COUR D'APPEL DE PARIS

23è chambre, section A
ARRÊT DU 30 OCTOBRE 2002
(N° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général 2002/13648 Pas de jonction
Décision dont appel Jugement rendu le 11/06/2002 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de BOBIGNY 5è Ch. RG n° 2002/03297 Nature de la décision CONTRADICTOIRE Décision REFORMATION

APPELANT
Madame Z Martine Francoise épouse Z Demeurant CHELLES
Représentée par la SCP AUTIER, avoué
Assistée de Maître ..., Toque M 326, Avocat au Barreau de PARIS
INTIMÉ
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES Clichy Sous Bois Représenté par son syndic la SARL PATRIMONIA GESTION
Ayant son siège PARIS
Représenté par la SCP BERNABE-CHARDIN-CHEVILLER, avoué Assisté de Maître ..., Toque M 524, Avocat au Barreau de PARIS
j /1

COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats et du délibéré
Président Monsieur BERNHEIM, Conseiller faisant fonction
Conseiller Monsieur DUSSARD
Conseiller Monsieur BLOCH.
GREFFIER
Madame GUYONNET, lors des débats
Monsieur LE MER lors du prononcé de l'arrêt.
DÉBATS
A l'audience publique du 11 Septembre 2002
ARRÊT
Contradictoire, prononcé publiquement par Monsieur BERNHEIM, Président, " lequel a signé la minute avec Monsieur LE MER, Greffier.

Par jugement du 11 juin 2002, le Tribunal de Grande Instance de Bobigny a débouté Madame Z épouse Z de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée aux dépens.

Par acte du 16 juillet 2002, elle a interjeté appel de cette décision.
Elle expose qu'elle est titulaire d'un lot dans le centre commercial Les Marronnniers situé à Clichy sous Bois et qu'elle exploite dans les parties privatives de son lot un commerce de coiffure.
Victime d'une chute le 28 février 1998, elle ne peut plus depuis exercer ; elle a été contrainte de donner son fonds en location-gérance, avec promesse de vente au profit de Madame ....
Mais à l'expiration du contrat de location-gérance, Madame ... n'a pas acquis le fonds ; elle s'est réinstallée dans un périmètre proche, de moins de 1.000 mètres, contrairement à la clause de non- concurrence convenue entre les parties.
Madame Z a dû reprendre son activité dans l'attente de la vente de son fonds de commerce malgré le handicap dont elle se trouve atteinte ; mais elle subit activement, selon elle, la concurrence de son ancienne locataire gérante. Elle a donc fait citer Madame ... devant le Tribunal de Commerce en invoquant la violation de la clause de non concurrence dont les parties étaient convenues.
Par ailleurs elle a souhaité vendre tant son fonds que les murs ; elle a conclu le 17 janvier 2002 avec la société Civile Immobilière Balin Immobilier une promesse de vente ainsi qu'un bail commercial, sous la condition suspensive d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriété en vue de permettre l'exercice dans son fonds d'une activité de dépôt de pain, pâtisserie, sandwiches et vente de chocolat. Les deux promesses doivent être réalisées au plus tard le 30 novembre 2002...
Mais l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est réunie le 11 février 2002 a refusé l'autorisation demandée.
Cette décision a été notifiée à Madame Z le 17 février 2002 ; elle a saisi le tribunal précité pour demander que la clause du règlement de copropriété stipulant notamment qu'aucune modification dans la destination des locaux ne pourra être apportée sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires votant à la majorité simple soit déclarée non écrite.
Le jugement a statué ainsi qu'il a été dit ci-dessus.
Madame Z invite la Cour à infirmer et à annuler la 4ème résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 11 février 2002 en ce qu'elle lui a refusé d'autoriser le changement de destination de son lot, à condamner en outre le syndicat à lui payer la somme de 1.800 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Le syndicat des copropriétaires conclut en invitant la Cour à constater qu'en raison de la caducité des promesses d'actes dont se prévaut Madame Z, elle n'a pas qualité pour agir, et à dire ses demandes irrecevables. Subsidiairement, il conclut à la confirmation du jugement, et plus subsidiairement déclare s'en rapporter à justice.

Sur ce, la Cour
L'immeuble, selon le dossier, constitue un centre commercial, et le syndicat relate qu'il en existe d'autres de mêmes nature et dimensions dans le centre de la ville ; ces centres sont tournés vers la vie de quartier et la satisfaction de l'ensemble des besoins de la clientèle. Il ne s'agit donc pas d'un centre commercial excentré mais un centre situé en coeur de ville, qui est à l'identique de plusieurs autres situés à une relative proximité. Ainsi que le précise le syndicat encore, " il en existe dans chaque quartier du centre de la ville de Clichy sous Bois " .
Le Centre commercial Les Marronniers est donc divisé en divers locaux à usage de commerces, le règlement de copropriété stipule, à propos de l'usage des parties privatives, qu' "aucune modification dans la destination des locaux ne pourra être apportée sans l'autorisation de l'assemblée des copropriétaires votant à la majorité simple". Et encore "qu'il ne pourra être exercé dans l'immeuble deux professions ou commerces semblables ou similaires sans l'accord préalable des copropriétaires intéressés réunis en assemblée générale à la diligence du syndic".
Or par décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 11 février 2002, 1 'assemblée générale a décidé comme suit
" 4ème résolution Autorisation donnée à Madame et Monsieur ... de céder leur bail pour un commerce de dépôt de pain ( article 24)
Le Président met aux voix la résolution suivante
" L'assemblée générale décide d'autoriser un dépôt de pain au sein de la copropriété et autorisent ainsi les demandeurs à vendre leur commerce avec ce libellé.
" ont voté pour 1 copropriétaires totalisant 12 voix..
" ont voté contre .... 310 Voix .
" abstentions ... 68 voix .... Cette résolution est rejetée. " Mais les stipulations du règlement de copropriété qui tendent à imposer une différence entre les commerces exercés ainsi que les droits de copropriétaires doivent être considérées comme non écrites pour contrevenir à la destination de l'immeuble et aux dispositions de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 selon lesquelles le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble telles qu'elle est définie aux actes, par ses caractères et sa situation.
Aucune circonstance de l'espèce ne justifiant les restrictions du règlement de copropriété, les clauses rapportées ci-dessus seront réputées non écrites.
Et par voie de conséquence la décision de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 11 février 2002 sera annulée.
Le syndicat ne saurait prétendre que Madame Z est dépourvue d'intérêt à agir dès lors que son action tend à ce que soit prononcée la nullité de clauses du règlement de copropriété restreignant ses droits qu'elle tient de l'article 8 alinéa 2 de la loi précitée.
Le jugement sera donc réformé.
Et il sera accordé à Madame Z épouse Z la somme de 1.800 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Par ces motifs, Réformant,
- Répute non écrites les clauses du règlement de copropriété selon lesquelles " aucune modification dans la destination des locaux ne pourra être apportée sans l'autorisation de l'assemblée des copropriétaires votant à la majorité simple ". Et encore " qu'il ne pourra être exercé dans l'immeuble deux professions ou commerces semblables ou similaires sans l'accord préalable des copropriétaires intéressés réunis en assemblée générale à la diligence du syndic ",
- Annule la résolution de l'assemblée suivante
" 4' résolution Autorisation donnée à Madame et Monsieur ... ' de céder leur bail pour un commerce de dépôt de pain ( article 24)
Le Président met aux voix la résolution suivante
" L'assemblée générale décide d'autoriser un " dépôt de pain au sein de " la copropriété et autorisent ainsi les demandeurs à vendre leur commerce avec ce libellé.
" ont voté pour 1 copropriétaires totalisant 12 voix..
" ont voté contre .... 310 Voix .
" abstentions ... 68 voix .... Cette résolution est rejetée. ",
- Condamne le syndicat des copropriétaires du Centre Commercial les Marronniers à payer à Madame Z épouse Z la somme de 1.800 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- Déboute les parties de leurs autres demandes,
- Condamne le syndicat des copropriétaires, qui succombe, aux dépens de première instance et d'appel,
- Dit que la SCP d'avoués Autier, pourra se prévaloir de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Le Greffier,