[Brèves] Droit de préférence du locataire en cas de vente d'un local commercial ou artisanal : exclusion des terrains nus

La vente d'un terrain nu ne pouvant s'analyser en la vente d'un local commercial ou artisanal, la locataire ne peut pas bénéficier du droit de préférence institué à l'article L. 145-46-1 du Code de commerce (N° Lexbase : L0104I7Y), le bail commercial portant précisément sur un terrain nu, qui supporte certes des constructions ou aménagements, mais qui ont été réalisés par la société locataire elle-même pour exercer son activité et sur autorisation du bailleur, et qui demeurent sa propriété. Et, le fait pour le notaire d'avoir précisé, dans le compromis litigieux, l'existence de ce droit de préemption, ne peut s'analyser comme une reconnaissance par les parties de la destination commerciale des locaux, mais procède plutôt d'une volonté de précaution de la part du notaire, en raison du caractère récent de l'entrée en vigueur de telles dispositions. Tel est le sens d'un arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 30 janvier 2018 (CA Aix-en-Provence, 30 janvier 2018, n° 16/19016 N° Lexbase : A0313XCL).

Pour la cour, il ressort de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce institué par la loi "Pinel" (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 N° Lexbase : L4967I3D) que le droit de préférence du locataire commerçant a été institué uniquement en cas de cession d'un local à usage commercial ou artisanal, notion qui est exclusivement limitée aux commerces ou locaux où sont exercées des activités commerciales. L'objectif poursuivi par la loi est de permettre au locataire d'acquérir les murs qui abritent son activité et de pérenniser ainsi son activité à cet endroit. Sont donc exclus de la mise en oeuvre de ce droit de préemption, les baux portant sur des terrains nus. En l'espèce, le propriétaire a vendu à un tiers uniquement une parcelle de terrain sur laquelle "est édifié un bâtiment à usage de club house, restaurant, bureaux et réception ; piscine, pool-house et divers courts de tennis". La cession a donc porté sur un terrain nu, occupé au titre d'un bail commercial, peu importe que le locataire ait fait réaliser sur ce terrain divers aménagements afin de développer son fonds de commerce (cf. l’Ouvrage "baux commerciaux" N° Lexbase : E4282E7Q).

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