[Brèves] L’option à la TVA applicable à la location de locaux nus à usage professionnel peut s’exercer local par local

► L’option exercée en vue de la soumission à la TVA de la location de certains seulement des locaux d’un même bâtiment n’a pas pour effet de soumettre à cette taxe la location des autres locaux.

Les faits : une société, qui donnait à bail à plusieurs preneurs, pour les besoins de leurs activités respectives, différents locaux nus situés dans un même bâtiment, a collecté des montants de TVA sur les seuls loyers facturés à raison des parties de ce bâtiment au titre desquelles, le 9 mars 2001, elle estimait avoir opté pour une soumission à cette taxe. L'administration fiscale a considéré que l'option ainsi exercée avait eu pour effet de soumettre à la taxe l'ensemble des locations consenties par la société dans le bâtiment et a procédé, pour la période courant du 1^er janvier 2012 au 30 novembre 2015, aux rappels de taxe correspondants.

Le tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a rejeté la demande de décharge de ces impositions supplémentaires La cour administrative d’appel de Nancy a prononcé la décharge de ces rappels (CAA de Nancy, 27 décembre 2019, n° 18NC02185 N° Lexbase : A85753AT). Le ministre de l’Action et des Comptes publics s’est pourvu en cassation.

Principe : les locations de locaux nus, dépourvus du mobilier et du matériel nécessaires à l’exercice d’une activité professionnelle, sont exonérées de la TVA (CGI, art. 261 D N° Lexbase : L2401LEN). Cependant, peuvent opter pour le paiement de la TVA les personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l’activité d’un preneur, que ce dernier soit assujetti ou non à la TVA.

À noter : lorsque l’immeuble ou l’ensemble d’immeubles comprend et des locaux nus donnés en location ouvrant droit à l’option et des locaux n’y ouvrant pas droit, l’option ne s’étend pas à ces derniers mais elle s’applique globalement à l’ensemble des locaux de la première catégorie.

Que dit la doctrine ? Pour l’administration fiscale, l’option une fois exercée pour un immeuble donné, couvre nécessairement tous les locaux non exclus de son champ d’application (locaux à usage d’habitation) à l’intérieur de cet immeuble (BOI-TVA-CHAMP-50-10 N° Lexbase : X4089ALZ). L’administration opte donc pour une option globale.

Solution de la cour administrative d’appel : les dispositions de l'article 193 de l'annexe II au Code général des impôts (N° Lexbase : L4033IAM) n'imposent pas au propriétaire d'un immeuble au sein duquel il loue plusieurs locaux nus pour lesquels l'option à la TVA est possible, que le preneur soit ou non lui-même assujetti à la taxe, de soumettre la totalité de ces locaux à la taxe. Le bailleur aurait donc la possibilité de ne soumettre qu'une partie des locaux nus qu'il loue au sein d'un même bâtiment. Dans ce cas, son option doit indiquer de façon expresse, précise et non équivoque les locaux qu’il entend soumettre à la TVA. Ce n'est qu'en l'absence de telles précisions que l'option sera présumée s'appliquer globalement à l'ensemble des locaux pour lesquels elle était possible. « Ces dispositions de l'article 193 ne sauraient avoir pour objet ni pour effet de soumettre à la taxe des baux et des locaux pour lesquels l'option n'a pas été expressément formulée par le bailleur ».

Le Conseil d’État a tranché et retient qu’une option peut être exercée en vue de la taxation de certains locaux seulement d'un même bâtiment. Il valide ainsi l’arrêt de la cour administrative d’appel de Nancy.

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