepris sera réformé et la société CDIG condamnée à payer aux époux Z la somme de 538,20 euros à titre de dommages intérêts ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Attendu que les époux Z succombent pour l'essentiel à l'instance bien que la réalité de la faute reprochée à l'appelante ait été confirmée ; qu'il convient donc de faire masse des dépens et de dire que ceux-ci seront supportés par moitié par les parties, hormis les frais d'expertise qui demeureront à la charge de la société CDIG ; qu'il n'apparaît pas enfin inéquitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles qu'ils ont dus exposer ; qu'il ne sera donc pas fait application de l'article 700 du Code de procédure civile de sorte que le jugement entrepris sera aussi réformé de ce chef ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a retenu que la société Cabinet Diagnostic Immobilier de Gascogne avait commis une faute,
Confirme encore le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le dit Cabinet Diagnostic Immobilier de Gascogne à payer aux époux ... et Z FILMER la somme 538,20 euros à titre de dommages intérêts et ordonné la capitalisation des intérêts produits par cette somme dans les conditions de l'article 1154 du Code civil,
L'infirmant pour le surplus, déboute les époux ... et Z FILMER de leurs demandes complémentaires de dommages intérêts et d'indemnité de procédure,
Y ajoutant, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Fait masse des dépens de référé, de première instance et d'appel et dit que ceux-ci, hormis les frais d'expertise qui demeureront à la charge de la société Cabinet Diagnostic Immobilier de Gascogne, seront supportés par moitié par les parties,
Accorde à la SCP PRIM GENY THOMAS le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile pour ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu de provision.
Le présent arrêt a été signé par Pierre ..., président de chambre, et par Nathalie ..., greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
Nathalie ... Pierre CAYROL