Troisième chambre civile
Audience publique du 10 janvier 2001
Pourvoi n° 99-11.607
M. Henri Z
CIV.3
I.G
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 10 janvier 2001
Cassation
M. ..., premier président
Arrêt n° 1 FS P+B
Pourvoi n° M 99-11.607
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant

Sur le pourvoi formé par M. Henri Z, demeurant 39, avenue Winston Y, Boîte 8, 1180 Bruxelles (Belgique),
en cassation d'un arrêt rendu le 29 octobre 1998 par la cour d'appel de Paris (23e chambre civile, section B), au profit de la société Arthème Fayard, dont le siège est Paris,
défenderesse à la cassation ;
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les cinq moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 28 novembre 2000, où étaient présents M. Canivet, premier président, président, M. Beauvois, président de chambre, M. Chemin, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Villien, Cachelot, Martin, Mme Lardet, conseillers, Mmes Fossaert-Sabatier, Boulanger, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Bordeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Chemin, conseiller, les observations de la SCP Philippe et François-Régis Boulloche, avocat de M. Z, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Arthème Fayard, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le premier moyen
Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que les actions personnelles, nées de l'application de la loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, entre les copropriétaires, se prescrivent par un délai de dix ans ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 29 octobre 1998) que M. Z, propriétaire d'un lot dans un immeuble en copropriété, dont les deux seuls autres lots appartenaient à la société Arthème Fayard, qui les a aménagés en bureaux, reprochant à cette société d'avoir illicitement modifié la destination de parties privatives, et utilisé le coefficent d'occupation des sols (COS) de tout l'immeuble, et d'avoir indûment annexé des parties communes l'a assignée en rétablissement des lieux en leur état antérieur ;
Attendu que pour retenir qu'était acquise la prescription en ce qui concerne la modification des locaux du rez-de-chaussée et des deux premiers étages compris dans les lots appartenant à la société Arthème Fayard, l'arrêt retient que, si les transformations opérées à ces trois niveaux sur des locaux à usage de dépôt de livres et de magasins, à l'effet de leur donner un usage de bureaux, ont utilisé les droits à construire attachés à l'immeuble réglementé par le COS, ces modifications ont été réalisées entre 1966 et 1976 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la réalisation par un copropriétaire de modifications dans l'utilisation de locaux existants ayant une incidence sur le COS constitue l'exercice d'un droit accessoire aux parties communes, et que l'action fondée sur un tel droit exercée par M. Z contre un autre copropriétire est dès lors une action réelle née de la réglementation de l'urbanisme, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le deuxième moyen
Vu l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que le syndicat peut agir conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ;
Attendu que pour déclarer irrecevable l'action de M. Z tendant à la condamnation de la société Arthème Fayard à remettre les locaux des troisième et quatrième étages dans leur état antérieur aux travaux réalisés, l'arrêt retient que c'est de façon régulière que cette société a conféré un usage de bureaux à l'ensemble de ses locaux situés dans les lots 2 et 3 anciennement à usage de magasin et d'habitation ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le droit à transformation de l'usage d'un appartement lorsqu'il est limité par un COS calculé sur le sol, partie commune de l'immeuble, est un droit accessoire à une partie commune, que ce droit ne peut être exercé qu'après autorisation de l'assemblée générale et qu'un copropriétaire peut agir en justice pour obtenir la restitution aux parties communes de ce qu'un autre copropriétaire s'est indûment approprié, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le troisième et le cinquième moyens, réunis
Vu les articles 15 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que le syndicat peut agir conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ; que les actions personnelles nées de l'application de la loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par un délai de dix ans ;
Attendu que pour déclarer irrecevables les demandes en restitution de parties communes, l'arrêt retient, d'une part, que l'action en démolition de l'emprise en surplomb de 1 mètre carré 75 sur la courette au niveau du premier et du deuxième étages est prescrite par application de l'article 42 de la loi de 1965, les actes constitutifs de cette emprise remontant à une période antérieure à 1971 et, d'autre part, que la cour est, selon le règlement de copropriété à l'usage exclusif de la société Arthème Fayard et que M. Z n'a pas caractérisé l'intérêt légitime à agir à raison d'un préjudice personnel éprouvé dans la jouissance ou la propriété des parties communes ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté la création d'un escalier ayant une emprise sur deux niveaux de 1 mètre carré 75 sur la courette intérieure et l'extension des bureaux de la société Arthème Fayard sur une certaine superficie de la cour commune, alors, d'une part, que la construction de l'escalier en surplomb de la courette a pour effet de priver l'ensemble des copropriétaires de la jouissance d'une fraction de parties communes et que l'action ayant pour but de restituer aux parties communes ce qu'un autre copropriétaire s'est indûment approprié n'est pas soumise à la prescription de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et, d'autre part, que même réservée à la jouissance privative d'un copropriétaire, une partie commune ne peut faire l'objet d'aucune appropriation et que l'action individuelle d'un copropriétaire, en vue du respect du règlement de copropriété, est recevable sans qu'il soit astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et spécial distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le quatrième moyen
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 octobre 1998, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne la société Arthème Fayard aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Arthème Fayard à payer à M. Z la somme de 12 000 francs ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Arthème Fayard ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix janvier deux mille un.