CIV.3 CM
COUR DE CASSATION
Audience publique du 29 octobre 2013
Rejet
M. TERRIER, président
Arrêt no 1256 F-D
Pourvoi no N 12-21.748
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant

Statuant sur le pourvoi formé par la société Cardo architecture et paysage, société à responsabilité limitée, dont le siège est Montreuil,
contre l'arrêt rendu le 26 janvier 2012 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant
1o/ à la société Sofic, société à responsabilité limitée, dont le siège est Paris,
2o/ à M. Moïse X, domicilié Paris Vincennes,
3o/ à M. Fabien W, domicilié Paris,
défendeurs à la cassation ;
MM. X et W ont formé un pourvoi incident contre le même arrêt ;
La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 24 septembre 2013, où étaient présents M. Terrier, président, Mme Proust, conseiller référendaire rapporteur, Mme Fossaert, conseiller, M. Bruntz, avocat général, Mme Molle-de Hédouville, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Proust, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boulloche, avocat de la société Cardo architecture et paysage, de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de la société Sofic, de Me Le Prado, avocat de M. X et de M. W, l'avis de M. Bruntz, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur les 2e à 5e branches du moyen unique du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi incident, réunis

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 janvier 2012), que par acte du 1er août 2007, M. X et M. W ont vendu divers lots de copropriété à la société Sofic, qui, soutenant que la superficie du bien était inférieure à celle mentionnée à l'acte de vente, les a assignés en remboursement du trop-perçu par rapport à la mesure réelle et en paiement de dommages-intérêts ; que MM. X et W ont assigné en intervention forcée la société Cardo architecture et paysage (la société Cardo), géomètre-expert, ainsi que son assureur, la société Mutuelle des architectes français ;

Attendu que la société Cardo et MM. X et W font grief à l'arrêt de dire que la cour couverte était une partie commune dont la superficie ne pouvait être incluse dans la mention de superficie de l'acte de vente et qu'une réduction de prix était encourue, alors, selon le moyen
1o/ qu'une cour couverte dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire est une partie privative lorsque le règlement de copropriété précise que les parties privatives sont celles qui sont affectées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, le reste constituant les parties communes ; qu'en l'espèce, le règlement de copropriété dispose que " les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire sont
" parties communes " (art. 2), ce dont il résulte que la cour couverte, dont l'usage exclusif est réservé à un copropriétaire, est une partie privative ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2o/ qu'un lot affecté de tantièmes de copropriété ne peut être qualifié de partie commune ; qu'en l'espèce, il est constant que selon le règlement de copropriété, la cour litigieuse constituait le lot no 451, affecté de tantièmes de copropriété ; qu'en décidant que cette cour était une partie commune, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3o/ que lorsque les stipulations d'un acte juridique sont contradictoires et peuvent recevoir plusieurs sens différents, le juge est tenu de procéder à l'interprétation de cet acte ; que la société Cardo architecture et paysage a soutenu, dans ses conclusions d'appel, que l'article 2 du règlement de copropriété précisait que " les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire sont " parties communes [...] ", et en déduit que la cour couverte litigieuse, qui était réservée à l'usage exclusif du propriétaire du lot 451, constituait une partie privative ; qu'en se fondant sur d'autres dispositions du règlement de copropriété, qui entraient en contradiction avec la qualification de partie privative de la cour litigieuse résultant de l'article 2 du règlement de copropriété, sans rechercher si la conciliation de ces dispositions contradictoires n'aboutissait pas à qualifier de partie privative la cour litigieuse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4o/ qu'une cour faisant partie des parties communes d'un immeuble en copropriété, mais affectée à l'usage exclusif d'un copropriétaire, doit être prise en compte pour le mesurage des surfaces vendues sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en jugeant au contraire que la superficie de la cour litigieuse ne pouvait être incluse dans la mention de superficie au sens de ces dispositions dans l'acte de vente, la cour d'appel a violé l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le règlement de copropriété du 15 octobre 1979 désignait dans sa première partie au nombre des " choses et parties communes à tous les copropriétaires - la totalité du sol de l'immeuble, tant dans ses parties bâties que non bâties, la jouissance de la cour couverte étant toutefois réservée aux propriétaires du lot 451 ", et décrivait dans sa 2e partie le bâtiment I, avec le lot numéro 401 puis " Sol Lot numéro 451 avec accès sur la villa des Charmilles - droit à la jouissance exclusive d'une cour couverte. Ce lot communique avec le lot 251 (bâtiment F) et donne accès au lot no 401 (bâtiment ). Les quarante-deux/ dix millièmes des parties communes générales ", la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que la cour couverte dans le bâtiment I, qui constituait le sol de l'immeuble, était aux termes du règlement de copropriété une partie commune dont seule la jouissance était privative, ce droit ayant été érigé en un lot, et aà bon droit retenu que la superficie de ce lot, qui, même s'il était affecté de tantièmes de copropriété, ne correspondait qu'à un droit de jouissance exclusive sur une partie commune, ne pouvait être incluse dans la mention de superficie au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dans l'acte de vente ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la première branche du moyen unique du pourvoi principal qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Cardo et MM. X et W aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Cardo à payer la somme de 3 000 euros à la société Sofic ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf octobre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la société Cardo architecture et paysage
Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la cour couverte constituant le lot no 451 étant une partie commune, sa superficie ne pouvait être incluse dans la mention de superficie au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dans l'acte de vente du 1er août 2007, et d'avoir en conséquence dit que la superficie totale exprimée dans l'acte de 462,33 m2 était supérieure d'un vingtième à la superficie réelle de 437,31 m2, de sorte qu'une réduction de prix était encourue ;
Aux motifs qu'" aux termes de l'acte authentique du 1er août 2007, MM. X et W ont vendu à la société SOFIC, notamment le lot no 451 décrit ainsi qu'il suit " Sol, avec accès sur la Villa des charmilles. Droit à la jouissance exclusive d'une cour couverte. Ce lot communique avec le lot (bâtiment F) et donne accès au lot 401 (bâtiment I).
Et les quarante deux/dix millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales (42/10.000èmes) " ;
que le certificat de mesurage dressé le 22 mai 2006 par la société CARDO ARCHITECTURE ET PAYSAGE, annexé à l'acte de vente, précise que le lot no 451 est une cour couverte à usage d'entrepôt, d'une superficie de 22,37 m2, et de sanitaire, d'une superficie de 2,65 m2, pour une surface totale de tous les lots, objets de la vente litigieuse, de 462,33 m2 ;
que le règlement de copropriété de l'immeuble sis à PARIS 15e arrondissement, dressé le 15 octobre 1979 par M. Alain ..., notaire à PARIS, est composé de quatre parties, la première consacrée aux parties privatives et aux parties communes " avec leur définition respective ", la deuxième à " l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier " ;
que la première partie de ce règlement désigne au nombre des " choses et parties communes à tous les copropriétaires - la totalité du sol de l'immeuble, tant dans ses parties bâties que non bâties, la jouissance de la cour couverte étant toutefois réservée aux propriétaires du lot 451 " ;
que, dans la deuxième partie de ce règlement, le bâtiment I est décrit ainsi qu'il suit
Lot numéro 401 (suit la description de ce lot) " -Sol-
Lot numéro 451 avec accès sur la villa des Charmilles - droit à la jouissance exclusive d'une cour couverte. Ce lot communique avec le lot 251 (bâtiment F) et donne accès au lot no 401 (bâtiment I). Les quarantedeux/ dix millièmes des parties communes générales " ;
qu'il ressort du règlement de copropriété que la cour couverte dans le bâtiment I, qui constitue le sol de l'immeuble, est une partie commune dont seule la jouissance est privative, ce droit ayant été érigé en un lot ;
qu'il s'en déduit que MM. X et W ne pouvaient vendre le lot no 451 décrit comme le " Sol " de l'immeuble et que, ce lot ne correspondant qu'à un droit de jouissance exclusive sur une cour couverte, partie commune, sa superficie ne pouvait être incluse dans la mention de superficie au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dans l'acte de vente " (arrêt p. 5) ;
Alors d'une part que la société CARDO ARCHITECTURE ET PAYSAGE a fait valoir, dans ses écritures d'appel, qu'elle ne pouvait être condamnée à garantir le vendeur des sommes que ce dernier serait contraint de restituer à l'acquéreur ; qu'en ne répondant pas à cette argumentation opérante, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile
Alors d'autre part qu'une cour couverte dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire est une partie privative lorsque le règlement de copropriété précise que les parties privatives sont celles qui sont affectées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, le reste constituant les parties communes ; qu'en l'espèce, le règlement de copropriété dispose que " les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire sont " parties communes " (art. 2), ce dont il résulte que la cour couverte, dont l'usage exclusif est réservé à un copropriétaire, est une partie privative ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Alors en troisième lieu qu'un lot affecté de tantièmes de copropriété ne peut être qualifié de partie commune ; qu'en l'espèce, il est constant que selon le règlement de copropriété, la cour litigieuse constituait le lot no 451, affecté de tantièmes de copropriété ; qu'en décidant que cette cour était une partie commune, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Alors en outre, subsidiairement, que lorsque les stipulations d'un acte juridique sont contradictoires et peuvent recevoir plusieurs sens différents, le juge est tenu de procéder à l'interprétation de cet acte ; que la société CARDO ARCHITECTURE ET PAYSAGE a soutenu, dans ses conclusions d'appel (p. 5), que l'article 2 du règlement de copropriété précisait que " les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire sont " parties communes [...] ", et en déduit que la cour couverte litigieuse, qui était réservée à l'usage exclusif du propriétaire du lot 451, constituait une partie privative ; qu'en se fondant sur d'autres dispositions du règlement de copropriété, qui entraient en contradiction avec la qualification de partie privative de la cour litigieuse résultant de l'article 2 du règlement de copropriété, sans rechercher si la conciliation de ces dispositions contradictoires n'aboutissait pas à qualifier de partie privative la cour litigieuse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Alors qu'enfin, une cour faisant partie des parties communes d'un immeuble en copropriété, mais affectée à l'usage exclusif d'un copropriétaire, doit être prise en compte pour le mesurage des surfaces vendues sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en jugeant au contraire que la superficie de la cour litigieuse ne pouvait être incluse dans la mention de superficie au sens de ces dispositions dans l'acte de vente, la cour d'appel a violé l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
Moyen produit au pourvoi incident par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour MM. X et W
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué
D'AVOIR dit que la cour couverte constituant le lot no451 étant une partie commune, sa superficie ne pouvait être incluse dans la mention de superficie au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dans l'acte de vente du 1er août 2007, et d'avoir en conséquence dit que la superficie totale exprimée dans l'acte de 462,33 m2 était supérieure d'un vingtième à la superficie réelle de 437,31 m2, de sorte qu'une réduction de prix était encourue ;
AUX MOTIFS QUE " aux termes de l'acte authentique du Ier août 2007, MM. X et W ont vendu à la société SOFIC, notamment le lot no451 décrit ainsi qu'il suit " Sol, avec accès sur la Villa des charmilles. Droit à la jouissance exclusive d'une cour couverte. Ce lot communique avec le lot (bâtiment F) et donne accès au lot 401 (bâtiment I). Et les quarante deux/dix millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales (42/10.OOOèmes) " ; que le certificat de mesurage dressé le 22 mai 2006 par ta société CARDO ARCHITECTURE ET PAYSAGE, annexé à l'acte de vente, précise que le lot no451 est une cour couverte à usage d'entrepôt, d'une superficie de 22,37 m2, et de sanitaire, d'une superficie de 2,65 m2, pour une surface totale de tous les lots, objets de la vente litigieuse, de 462,33 m2 ; que le règlement de copropriété de l'immeuble sis à PARIS 15e arrondissement, dressé le 15 octobre 1979 par M. Alain ..., notaire à PARIS, est composé de quatre parties, la première consacrée aux parties privatives et aux parties communes " avec leur définition respective ", la deuxième à "l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier " ; que la première partie de ce règlement désigne au nombre des " choses et parties communes à tous les copropriétaires - la totalité du sol de l'immeuble, tant dans ses parties bâties que non bâties, la jouissance de la cour couverte étant toutefois réservée aux propriétaires du lot 451 " ; que, dans la deuxième partie de ce règlement, le bâtiment I est décrit ainsi qu'il suit Lot numéro 401 (suit la description de ce lot) ; " -Sol- Lot numéro 451 avec accès sur la villa des Charmilles droit à la jouissance exclusive d'une cour couverte. Ce lot communique avec le lot 251 (bâtiment F) et donne accès au lot no401 (bâtiment I). Les quarante-deux/dix millièmes des parties communes générales " ; qu'il ressort du règlement de copropriété que la cour couverte dans le bâtiment I, qui constitue le sol de l'immeuble, est une partie commune dont seule la jouissance est privative, ce droit ayant été érigé en un lot ; qu'il s'en déduit que MM. X et W ne pouvaient vendre le lot no451 décrit comme le " Sol " de l'immeuble et que, ce lot ne correspondant qu'à un droit de jouissance exclusive sur une cour couverte, partie commune, sa superficie ne pouvait être incluse dans la mention de superficie au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dans l'acte de vente ; que dans le cas d'une vente de biens immobiliers de nature diverse pour un prix fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article précité ; qu'au cas d'espèce, la vente portait sur plusieurs lots constitués de boutiques, ateliers, triplex et entrepôts au prix fixé globalement à 1.480.000 euros pour une superficie totale de 462,33 mètres carrés selon le certificat de mesurage du 22 mai 2006 annexé à l'acte de vente ; qu'il ressort de ce même certificat que la cour couverte dispose d'une superficie de 22,37 mètres carrés pour son usage d'entrepôt, et d'une superficie de 2,65 mètres carrés pour son usage de sanitaire, soit une surface totale de 25,02 mètres carrés ; qu'à cet égard, le mesurage réalisé le 11 septembre 2007 à la demande de l'acquéreur par M. ... de la société Progeom est dénué de signification dès lors que le mesureur a réuni les lots 201, 251, 401 et 451 qu'il a estimé constituer une " unité commerciale " et a attesté de leur surface globale de 77,5 mètres carrés sans énoncer la superficie de chaque lot et notamment celle de la cour couverte qui doit être exclue du mesurage ; qu'ainsi, au vu du certificat de la société Cardo architecture paysage, la superficie totale exprimée dans l'acte de 462,33 mètres carrés est supérieure d'un vingtième à la superficie réelle de 437,31 mètres carrés (462,33 mètres carrés - 25,02 mètres carrés), de sorte qu'une réduction de prix est bien encourue par application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; que la réduction doit se calculer sur le prix de 1.480.000 euros diminué de la valeur du bien exclu de la vente ; qu'il y a lieu d'ordonner la réouverture des débats pour permettre aux parties d'éclairer la Cour sur l'évaluation de la valeur vénale de la cour couverte et ce d'autant qu'il apparaît que cette partie commune aurait été vendue à la Société Sofic par le syndicat des copropriétaires " (arrêt p. 5 et p. 6 alinéas 1 à 6) ".
1o) ALORS QUE, d'une part, une cour couverte dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire est une partie privative lorsque le règlement de copropriété précise que les parties privatives sont celles qui sont affectées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, le reste constituant les parties communes ; qu'en l'espèce, le règlement de copropriété dispose que " les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire sont " parties communes " (art. 2), ce dont il résulte que la cour couverte, dont l'usage exclusif est réservé à un copropriétaire, est une partie privative ; qu'en jugeant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2o) ALORS QUE, d'autre part, un lot affecté de tantièmes de copropriété ne peut être qualifié de partie commune ; qu'en l'espèce, il est constant que selon le règlement de copropriété, la cour litigieuse constituait le lot no451, affecté de tantièmes de copropriété ; qu'en décidant que cette cour était une partie commune, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3o) ALORS QU'en outre, subsidiairement, lorsque les stipulations d'un acte juridique sont contradictoires et peuvent recevoir plusieurs sens différents, le juge est tenu de procéder à l'interprétation de cet acte ; que la Société CARDO ARCHITECTURE ET PAYSAGE a soutenu, dans ses conclusions d'appel (p. 5), que l'article 2 du règlement de copropriété précisait que " les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire sont " parties communes [...] ", et en déduit que la cour couverte litigieuse, qui était réservée à l'usage exclusif du propriétaire du lot 451, constituait une partie privative ; qu'en se fondant sur d'autres dispositions du règlement de copropriété, qui entraient en contradiction avec la qualification de partie privative de la cour litigieuse résultant de l'article 2 du règlement de copropriété, sans rechercher si la conciliation de ces dispositions contradictoires n'aboutissait pas à qualifier de partie privative la cour litigieuse, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil, ensemble les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4o) ALORS QUE, de quatrième part, une cour faisant partie des parties communes d'un immeuble en copropriété, mais affectée à l'usage exclusif d'un copropriétaire, doit être prise en compte pour le mesurage des surfaces vendues sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en jugeant au contraire que la superficie de la cour litigieuse ne pouvait être incluse dans la mention de superficie au sens de ces dispositions dans l'acte de vente, la Cour d'appel a violé l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.