COUR D'APPEL DE PARIS

23è chambre, section B
ARRÊT DU 4 JUILLET 2002
(N° , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général 2002/01074 Pas de jonction
Décision dont appel Jugement rendu le 04/09/2001 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de PARIS Sème Ch 1ère section
RG n° 2000/02220 Date ordonnance de clôture 23 Mai 2002 Nature de la décision CONTRADICTOIRE Décision INFIRMATION PARTIELLE

APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PARIS
représenté par son syndic le Cabinet CAZALIERES SA
ayant son siège PARIS
représenté par la SCP MONIN, avoué
assisté de Maître ..., Toque P157, Avocat au Barreau de PARIS,
SCP VAN EECKHOUT
INTIMÉ
Monsieur Y MauriceY
demeurant PARIS
représenté par la SCP JOBIN, avoué
assisté de Maître ..., Toque M718, Avocat au Barreau de PARIS
INTIMÉE
Madame Y Martine épouse Y
demeurant PARIS
représentée par la SCP JOBIN, avoué
assistée de Maître ..., Toque M718, Avocat au Barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré
PRÉSIDENT Monsieur DELANNE CONSEILLERS Monsieur ...
Monsieur ...
DÉBATS
A l'audience publique du 30 mai 2002.
Greffier lors des débats et lors du prononcé de l'arrêt Madame ...
ARRÊT
CONTRADICTOIRE, prononcé publiquement par Monsieur DELANNE PRÉSIDENT qui a signé la minute avec Madame LETENEUR-NAVARRE, Greffier.

Cour d'Appel de Paris ARRÊT DU 4 JUILLET 2002 23è chambre, section B RG 2002/01074 - 2ème page La Cour statue sur l'appel interjeté le 21 novembre 2001 par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé PARIS du jugement rendu le 4 septembre 2001 par le Tribunal de Grande Instance de PARIS dans le litige qui l'oppose aux époux Y qui demandent l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de ce syndicat tenue le 16 novembre 1999.
Le premier juge a statué ainsi qu'il suit
"Annule l'assemblée générale en date du 16 novembre 1999 ;
Déboute les époux Y du surplus de leurs demandes ;
Déboute le Syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles ;
Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision ; Condamne le Syndicat des copropriétaires aux dépens."
Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 73/79 avenue P. A. à PARIS llème demande à la Cour de
- Le déclarer recevable et bien fondé en son appel.
- Infirmer le jugement en toutes ses dispositions.
- Débouter les époux Y de l'ensemble de leurs demandes.
- Les condamner solidairement à lui payer la somme de 2.300 Euros à titre de dommages et intérêts.
- Les condamner au paiement d'une somme de 3.000 Euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
- Condamner enfin les époux Y aux entiers dépens.
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Le Syndicat des copropriétaires fait valoir pour l'essentiel
- Que l'assemblée générale du 16 novembre 1999 était régulière ; qu'en effet le Tribunal a déduit des dispositions du décret du 17 mars 1967 que la désignation du président de l'assemblée devait nécessairement précéder l'établissement de la feuille de présence et que cette interprétation purement littérale est erronée.
- Qu'il ressort du procès-verbal d'assemblée que le président et le bureau ont bien été élus par deux votes distincts, que le procès-verbal reprend seulement la liste des copropriétaires absents et non-représentés et que cela suffit à contrôler les décisions intervenues lors de cette assemblée.
- Que, concernant la résolution n° 2 adoptée par l'assemblée générale, les copropriétaires étaient informés du contenu de la lettre des époux Y, que cette résolution ne nécessitait pas un vote distinct puisqu'elle concerne exclusivement les travaux demandés par l'administration et constitue un des aspects d'un problème unique. Que le descriptif des travaux à effectuer est bien établi puisque le point n° 1 de la note préfectorale du 6 octobre 1999 renvoie au dossier du bureau VERITAS de juin 1999. Que l'adoption de la résolution ne supposait pas un vote à la majorité qualifiée puisqu'il ne s'agit pas de l'installation de dispositifs de fermeture pour la sécurité des personnes et des biens. Que les travaux sont en conformité avec la destination de l'immeuble. Qu'enfin la résolution adoptée ne va pas modifier le contrat de travail du gardien d'immeuble à qui il sera simplement expliqué le fonctionnement de la nouvelle alarme.
- Que l'octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive est parfaitement justifié par le caractère dilatoire de la procédure (d'autant que Monsieur Y est un professionnel de l'immobilier) et l'intention malicieuse des époux Y.
Les époux Y demandent à la Cour de
- Débouter le Syndicat des copropriétaires de son appel.
- Prononcer la nullité de l'assemblée générale du 16 novembre 1999.
- Condamner le Syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 3.286,74 Euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
- Le condamner en tous les dépens.
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-----t-- e,
Les époux Y font valoir pour l'essentiel
- Que l'assemblée générale du 16 novembre 1999 doit être déclarée nulle en raison de l'inobservation des formalités substantielles prévues aux articles 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 relatifs à l'élection distincte du président et du bureau de l'assemblée.
- Que cette assemblée ne respecte pas non plus les dispositions de l'article 14 du décret puisque la feuille de présence a été dressée préalablement à l'élection du président.
- Que les époux Y sont fondés à solliciter la nullité de l'assemblée également du fait que les noms et millièmes des copropriétaires présents et représentés lors de l'assemblée du 16 novembre 1999 ne figurent pas sur le procès-verbal.
- Que leurs questions n'ont pas fait l'objet d'un ordre du jour complémentaire alors qu'elles étaient de nature à influencer le vote des copropriétaires.
- Que l'adoption de la résolution n° 2 est irrégulière, qu'en effet elle concerne des domaines différents mais n'a pas fait l'objet de votes distincts, qu'il n'existe pas de descriptif des travaux prévus, que de tels travaux modifient les charges relatives aux parties communes et supposent alors l'adoption à la majorité qualifiée, que les travaux entraînant la réunion d'un magasin sur deux immeubles sont contraires à la destination même mixte de l'immeuble, qu'enfin l'assemblée aurait dû voter sur la modification du contrat de travail du gardien qui devra suivre une formation relative à la sécurité de l'immeuble.
- Qu'il serait inéquitable de laisser à la charge des époux Y les frais irrépétibles qu'ils ont dû engager pour faire valoir leurs droits.
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et des moyens des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

SUR CE, LA COUR Sur la feuille de présence
Considérant qu'il ressort des mentions du procès-verbal de l'assemblée générale du 16 novembre 1999 que la feuille de présence prévue par l'article 14 du décret du 17 mars 1967 a été établie avant l'élection du bureau de l'assemblée ;
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Que ce texte dispose que la feuille de présence est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent ou par son mandataire, et que la feuille de présence est certifiée exacte par le président de l'assemblée ;
Qu'il n'énonce nullement que la feuille de présence doit être établie après l'élection du président de l'assemblée, ni que la feuille de présence doit être certifiée dès son établissement ;
Que si l'article 15 du décret de 1967 précise que l'assemblée générale désigne son président et, le cas échéant, son bureau au début de chaque réunion - et il va de soi que cette désignation ne peut avoir lieu et avoir de sens qu'avant qu'il soit passé à l'examen de l'ordre du jour - il ne s'oppose nullement à ce que cette désignation soit précédée de l'émargement de la feuille de présence ;
Qu'au contraire, il ne peut être procédé à l'élection du bureau qu'une fois connue la composition de l'assemblée, afin que soient déterminés le nombre de voix des copropriétaires ou associés présents ou représentés et, par là, la majorité nécessaire à l'élection des membres du bureau ; que tel est précisément l'objet de la feuille de présence ;
Qu'ainsi, l'établissement de la feuille de présence peut être antérieur à l'élection du président, la certification étant quant à elle dans tous les cas nécessairement postérieure à cette élection ;
Que l'assemblée générale ne pouvait donc être annulée au motif du non respect des règles d'établissement de la feuille de présence ;
Sur l'élection du bureau
Considérant que le procès-verbal de l'assemblée générale du 16 novembre 1999 mentionne que l'assemblée générale désigne nominativement les trois membres du bureau et précise à la suite du nom de chacun d'entre eux qu'il a été élu à l'unanimité des personnes présentes ou représentées ;
Qu'il résulte de ces mentions qu'il a été procédé à des votes séparés pour l'élection du président puis de chacun des deux scrutateurs, et que ceux-ci ont été élus avec au moins la majorité requise ;
Que l'élection du bureau a donc été régulière, comme l'a retenu le premier juge ;
Sur la mention de la composition de l'assemblée
Considérant que l'article 17 du décret du 17 mars 1967 impose d'indiquer dans le procès-verbal de l'assemblée le résultat de chaque vote et les noms des
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copropriétaires qui se sont opposés à la décision de l'assemblée, de ceux qui n'ont pas pris part au vote et de ceux qui se sont abstenus ;
Qu'en l'occurrence, il a été procédé à cinq votes au cours de la réunion ; que dans chaque cas, la décision a été prise à l'unanimité, ou encore à la totalité des voix des copropriétaires présents ou représentés, ce qui est la même chose ;
Qu'il ressort sans équivoque de ces indications qu'aucun copropriétaire présent ou représenté ne s'est opposé à la décision ou ne s'est abstenu, et que tous ont pris part au vote ;
Qu'aucun texte n'impose par ailleurs de faire figurer dans le procès-verbal le nom et les tantièmes des copropriétaires présents ou représentés ; que les indications de la feuille de présence à cet égard sont suffisantes ; qu'au surplus, la liste des copropriétaires absents et non représentés est annexée au procès-verbal, d'où il résulte que tous les autres copropriétaires étaient présents ou représentés ;
Que le moyen de M. et Mme Y fondé sur l'article 17 du décret précité n'est donc pas pertinent ;
Sur l'application de l'article 10 du décret de 1967
Considérant que dans les six jours de la convocation, un copropriétaire peut notifier à la personne qui a convoqué l'assemblée les questions dont il demande l'inscription à l'ordre du jour ;
Qu'en l'espèce M. et Mme Y ont adressé au syndic une lettre, en date du 29 octobre 1999 comportant huit points qualifiés de "modificatif de l'ordre du jour", sur lesquels ils demandaient une délibération et un vote de l'assemblée générale ;
Que dans le premier point, M. et Mme Y soutiennent que la convocation à l'assemblée générale du 16 novembre 1999 n'est pas régulière et qu'il convient de savoir si la nomination du syndic par l'assemblée générale du 6 mai 1999 est régulière ;
Que dans le deuxième point, M. et Mme Y prétendent que la convocation pour l'assemblée générale du 16 novembre 1999 aurait dû être faite un mois et un jour à l'avance ;
Que dans le troisième point, M. et Mme Y affirment que le point 2 de l'ordre du jour de l'assemblée générale du 16 novembre 1999 ne peut être adopté à la majorité de l'article 25 mais à celle de l'article 26, voire à l'unanimité, et même que l'assemblée ne peut émettre de vote, sauf négatif, sur ces points ;
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Que dans le quatrième point, ils font valoir que la classification de l'immeuble implique une information des copropriétaires ;
Que dans le cinquième point, ils estiment que la Participation Foncière, propriétaire des locaux commerciaux du rez-de-chaussée, ne doit pas se limiter à prendre en charge un certain nombre de frais relatifs à l'exécution des travaux ;
Que dans le sixième point, ils présentent comme indispensable une réunion conjointe des deux copropriétés concernées par le projet d'extension de la société Conforama, locataire des locaux commerciaux de la Participation Foncière ;
Que dans le septième point, ils assurent que la proposition de dédommagement de la société Conforama n'a aucune valeur juridique et qu'il n'existe pas d'homme de l'art capable de chiffrer les nuisances considérées ;
Que dans le huitième point, ils avancent que le syndic du à Paris ne peut être responsable unique de la sécurité, et que la formation nécessaire ne peut concerner le gardien dont il faudrait au préalable savoir s'il a les compétences nécessaires et s'il donne son accord ;
Que de la sorte, M. et Mme Y ne présentent que des opinions ou observations personnelles sur les conditions de convocation et de délibération de l'assemblée ainsi que sur le projet constituant le deuxième point de l'ordre du jour notifié par le syndic ; que ces développements n'appelaient pas un vote de l'assemblée générale ; que les différents points de la lettre de M. et Mme Y sont d'ailleurs présentés comme des commentaires de leur part et non comme des projets de résolution ou des questions soumises à l'assemblée générale ;
Que dans ces conditions, il n'y avait pas lieu de faire délibérer l'assemblée générale sur les points évoqués par M. et Mme Y dans leur lettre ;
Qu'il convient de remarquer que le syndic a adressé aux copropriétaires copie de cette lettre, de sorte que les copropriétaires ont eu néanmoins pleine connaissance des avis de M. et Mme Y, et se sont prononcés en conséquence ;
Sur le 2ème point de l'ordre du jour
Considérant que, de façon contradictoire, M. et Mme Y font valoir en même temps d'une part que la deuxième résolution de l'assemblée générale du 16 novembre 1999 ne contient pas de véritable décision, et d'autre part qu'il aurait dû être procédé à des votes distincts, que cette résolution entraîne une
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modification de la répartition des charges, et que les règles légales de majorité n'ont pas été respectées ;
Considérant que dans cette résolution, l'assemblée générale autorise des travaux, mandate le syndic pour surveiller ces travaux et le désigne comme responsable de la sécurité ; qu'il s'agit bien là de décisions ; qu'au demeurant M. et Mme Y ne démontrent pas que l'absence de décision dans une résolution implique la nullité de cette dernière ;
Considérant que la deuxième résolution de l'assemblée générale concerne un projet qui forme manifestement un tout ; qu'il n'était donc pas illicite de le soumettre globâlement au vote de l'assemblée générale, sous réserve que la résolution soit adoptée à la majorité correspondant au point exigeant la majorité la plus qualifiée ;
Considérant que M. et Mme Y invoquent l'absence de descriptif des travaux affectant les parties communes ;
Que l'autorisation de travaux est ainsi libellée "donne l'autorisation d'effectuer les travaux décrits dans le dossier présenté par Conforama et validé par le bureau Veritas et la préfecture de police dans le point n° 1 de la pièce jointe à son courrier" ;
Que le courrier de la préfecture de police joint à la convocation pour l'assemblée générale du 16 novembre 1999 comporte bien une annexe en 35 points dont un point n° 1 ; que ce point n°1 renvoie à différents documents ;
Que M. et Mme Y n'établissent pas que les dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 n'aient pas été respectées ;
Que les copropriétaires ayant pris part au vote se sont estimés suffisamment informés pour prendre une décision à cet égard ;
Considérant que la résolution contestée comporte l'indication que l'assemblée générale demande à la Participation Foncière de prendre à sa charge tous les travaux ainsi que la vérification et l'entretien des installations incendie et la surprime éventuelle de la police d'assurance de l'immeuble liée à l'activité de la société Conforama ; qu'il est précisé que la Participation Foncière accepte cette prise en charge ;
Que M. et Mme Y font valoir qu'il en résulte une modification de la répartition des charges relevant de l'article 26 b de la loi du 10 juillet 1965 ;
Que cependant, la répartition des charges n'entre pas dans les prévisions de ce texte ;
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Que par ailleurs, rien ne s'oppose à ce que l'assemblée générale - qui avait subordonné, lors de l'assemblée générale du 6 mai 1999, son autorisation à la prise en charge par la Participation Foncière des dépenses supplémentaires résultant des travaux projetés par son locataire ou entraînées par l'activité du locataire- entérine, ici à la majorité des voix de tous les copropriétaires, l'accord de ce copropriétaire pour assumer personnellement ces frais ;
Qu'une telle prise en charge particulière est nécessairement conforme à l'intérêt de tous les autres copropriétaires ;
Considérant que M. et Mme Y invoquent encore le non respect de l'article 26-1 dè la loi du 10 juillet 1965 ;
Que ce texte concerne l'installation non de tous systèmes de sécurité mais seulement de dispositifs de fermeture permettant d'organiser l'accès à l' immeuble ;
Qu'il n'est pas démontré que les travaux visés par la 3e rubrique de la deuxième résolution comportent l'installation de dispositifs de fermeture permettant d'organiser l'accès à l'immeuble ;
Considérant que la résolution litigieuse indique que l'assemblée générale désigne le syndic comme responsable unique de la sécurité et décide qu'il sera assisté par le gardien qui devra avoir reçu une formation et être apte à exploiter les consignes de sécurité ;
Que M. et Mme Y en déduisent qu'il s'agit "bien évidemment" de prestations complémentaires de nature à modifier substantiellement le contrat de travail du gardien et donc à entraîner une augmentation substantielle de sa rémunération ; qu'ils se prévalent du fait qu'une telle modification n'a nullement été abordée à l'occasion de l'assemblée générale du 16 novembre 1999 ; qu'ils concluent que dans ces conditions, la délibération "ne saurait valablement prospérer" ;
Que la cour ignore la nature exacte, et le fondement, de la conséquence que M. et Mme Y entendent ainsi tirer de l'absence de délibération sur la rémunération du gardien ;
Qu'en tout cas M. et Mme Y ne justifient pas de leurs allégations quant à l'incidence de la décision prise sur cette rémunération ; que c'est d'ailleurs de façon inexacte qu'ils affirment qu'il s'agissait jusqu'ici d'un emploi à temps partiel alors que le contrat de travail et son avenant versés aux débats montrent que le gardien a été embauché le 4 janvier 1999 à temps complet ;
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Considérant qu'il était loisible à l'assemblée générale de renoncer, comme elle l'a fait, à la demande, formulée lors d'une précédente réunion, d'un accord quadripartite établi par les avocats des parties ;
Considérant qu'il est constant qu'une activité commerciale est permise par le règlement de copropriété dans les locaux occupés par la société Conforama dans cet immeuble par ailleurs à usage d'habitation ;
Que les travaux que l'assemblée générale a autorisés par la résolution litigieuse comportent le percement de murs communs pour permettre la communication entre les locaux du magasin unique projeté, situés en partie dans l'immeuble contigu ;
Que M. et Mme Y avancent que c'est le fait que la société Conforama exploite un magasin unique sur deux immeubles distincts qui a entraîné le classement de l'immeuble du à Paris en immeuble de grande hauteur de classe GHZ ;
Que le syndicat des copropriétaires conteste cette affirmation ;
Que toutefois, lors de sa réunion du 6 mai 1999, l'assemblée générale avait pris "acte que l'ouverture au rez-de-chaussée d'une surface commerciale de 1.650 m2 recevant du public impose le classement de l'immeuble dans la catégorie des immeubles de grande hauteur de type Z, c'est-à-dire des I.G.H. à usage mixte, à la fois à usage de d'habitation et à usage de locaux commerciaux." ; qu'au cours de la même séance, les copropriétaires avaient longuement débattu de la question de savoir si les obligations s'imposant à l'immeuble en matière de sécurité découlaient de sa destination normale ou au contraire avaient pour origine la réunion des lots commerciaux du rez-de-chaussée et la mise en communication du local de la Participation Foncière avec le local de la société Conforama situé dans l'immeuble voisin ; que c'est donc en connaissance de cause que l'assemblée générale a pris acte de ce que le projet de la société Conforama aurait pour conséquence le classement de l'immeuble dans une certaine catégorie ;
Qu'il en ressort également que ce sont les travaux autorisés par l'assemblée générale qui emporteraient le classement de l'immeuble tout entier en catégorie GHZ;
Que ce classement entraîne des contraintes supplémentaires en matière de sécurité ainsi que le montrent les documents joints à la convocation pour l'assemblée générale du 16 novembre 1999 ;
Qu'il en résulte en outre que certains problèmes de sécurité devraient désormais être traités en commun par les deux copropriétés concernées, comme le mentionne également le procès-verbal de l'assemblée générale du 6 mai 1999 ; que serait notamment exigée la désignation d'un responsable unique pour la
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sécurité ; que la copropriété du 73-79 avenue Philippe-Auguste a d'ailleurs accepté que son syndic remplisse cette mission ; que certaines attributions du gardien devraient concerner l'ensemble formé par le à Paris et l'extension du magasin ;
Qu'il apparaît en effet que le classement en catégorie GHZ implique que le à Paris ne soit plus désormais, quant aux règles de sécurité, considéré en lui-même mais constitue un nouvel ensemble dans lequel entrerait la partie du magasin situé dans l'immeuble voisin ;
Que cette situation, ainsi que les nouvelles contraintes elles-mêmes générées par le classement de l'immeuble, caractérisent un changement de destination de l'immeuble ;
Qu'un tel changement ne pouvait être décidé qu'à l'unanimité alors qu'il a été autorisé à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
Que la deuxième résolution de l'assemblée générale du 16 novembre 1999 doit en conséquence être annulée ;
Sur les dommages et intérêts, les frais irrépétibles de procédure et les dépens
Considérant que M. et Mme Y obtiennent partiellement gain de cause ; que leur action n'est donc pas abusive ;
Considérant qu'il serait inéquitable et économiquement injustifié de laisser M. et Mme Y supporter la totalité des frais irrépétibles de procédure qu'ils ont dû engager pour faire valoir leurs droits ; qu'il convient de leur allouer en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile la somme de 600 euros au titre de la procédure de première instance et une somme d'égal montant au titre de la procédure d'appel ;
Considérant qu'il y a lieu de condamner aux dépens le syndicat des copropriétaires qui succombe pour l'essentiel ;

PAR CES MOTIFS,
Statuant contradictoirement,
INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a
- annulé dans son ensemble l'assemblée générale des copropriétaires du à Paris en date du 16 novembre 1999,
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- débouté M. et Mme Y de leur demande fondée sur l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
Statuant à nouveau de ces chefs,
ANNULE la deuxième résolution de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du à Paris en date du 16 novembre 1999 ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du Paris à M. et Mme Y la somme de 600 Euros (six cents Euros) en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ;
CONFIRME le jugement pour le restant ; Y ajoutant,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du Paris à M. et Mme Y la somme de 600 Euros (six cents Euros) en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ;
DÉBOUTE pour le surplus les parties de leurs demandes ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du à Paris aux entiers dépens d'appel en sus des dépens de première instance ; admet la SCP JOBIN, avoué en ayant fait la demande, au bénéfice de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
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