[Brèves] Commission par l’acheteur d’une faute consistant dans le non-respect des termes de la promesse de vente relatifs au capital emprunté et au taux d’intérêt ayant pour conséquence la conservation, par le vendeur, de l’acompte versé

► A la suite de la conclusion d’une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien immobilier sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt d’un montant déterminé et à un taux d’intérêt maximum et enserrant l’obligation de l’acheteur d’accomplir les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et celle de réaliser la condition suspensive dans des délais déterminés, l’acquéreur qui, par sa négligence, s’est abstenu de respecter les délais et les stipulations du compromis relatives au capital et au taux d’intérêt, commet une faute, de sorte que le vendeur n’est pas tenu de restituer à l’acheteur, du fait de l’échec de la vente, le montant de l’acompte versé en contrepartie de l’indisponibilité du bien réservé.

Résumé des faits. En l’espèce, par la conclusion d’une promesse synallagmatique de vente, une société a promis de vendre le bien immobilier dont elle était propriétaire à un acheteur à un prix déterminé et avec versement d’un acompte de 5 % du prix en contrepartie de l’indisponibilité du bien réservé. L’avant contrat a été conclu sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant correspondant au prix de vente et à un taux d’intérêt fixe ne devant pas dépasser un pourcentage déterminé. En outre, le compromis de vente stipulait, d’une part, que l’acquéreur devait effectuer les démarches nécessaires pour obtenir son financement auprès des organismes financiers dans un délai de huit jours à compter de la signature de la promesse et, d’autre part, que la condition suspensive devait être réalisée dans un délai de deux mois à compter de cette même date, sauf prorogation tacite accordée par le vendeur. Plus de deux mois après la conclusion de ce compromis, le courtier, chargé par l’acheteur de lui trouver un financement, a avisé celui-ci de l’accord d’un organisme bancaire pour lui consentir le prêt envisagé sous condition de prises de garantie, des assurances et de l'édition des offres de prêts. Toutefois, deux mois plus tard, le courtier a informé son client qu’aucune suite favorable n’avait été donnée à sa demande de prêt. La société venderesse ayant refusé de lui restituer la somme versée au titre de l’acompte au moment de la signature de la promesse, l’acheteur a, alors, engagé une action en répétition de l’indu et une action en responsabilité à l’encontre du vendeur et, subsidiairement, une action en responsabilité à l’encontre de son courtier.

En cause d’appel. Ne faisant pas droit à sa demande, la cour d’appel (CA Rennes, 23 avril 2019, n° 17/04265 N° Lexbase : A6538Y9Z) a caractérisé une faute commise par l’acheteur de nature à engager sa responsabilité consistant dans la négligence dont il a fait preuve lors de l’accomplissement des démarches nécessaires à l’obtention de son prêt qui ont été effectuées sans respect des délais et sans respect des stipulations du compromis relatives au capital et au taux d'intérêt, de sorte que la société venderesse est fondée à conserver le montant de l’acompte à titre de réparation du préjudice subi.

En effet, pour trancher ainsi le litige, les juges du fond ont relevé, en premier lieu, qu’il ne pouvait être soutenu que l’acheteur avait levé la condition suspensive sans attendre la formalisation du prêt en toute connaissance de cause, alors qu'il était dans l'ignorance de la réalité. En second lieu, en retenant que la demande de prêt auprès des organismes bancaires et de crédit n'avait pas été faite dans les huit jours de la signature du compromis, qu'elle n'avait pas été poursuivie après l’expiration du délai de deux mois alors que ce délai avait été manifestement prorogé tacitement par le vendeur et que la demande de financement n'était pas conforme à ce que le compromis avait précisé, le capital étant plus élevé de 2000 euros et le taux demandé (« taux souhaité ») inférieur, la cour d’appel en a déduit que les termes du compromis et du plan de financement n'ont pas été respectés par la faute de l’acheteur permettant au vendeur de conserver l’acompte versé.

S’opposant à la position adoptée par les juges du fond, l’acquéreur a, alors, formé un pourvoi en cassation.

A hauteur de cassation. L'acquéreur a remis en cause, notamment, le non-respect des termes de la promesse de vente en alléguant, d’une part, que la demande d’un taux souhaité inférieur à celui prévu au contrat ne violait pas l’article du compromis qui prévoyait un taux d’intérêt fixe à ne pas dépasser laissant, dès lors, la possibilité à l’acheteur de solliciter un taux inférieur et, d’autre part, que le Code de la consommation interdisait d'imposer à l'acquéreur d'un bien immobilier de déposer une demande de crédit dans un certain délai, de sorte qu’il ne pouvait être inséré dans l’avant contrat une clause obligeant l’acheteur à accomplir les démarches utiles à l’obtention de son financement dans un délai de huit jours à compter de la signature du compromis.

Décision. Ne faisant pas droit à l’argumentaire développé par l’acheteur, la Cour de cassation confirme l’arrêt rendu par le cour d’appel en affirmant que, dans la mesure où les juges du fond ont retenu que la demande de prêt n'était pas conforme aux stipulations de la promesse de vente dès lors que le capital emprunté était d'un montant plus élevé et le taux demandé d'un montant inférieur à ce que prévoyait celle-ci, la demande en restitution de l’acompte versé formée par l’acheteur devait être rejetée.

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