COUR DE CASSATION
Troisième chambre civile
Audience publique du 3 mai 2001
Pourvoi n° 99-19.974
syndicat des copropriétaires Villa Saint-Paul
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société civile immobilière (SCI) Villa Saint-Paul
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant 
Sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires Villa Saint-Paul, dont le siège est Cannes La Bocca, agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, M. Michel ..., demeurant Cannes et actuellement Cannes,
en cassation d'un arrêt rendu le 24 juin 1999 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre civile, section A), au profit
1°/ de la société civile immobilière (SCI) Villa Saint-Paul, dont le siège est La Cadière d'Azur,
2°/ de M. ..., Frédéric, Justin ..., demeurant La Garde,
défendeurs à la cassation ;
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 20 mars 2001, où étaient présents  M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, Mlle ..., MM. ..., ..., Mme ..., conseillers, Mmes ..., ..., ..., conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Chemin, conseiller, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat du syndicat des copropriétaires Villa Saint-Paul à Cannes La Bocca, de Me ..., avocat de la société civile immobilière Villa Saint-Paul, de la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat de M. ..., les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur la recevabilité du pourvoi, contestée par la défense
Attendu que l'article 55 du décret du 17 mars 1967 n'exigeant pas que, pour former un pourvoi en cassation, le syndic soit autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, le pourvoi du syndicat est recevable ;
Sur le premier moyen
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 juin 1999), qu'après la construction par la société civile immobilière Villa Saint-Paul (la SCI) d'un immeuble qui a été vendu en l'état futur d'achèvement et placé sous le régime de la copropriété, le syndicat des copropriétaires a assigné cette SCI en annulation de l'article 4 du règlement de copropriété stipulant,outre la création et la constitution de diverses servitudes au profit d'un fonds voisin, la possibilité réservée à la SCI d'en consentir ultérieurement d'autres ou de les réitérer, sans l'accord des copropriétaires et des syndicats ; qu'il a aussi, par le même acte, assigné la SCI en annulation d'une décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 mai 1990 ayant accordé à la SCI la possibilité de constituer ou de réitérer au profit du fonds voisin les servitudes visées à l'article 4 du règlement ; que la SCI a appelé en garantie M. ..., notaire, rédacteur du règlement de copropriété ;
Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande d'annulation de l'article 4 du règlement de copropriété, alors, selon le moyen 
1°/ que le juge saisi est lié par l'objet du litige tel qu'il est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en l'espèce, pour demander que soient réputées non écrites, en application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, les stipulations du règlement de copropriété relatives à la création de servitudes, contraires aux dispositions de l'article 8, alinéa 2, de ladite loi, le syndicat des copropriétaires exposant se prévalait d'une double restriction aux droits des copropriétaires, relativement tant à leur droit d'usage de leurs lots et des parties communes grevées qu'à leur droit de décision sur la teneur et l'exercice de leurs droits de propriété et leur devenir ; que, cependant, la cour d'appel n'a pris en considération, au titre de la restriction des droits des copropriétaires, que la restriction "sur les parties grevées", en relevant comme surabondant que "ni l 'assentiment de l 'assemblée ni celui du futur syndicat" n'étaient requis ; que s'est ainsi trouvé écarté des débats un point essentiel du litige, tenant précisément au fait que les copropriétaires et le syndicat avaient été illégalement privés de leur pouvoir de décision ; que l'arrêt attaqué est, à cet égard, entaché d'une méconnaissance flagrante des termes du litige et d'une violation de l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;
2°/ que, selon les dispositions de l'article 8, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété "ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble" ; qu'il appartient, en conséquence, au juges du fond de rechercher concrètement en quoi la restriction apportée aux droits des copropriétaires était justifiée par la destination de l'immeuble ; qu'en se bornant, en l'espèce, à affirmer que les servitudes litigieuses "sont justifiées par la destination de l'immeuble telle qu'elle est définie par sa situation, compte tenu, en l'espèce, de son environnement urbain et du caractère à la fois constructible et enclavé, non contesté, des terrains voisins...", sans analyser concrètement la situation de l'immeuble en cause et au seul vu de considérations inopérantes concernant non pas celui-ci mais des "terrains voisins", totalement étrangers à la copropriété Villa Saint-Paul, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des dispositions précitées de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble de l'article 43 de ladite loi ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les servitudes concédées à la SCI constituaient une restriction aux droits des copropriétaires sur les parties grevées, la cour d'appel a, sans modification de l'objet du litige, légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que ces servitudes étaient commandées par la destination de l'immeuble, définie par sa situation, compte tenu en l'espèce de son environnement urbain et du caractère à la fois constructible et enclavé des terrains voisins ;
Sur le second moyen
Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 22 mai 1990 (sa seconde demande), alors, selon le moyen 
1°/ que l'objet du litige, tel qu'il est déterminé par les prétentions respectives des parties, lie le juge ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la Villa Saint-Paul a assigné la SCI du même nom en nullité de l'article 4 du règlement de copropriété du 30 novembre 1989 et, ensemble, de l'assemblée générale extraordinaire du 22 mai 1990 "prise en application", et demandait confirmation du jugement entrepris prononçant la nullité desdites clauses illicites et de "I'assemblée générale subséquente" ; qu'ainsi, le syndicat des copropriétaires ne poursuivait pas l'annulation d'une délibération illégale d'assemblée générale, dans le cadre de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, mais l'annulation par voie de conséquence de l'assemblée tenue exclusivement en application de stipulations illicites du règlement de copropriété ; qu'en déclarant le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande, au regard des dispositions de l'article 42 de la loi, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;
2°/ qu'elle a, ce faisant, violé, par refus d'application, les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 et, par fausse application, l'article 42 de ladite loi ;
Mais attendu qu'ayant constaté qu'aucun copropriétaire opposant ou défaillant n'avait pris l'initiative de contester la décision de l'assemblée générale du 22 mai 1990 ou d'intervenir aux débats, la cour d'appel a, sans modification de l'objet du litige, et sans refuser d'appliquer les dispositions particulières de la loi du 10 juillet 1965, retenu exactement que l'action en annulation des décisions de cette assemblée générale était irrecevable faute d'avoir été introduite par ceux à qui la loi en réserve exclusivement l'exercice ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS 
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires Villa Saint-Paul à Cannes La Bocca aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires Villa Saint-Paul à Cannes La Bocca à payer à la société civile immobilière Villa Saint Paul la somme de 12 000 francs ou 1 829,39 euros et à M. ... la somme de 12 000 francs ou 1 829,39 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille un.