CIV.3 CB
COUR DE CASSATION
Audience publique du 1er octobre 2013
Rejet
M. TERRIER, président
Arrêt no 1083 F-D
Pourvoi no S 12-17.474
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant

Statuant sur le pourvoi formé par la société DMD, dont le siège est Paris,
contre l'arrêt rendu le 9 février 2012 par la cour d'appel de Versailles (16e chambre civile), dans le litige l'opposant
1o/ à la société DIB finance, société à responsabilité limitée, dont le siège est Paris,
2o/ au syndicat des copropriétaires 1 à 5 square de l'avenue du Bois, 7 bis, 9 et à Paris, dont le siège est 1 Paris, représenté par son syndic, la société anonyme Henrat et Garin, dont le siège est Paris,
3o/ à M. Jean-Louis U, domicilié 80 boulevard du Jubilé, Bruxelles (Belgique),
4o/ à Mme Catherine U, épouse U, domiciliée Paris,
tous deux pris en leur nom personnel et en qualité d'héritiers de Jacques U, décédé,
5o/ à M. Laurent Y, domicilié Paris,
défendeurs à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 9 juillet 2013, où étaient présents M. Terrier, président, Mme Masson-Daum, conseiller rapporteur, Mme Fossaert, conseiller, M. Bailly, avocat général référendaire, Mme Bordeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Masson-Daum, conseiller, les observations de la SCP Boulloche, avocat de la société DMD, de Me Le Prado, avocat du syndicat des copropriétaires 1 à 5 square de l'avenue du Bois, 7 bis, 9 et à Paris, de la SCP Boré et Salve de Bruneton et de la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocats de M. Y, l'avis de M. Bailly, avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Donne acte à la société DMD du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société DIB finance ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'interdiction d'aliéner les chambres de service résultait de l'article 4 du règlement de copropriété du 20 novembre 1924 prévoyant l'indivisibilité des appartements et des chambres annexes et que la refonte de l'état descriptif de division du 9 mars 1999 n'avait fait que rappeler cette restriction et retenu que l'interdiction de la vente séparée des chambres de service n'avait pas été décidée par l'assemblée générale du 8 octobre 1997 mais résultait des termes du règlement de copropriété de 1924, la cour d'appel en a exactement déduit que la discussion sur les conditions de vote de la décision d'assemblée générale du 8 octobre 1997 était sans portée ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que le groupe d'immeubles était situé dans une voie privée donnant sur une petite rue transversale à faible trafic reliant la contre-allée entre deux avenues où s'exerçaient des activités de racolage en vue de la prostitution, que cette activité se transportait ensuite dans les chambres de service des immeubles avoisinants, ce qui avait conduit les rédacteurs de règlements de copropriété à veiller à ce que le commerce de ces locaux ne soit pas susceptible de compromettre la destination et la tranquillité des immeubles, qu'au cours du temps, le standing n'avait pas été affecté, l'ensemble demeurant résidentiel, calme, verdoyant avec un nombre réduit de vastes appartements et que la cession séparée des chambres de service aurait pour effet de doubler le nombre des copropriétaires et de modifier la manière d'y vivre, la fréquentation en devenant plus intense et bruyante, la cour d'appel a pu retenir, sans violer l'article 1er du 1er Protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales que la clause du règlement de copropriété interdisant la vente des lots secondaires à des personnes qui ne seraient pas déjà copropriétaires était justifiée par la destination de l'immeuble ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que la vente sur adjudication avait été prescrite par des décisions judiciaires ordonnant la licitation des biens immobiliers dépendant de la succession Gondrand, que M. Y avait inséré un dire au cahier des charges reproduisant la clause restrictive d'aliénabilité des lots annexes et que la société DIB finance avait cru pouvoir méconnaître le dire annexé au cahier des charges ainsi que les termes clairs de la publicité en vue de la vente, la cour d'appel a pu retenir que M. Y avait couvert sa responsabilité ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société DMD aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société DMD ; la condamne à payer au syndicat des copropriétaires 1 à 5 square de l'avenue du Bois, 7 bis, 9 et à Paris la somme de 3 000 euros et à M. Y la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille treize, signé par M. ..., président, et par M. ..., greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la société DMD
Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir annulé la vente sur adjudication du 26 novembre 2007, portant sur le bien immobilier situé à Paris (75016) 1 à 5 square de l'avenue du bois et 7 bis, 9 et 11 rue Le Sueur, portant sur le lots no 450,
Aux motifs que " si l'interdiction de la vente de lots secondaires à des personnes qui ne seraient pas déjà copropriétaires est de nature à constituer une atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, il y a lieu de rappeler que l'article 8 alinéa 2 de la Loi du 10 juillet 1965 énonce que " le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation " ;
Considérant qu'ainsi que l'indique le syndicat des copropriétaires, la clause restreignant l'aliénabilité trouve sa justification dans le standing et donc la destination de l'immeuble, ainsi que dans sa localisation ;
Que l'ensemble immobilier du Square de l'Avenue du Bois est situé dans une voie privée donnant sur la rue Lesueur, petite rue transversale à faible trafic qui relie la contre allée droite descendante de l'avenue Foch à l'avenue de la Grande Armée ; que si l'avenue Foch est une avenue parisienne prestigieuse, il n'en reste pas moins que de tout temps se sont exercées dans ses contre-allées et son parking des activités de racolage en vue de prostitution, activité qui se transporte ensuite dans les studios ou chambres de service des immeubles avoisinants, ce qui conduit les rédacteurs de règlement de copropriété et les syndicats de copropriétaires à veiller à ce que le commerce des chambres de service ne soit pas susceptible de compromettre le standing, la destination et la tranquillité des immeubles ; Considérant que l'impossibilité de restreindre les locations aux seuls copropriétaires ne démontre pas contrairement au raisonnement opéré par la société DMD, le caractère inopérant d'une telle clause d'inaliénabilité ; qu'en effet la responsabilité pesant sur le copropriétaire vis à vis de la copropriété, pour les agissements de son locataire susceptibles de nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l'immeuble, peut commander la résiliation du bail aux torts du locataire ;
Considérant que lors de l'établissement du règlement de copropriété initial du 20 novembre 1924, l'article 4 de ce règlement précisait que
-les caves et chambres des 7 et 8ème étage forment un tout indivisible avec les appartements ;
-les chambres des 7ème et 8ème étages peuvent être réunies en une ;
-chaque copropriétaire pourra diviser son appartement sous réserve que par suite de cette division, celui-ci ait une surface d'au moins 2/7èmes de la surface totale, de façon qu'il n'y ait pas plus de trois appartements par étage ;
-les chambres des 7ème et 8ème ne pourront être louées qu'aux personnes propriétaires ou locataires des appartements ;
- les appartements devront être occupés par des personnes de bonne vie et moeurs, soit bourgeoisement, soit pour le commerce et bureau, à l'exclusion de toute industrie ou travail de fabrication, sans qu'il soit nui à la tranquillité de la maison ; les locations en meublé sont interdites ;
Considérant que l'évolution des règles de la publicité foncière imposant que chaque partie d'un immeuble soit identifiable et identifiée lors d'une mutation a entraîné la modification des états descriptifs de division et fait ériger en lots, en leur attribuant des tantièmes de copropriété, les différents locaux accessoires de l'ensemble immobilier ;
Que si les sociétés acquéreurs soulèvent à bon droit que l'unanimité des copropriétaires présents obtenue lors de l'assemblée générale du 8 octobre 1997 pour l'insertion de la clause d'interdiction d'aliénation séparée des locaux annexes n'est pas celle requise par la loi, qui est l'unanimité de tous les copropriétaires, il n'en reste pas moins que des termes de l'article 4 de l'ancien règlement, ne pouvait que découler l'interdiction d'aliénation séparée des chambres de service ; qu'en effet, ce texte prévoyait l'indivisibilité des appartements des chambres annexes, ainsi que la réservation de la location de ces chambres aux propriétaires ou aux locataires des appartements ; que l'absence de division en lots des locaux annexes imposait en réalité dans le règlement d'origine la cession conjointe avec les appartements principaux, des chambres de service ; qu'en réalité l'obligation d'établir de nouveaux états descriptifs de division n'autorisait aucune dérogation au règlement de copropriété préexistant, et c'est pourquoi la refonte de l'état descriptif de division du bâtiment 4 du 9 mars 1999 ne faisait que " rappeler " dans son préambule au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division, " que les chambres, dépôts de malles, caves et garages, ne pourront être aliénés séparément des appartements, mais que ceux-ci pourront toutefois être cédés séparément à un propriétaire possédant déjà un appartement dans l'ensemble immobilier situé 1 à 5 Square de l'Avenue du Bois " ;
Qu'outre que la discussion sur la qualité de l'unanimité du vote de la résolution interdisant la vente séparée des chambres à l'assemblée générale du 8 octobre 1997 perd tout intérêt dès lors qu'il apparaît que cette interdiction n'a pas été édictée en 1997 mais se déduit des termes du règlement de copropriété originaire de 1924, il convient de rappeler que la résolution litigieuse devait être contestée dans les deux mois de la notification du procès-verbal de l'assemblée, qui est aujourd'hui définitive ; Considérant par ailleurs qu'au cours du temps le standing certain de l'immeuble n'a pas été affecté, l'ensemble immobilier du Square demeurant résidentiel, calme, verdoyant, avec un nombre réduit de vastes appartements - 2 par étage environ, de chacun 200 m2 - et que la cession séparée des chambres aurait pour effet de plus que doubler le nombre de copropriétaires et donc d'altérer le caractère très résidentiel de cet immeuble en modifiant de manière importante la manière d'y vivre, la fréquentation en devenant plus intense et plus bruyante ; que dans cet état, la vente intervenue au profit d'un tiers le 30 mai 2008, portant sur cinq lots de copropriété no 428 à 431 et 465, dont la réunion en un appartement de 35 m2 environ avait été autorisée par une assemblée générale des copropriétaires du 1er juillet 2003, ne déroge pas à la clause restrictive litigieuse, puisqu'elle porte sur cinq lots désignés individuellement à l'état descriptif de division, mais en réalité réunis en un appartement plusieurs années avant la vente de 2008 " (arrêt p.8 et 9) ;
Alors que, d'une part, le droit de propriété comportant l'usus et l'abusus est un droit fondamental dont nul ne saurait être privé contre son gré ; que constitue une atteinte à ce droit et doit être déclarée illicite la clause d'un règlement de copropriété qui interdit à un propriétaire de vendre une chambre de service séparément de l'appartement principal ; que pour annuler la vente sur adjudication au profit de la société DMD de la chambre de service constituant le lot no 450, la Cour d'appel a retenu que cette vente contrevenait à une clause du règlement de copropriété interdisant la vente séparée des chambres de service ; qu'en se fondant sur cette clause qui portait atteinte au droit de propriété, et devait donc être déclarée illicite et privée d'effet, la cour d'appel a violé les articles 544 du code civil et 1er du protocole additionnel no1 à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme ;
Alors que, d'autre part, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble ; que la société DMD avait fait valoir que l'interdiction de vendre séparément les chambres de service ne pouvait être justifiée par la destination de l'immeuble et la volonté d'éviter toute activité de prostitution dans les lieux ainsi qu'une fréquentation plus importante, une telle justification étant parfaitement inopérante au regard de la possibilité pour les propriétaires des appartements de louer leur chambre de service à des tiers ; qu'en estimant cependant que la clause litigieuse interdisant de vendre séparément les chambres de service était justifiée par la destination de l'immeuble et que cette justification n'était pas inopérante au regard de la possibilité de louer à des tiers dès lors que le copropriétaire engageait sa responsabilité vis-à-vis de la copropriété pour les agissements de son locataire, ce qui ne pouvait constituer un argument opérant en ce qui concerne l'augmentation de fréquentation des lieux, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors qu'en troisième lieu, le juge ne peut dénaturer les actes versés aux débats ; qu'aucune stipulation du règlement de copropriété du 20 novembre 1924, notamment dans son article 4, ne précise que les caves et chambres des 7ème et 8ème étages forment un tout indivisible avec les appartements ; qu'en retenant que l'article 4 de ce règlement précisait que les caves et chambres des 7ème et 8ème étages forment un tout indivisible avec les appartements, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
Alors qu'enfin, l'exception de nullité est perpétuelle ; que la société DMD a été assignée en nullité de la vente du lot no 450 par le syndicat de copropriété qui s'est notamment prévalu d'une modification du règlement de copropriété adoptée lors d'une assemblée générale du 8 octobre 1997 ; que pour s'opposer à cette action, la société DMD a invoqué une exception tirée de la nullité de cette décision modifiant le règlement ; qu'en retenant que la résolution litigieuse devait être contestée dans les deux mois et était devenue définitive, la cour d'appel a violé les articles 1304 du code civil et 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Le second moyen de cassation (subsidiaire) fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société DMD de son recours contre Maître Y, avocat, rédacteur du cahier des charges et de l'acte de licitation,
Aux motifs que " les sociétés D.M.D. et DIB FINANCE exercent un recours en garantie à l'encontre de Me PARIS, avocat, lequel aurait causé leur préjudice en rédigeant le cahier des charges et la licitation au nom de l'indivision successorale U, à la demande de M. Jacques U, aujourd'hui décédé ; qu'elles reprochent à Me Y de ne pas s'être opposé à la vente, et d'avoir rédigé le cahier des charges afin d'aboutir à la vente séparée des lots-chambres, voulue par les indivisaires U ; que cependant, Me Y a couvert sa responsabilité et celle des co-indivisaires en insérant un dire au cahier des charges, reproduisant la clause restrictive d'aliénabilité des lots annexes ; que la clause litigieuse était également portée sur les mesures de publicité préalables à la licitation " (arrêt p. 10 & 11) ;
Alors que le professionnel qui rédige un acte dont il connaît l'inefficacité engage sa responsabilité ; qu'en l'espèce, l'avocat chargé d'assurer l'efficacité de la vente judiciaire a rédigé le cahier des charges en connaissance du risque de nullité affectant la vente ; qu'en estimant cependant que l'avocat rédacteur d'acte devait être dégagé de toute responsabilité dès lors qu'il avait inséré dans l'acte un dire reproduisant la clause restrictive d'aliénabilité du lot objet de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.