[Brèves] Conditions d’opposabilité de l’acquisition/cession forcée de la mitoyenneté d’un mur ?

► La cession de mitoyenneté s'opère par l'effet de la demande d'acquisition et à sa date, à la seule condition imposée au bénéficiaire de payer le prix de la mitoyenneté à acquérir, sans formalisme pouvant donner lieu aux formalités de publicité foncière.

L’article 661 du Code civil (N° Lexbase : L3262ABG), prévoit un mécanisme de « cession forcée » de la mitoyenneté d’un mur, ou dit autrement une « faculté absolue » d’acquérir la mitoyenneté d’un mur par le propriétaire joignant le mur, la seule condition imposée à ce dernier étant de payer le prix de la mitoyenneté à acquérir (Cass. civ. 3, 25 avril 1972, n° 71-10.119, publié au bulletin N° Lexbase : A9313CIR).

La Haute juridiction a depuis longtemps précisé les conditions du transfert de propriété, qui découlent directement de cette faculté « absolue » d’acquérir la mitoyenneté : « en l'absence de convention, la cession de la copropriété s'opère par l'effet de la demande d'acquisition et à sa date » (Cass. civ. 3, 18 janvier 1972, n° 70-12.531, publié au bulletin N° Lexbase : A9433CHT).

La question de l’opposabilité de cette cession aux propriétaires ultérieurs des fonds concernés n’avait, en revanche, jamais été soulevée à notre connaissance devant la Haute juridiction : la cession est-elle soumise aux formalités de publicité foncière, aux fins d’opposabilité aux propriétaires ultérieurs des fonds ? La réponse est négative comme l’indique la Haute juridiction.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires d’un immeuble qui souhaitait engager des travaux d’arasement du mur séparant la cour de l’immeuble du jardin de la propriété voisine s’était vu opposer une demande en revendication de la mitoyenneté du mur litigieux et en interdiction des travaux d’arasement.

Le syndicat faisait grief à l’arrêt d’accueillir les demandes, soutenant que l’acquisition de la mitoyenneté d’un mur (par les précédents propriétaires), acte de cession d’un droit réel, n’est opposable aux propriétaires ultérieurs des fonds concernés que si l’acte d'acquisition de cette mitoyenneté a fait l’objet d’une publication, ce qui n’était pas le cas selon lui.

L’argument est écarté par la Haute juridiction, qui relève que la cour d’appel avait souverainement retenu qu'avant cession de la mitoyenneté de l’exhaussement, le mur d’origine séparant la cour et le jardin était mitoyen, comme mentionné dans le compte de copropriété dressé le 2 mars 1881 et l'acte des 23 et 25 février 1895, par le jeu de la présomption de l’article 653 du Code civil (N° Lexbase : L3254AB7). Les juges d’appel avaient constaté que le précédent propriétaire avait, à sa demande, acquis la mitoyenneté de l’exhaussement de ce mur moyennant le paiement d’une somme due en règlement du compte de copropriété et dont il s'était acquitté.

Aussi, selon la Cour suprême qui énonce la règle précitée, la cour d’appel n’était pas tenue de procéder à une recherche (tendant à savoir si l’acte d'acquisition de la mitoyenneté de cet exhaussement avait bien été publié), que ses constatations rendaient inopérante.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable