[Brèves] Un copropriétaire peut-il donner à bail les seules parties privatives de son lot à l’exclusion du droit de jouissance privative sur la cour, attaché à ce lot ?

► Un copropriétaire peut donner à bail les parties privatives de son lot, indépendamment du droit de jouissance privative sur les parties communes attaché à ce lot.

En l’espèce, le 26 mars 1979, des copropriétaires avaient donné en location des locaux à usage de pharmacie situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Le bail portait notamment sur le lot n° 7 auquel était attachée la jouissance exclusive d’une cour, partie commune, située derrière le bâtiment.

Le 16 décembre 2013, avait été installé un dispositif empêchant la pharmacie d'accéder à la cour en automobile.

Le 11 décembre 2014, la société preneuse a assigné les copropriétaires aux fins de les voir condamner à lui remettre la clé du dispositif et à lui payer des dommages et intérêts.

Pour débouter la société preneuse de sa demande, la cour d’appel de Versailles a retenu qu’il ressortait des termes mêmes du contrat de bail que les bailleurs n'avaient pas entendu conférer à leur locataire le droit de jouissance sur la cour de l'immeuble (CA Versailles, 19 mars 2020, n° 18/02541 N° Lexbase : A00343KH).

La société a alors formé un pourvoi, invoquant les dispositions de l’article 6-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L6785LNM) (qui prévoient notamment que « le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché »).

L’argument avancé était le suivant : « qu’un lot de copropriété auquel est rattaché un droit de jouissance privative sur une partie commune ne peut être cédé ni loué sans ce droit ».

L’argument reposait donc sur l’indissociabilité existant entre le lot de copropriété et le droit de jouissance privatif auquel il est rattaché.

On rappellera que la Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de préciser qu’ « un droit de jouissance exclusif d'une partie commune ne peut être vendu séparément aux locaux auxquels il est rattaché, ni loué à un tiers » (Cass. civ. 3, 25 janvier 1995, n° 92-19.600 N° Lexbase : A7307ABA).

Sauf que, s’il existe bien une indissociabilité du droit de jouissance privatif à l’égard du lot auquel il est rattaché, l’inverse n’est pas vrai, ainsi qu’il ressort du principe énoncé par la Cour suprême dans sa décision du 23 septembre 2021, et qui mérite d’être répété : « un copropriétaire peut donner à bail les parties privatives de son lot, indépendamment du droit de jouissance privative sur les parties communes attaché à ce lot ».

Aussi, le pourvoi est rejeté par la Haute juridiction qui relève que la cour d'appel avait retenu souverainement qu’il ressortait des termes mêmes du contrat de bail que les bailleurs n'avaient pas entendu conférer à leur locataire le droit de jouissance sur la cour de l'immeuble.

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