[Jurisprudence] Loyers « covid » : la Cour de cassation tranche en faveur des bailleurs

Mots-clés : bail commercial • covid-19 • mesures sanitaires • interdiction temporaire et générale de recevoir du public • paiement des loyers et des charges • perte de la chose louée (non) • manquement du bailleur à son obligation de délivrance (non) • exception d’inexécution (non) • force majeure (non) • obligation de payer les loyers sérieusement contestable (non)

Par trois arrêts en date du 30 juin 2022 (n° 21-20.190, n° 21-20.127 et n° 21-19.889), dont deux sont publiés au Bulletin (trente pourvois avaient été formés), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé, à propos des loyers commerciaux dits « covid », que la mesure générale et temporaire d'interdiction de recevoir du public n’entraîne pas la perte de la chose louée et n’est pas constitutive d'une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance. Un locataire n’est pas fondé à s’en prévaloir au titre de la force majeure pour échapper au paiement de ses loyers. En outre, l’obligation de payer les loyers n’est pas sérieusement contestable. Les locataires doivent donc dès à présent régler les loyers commerciaux dus pendant les périodes de fermeture administrative liées à la crise sanitaire (mars-mai 2020 ; octobre-novembre 2020 ; février-avril 2021).

1. Dans ses trois arrêts du 30 juin 2022, la Cour de cassation juge, à propos des loyers commerciaux dits « covid », que la mesure générale et temporaire d'interdiction de recevoir du public n’entraîne pas la perte de la chose louée et n’est pas constitutive d'une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance. Un locataire n’est pas fondé à s’en prévaloir au titre de la force majeure pour échapper au paiement de ses loyers.

2. Lors du premier confinement (mars à mai 2020) ordonné afin de limiter la propagation de la covid-19, les autorités publiques ont interdit l’accueil du public dans les locaux commerciaux considérés comme non-essentiels. De nombreux commerçants ont décidé de suspendre le paiement de leur loyer. Leurs bailleurs ont saisi la justice pour obtenir paiement des loyers. Les juges du fond ont rendu des décisions qui donnaient raison tantôt aux bailleurs tantôt aux preneurs. Il devenait urgent que le juge du droit se prononce. Saisie d’une trentaine de pourvois, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a décidé d’en examiner trois en priorité, deux seulement étant publiés (n° 21-20.190 et n° 21-20.127), étant observé que les locataires exploitaient tous les trois des commerces dits « non essentiels » : une résidence tourisme (n° 21-20.127) ; un supermarché à dominante non alimentaire (n° 21-20.190) et une agence immobilière (n° 21-19.889) ; ils avaient chaque fois décidé unilatéralement de suspendre le paiement de leur loyer et étaient poursuivis en justice par leurs bailleurs.

3. Fait rarissime, le parquet général de la Cour de cassation a versé aux débats une note du ministère de l’Économie, des Finances et de la Relance relative à l’impact de la crise sanitaire sur les loyers des commerces, de laquelle il ressortait, d’abord, que jusqu’à 45 % des établissements du commerce de détail ont été fermés durant la crise, ensuite, que le montant total des loyers et charges locatives ainsi immobilisés était estimé à plus de 3 milliards d’euros, enfin, que ces entreprises ont pu bénéficier de trois dispositifs d’aides successifs (fonds de solidarité, coûts fixes et aide loyers), ainsi que d’autres mesures de soutien. Fait rarissime également, la Cour de cassation avait, dans un communiqué du 16 juin, soit antérieurement à la date des délibérés, rappelé ces données économiques ainsi que les questions de droit posées à laquelle elle allait répondre. La Cour de cassation a également publié un communiqué sur son site internet le 30 juin 2022 dans lequel elle revient sur chacune des questions traitées.

• Première question : les mesures prises par les autorités publiques écartent-elles le droit commun de la relation contractuelle ?

4. La Cour de cassation estime que non. On aurait pu en douter car toute une série de mesures avait été prise à travers la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 déclarant l'état d'urgence sanitaire sur l'ensemble du territoire national N° Lexbase : L5506LWT, les décrets n° 2020-293  du 23 mars 2020 N° Lexbase : L5507LWU et n° 2020-423 du 14 avril 2020 N° Lexbase : Z979389S interdisant de quitter son domicile jusqu'au 11 mai 2020, sauf pour effectuer des achats de première nécessité ou de fournitures nécessaires à l’activité professionnelle, et les arrêtés des 14 N° Lexbase : Z229179S et 16 mars 2020 N° Lexbase : L5063LWG du ministre des Solidarités et de la Santé portant interdiction de recevoir du public s’appliquant aux commerces dont l’activité n’est pas indispensable à la vie de la Nation et dont l’offre de biens ou de services n’est pas de première nécessité, ainsi que, et surtout, les ordonnances n° 2020-306 N° Lexbase : L5730LW7 et n° 2020-316 N° Lexbase : L5731LW8.

On rappelle que les articles 4 de ces deux dernières ordonnances avaient prévu des mesures destinées non pas à suspendre l’exigibilité des loyers commerciaux et charges, mais gelant les actions des bailleurs contre les preneurs et leurs garants, ce qui revenait à différer les paiements. De plus, une certaine lecture de ces textes pouvait laisser croire que tout le droit commun (du contrat et du louage) risquait de ne pas s’appliquer, supplanté par ces textes de crise. Toujours est-il que si des textes spéciaux, par nature éphémères étaient nécessaires, ils n’ont pas gommé, un, le contrat de bail, et deux, le droit commun du bail. Or, ce droit commun du bail recoupe à la fois le droit commun des contrats (avec le régime général des obligations) et le droit commun du louage. C’est précisément dans ces deux droits que les preneurs sont allés puiser des arguments afin de ne pas avoir à régler les loyers commerciaux dus pendant les périodes de fermeture administrative liées à la crise sanitaire.

• Deuxième question : l’interdiction de recevoir du public constitue-t-elle une perte de la chose louée, au sens de l’article 1722 du Code civil, permettant au locataire de solliciter une réduction du montant des loyers dus ?

5. Selon l’article 1722 du Code civil N° Lexbase : L1844ABW, si, pendant la durée du bail, le bien loué est détruit en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; s’il n’est détruit qu’en partie, le locataire peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation même du bail. À ce sujet, la jurisprudence admet depuis longtemps que la perte par cas fortuit ne soit pas de nature uniquement matérielle, mais puisse être « juridique » et consister dans l’impossibilité pour le locataire de jouir complètement du local loué. Il a par exemple été jugé qu’il y avait perte totale du bien loué en cas d’interdiction administrative d’exploiter une salle de cinéma où les conditions de sécurité du public ne sont plus assurées [1], en cas d’interdiction d’exploiter un commerce situé dans un périmètre de rénovation urbaine résultant d’une disposition légale [2] ou encore en cas de fermeture d’un centre commercial par arrêté administratif [3]. Cet argument a été invoqué à de nombreuses reprises depuis le début de la crise sanitaire, parfois avec succès, tant en référé [4] qu’au fond [5].

6. En l’occurrence, pour la Cour de cassation, l’interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire ne pouvait être assimilée à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code civil. En effet, cette interdiction était générale et temporaire, avait pour seul objectif de préserver la santé publique et était sans lien direct avec la destination du local loué telle que prévue par le contrat (n° 21-20.190). Cette interdiction a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public aux seules fins de garantir la santé publique. Par conséquent, le principe est que l’effet de cette mesure administrative générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte du local : la mise en œuvre de l’article 1722 du Code civil, qui consacre un mécanisme de caducité, suppose une perte définitive, même partielle, et non pas temporaire. Par ailleurs, le caractère général de la mesure aurait conduit à entraîner la perte automatique de tous les lieux loués. Les commerçants n’étaient donc pas en droit de demander une réduction de leur loyer (n° 21-19.889).

• Troisième question : l’interdiction de recevoir du public constitue-t-elle un manquement du bailleur à son obligation de délivrance justifiant que le locataire se prévale du mécanisme de l’exception d’inexécution ?

7. En vertu de l’article 1719 du Code civil N° Lexbase : L8079IDL, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à son locataire et de lui en garantir la jouissance paisible, conformément à sa destination contractuelle. Cela étant, la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’est pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance. Dès lors, les commerçants ne pouvaient se prévaloir du mécanisme de l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement de leurs loyers (n° 21-20.190).

8. En effet, conformément à l’article 1219 du Code civil N° Lexbase : L0944KZY, une partie peut refuser d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Dans la mesure où elle peut être mise en œuvre en dehors de tout recours judiciaire, l’exception d’inexécution a été très largement invoquée par les praticiens. Pour pouvoir être invoquée par le locataire, l’exception d’inexécution suppose que celui-ci établisse que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer le local loué et d’en garantir la jouissance paisible. Peut-elle être opposée par le locataire commercial touché par la crise sanitaire ? Non, répond très clairement la Cour de cassation dans les trois décisions commentées.

9. La Cour de cassation retient ainsi, dans deux des décisions (n° 21-19.889 et n° 21-20.190), que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’est pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance. En effet les locaux loués ont été mis à la disposition du locataire et l’impossibilité d’exploiter était le seul fait du législateur. Tant et si bien que l’obligation de délivrance n’inclurait pas l’obligation d’assurer l’accessibilité permanente au local loué, en cas de fermeture administrative résultant d’une mesure générale.

10. On peut rappeler que selon la Cour de cassation, l’obligation de délivrance des lieux loués ne se réduit pas à la remise des clés du local (délivrance dite « matérielle »), mais consiste à en faire jouir paisiblement le locataire pendant toute la durée du bail et conformément à sa destination (délivrance dite « juridique »). Une telle obligation ne pourrait cependant obliger le bailleur qu’à prendre en charge les travaux nécessaires à l’affectation du local prévue au contrat ou à vérifier l’absence de restriction administrative, prévisible lors de la conclusion du bail, susceptible d’être contraire à celle-ci [6]. Or ici, l’impossibilité d’exploiter ne résulte pas d’un obstacle préexistant au bail ou lié à l’état du bien loué ou à ses inadaptations, mais d’une décision d’ordre général et « sans lien direct avec la destination contractuelle » affectant tous les commerces non essentiels.

11. Pour écarter l’exception d’inexécution, la Cour de cassation relève également, dans la troisième décision (n° 21-20.127), que l’effet de la mesure administrative générale et temporaire n’est pas imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance. La non-imputabilité au bailleur de ce manquement fait obstacle à l’exception d’inexécution [7].

12. Quoi qu’il en soit, selon les décisions sous commentaire, l’exception d’inexécution ne peut pas être invoquée par le locataire victime de la crise sanitaire.

• Quatrième et dernière question : l’interdiction de recevoir du public constitue-t-elle un cas de force majeure invocable par le locataire ?

13. Conformément à l’article 1218 du Code civil N° Lexbase : L0930KZH, en matière contractuelle, il y a force majeure lorsqu'un événement échappe au contrôle du débiteur et l’empêche d’exécuter son obligation. Il s’agit d’un événement qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne pouvaient être évités par des mesures appropriées. Il résulte dudit texte que le créancier qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure [8].

14. La force majeure a souvent été invoquée depuis le début de la crise sanitaire. S’inscrivant dans la droite ligne de sa jurisprudence, la Cour de cassation confirme qu’ici, pas plus qu’ailleurs, elle ne peut être invoquée par les locataires contraints de fermer par les mesures de restrictions sanitaires. En effet, d’une part, la force majeure ne s’applique pas à l’obligation de payer une somme d’argent [9]. D’autre part, la partie à un contrat qui, du fait d’un événement de force majeure, n’a pas pu profiter de la prestation qu’il a payée ne peut pas obtenir l’anéantissement du contrat en invoquant cet événement [10].

15. Pour la Cour de cassation, la cour d’appel a exactement retenu que le locataire, créancier de l’obligation de délivrance de la chose louée, n’était pas fondé à invoquer à son profit la force majeure (n° 21-20.190).

• L’obligation du locataire n’est pas sérieusement contestable

16. Enfin, et par ailleurs, la Cour de cassation retient que les arguments tirés de l’exception d’inexécution ou de la perte du local loué ne rendent pas l’obligation de payer le loyer sérieusement contestable (n° 21-20.127). L’obligation de payer les loyers n’est pas sérieusement contestable (n° 21-20.127), les preneurs ne pouvant invoquer ni l’exception d’inexécution ni la perte de la chose (n° 21-19.889). Les bailleurs peuvent donc agir en référé afin d’obtenir le paiement des loyers.

17. Comme cela a été souligné, « […] d’un point de vue technique, une telle solution est difficile à justifier. Il semble en effet inconcevable de juger que l’obligation n’était pas sérieusement contestable quand il a fallu trois arrêts rendus en formation de section pour trancher en faveur des bailleurs ou des preneurs. C’était d’ailleurs le sens de l’avis de monsieur l’Avocat général qui demandait une cassation sans renvoi » [11].

• Conclusion

18. Deux observations pour conclure.

19. D’abord, on note que deux arguments n’ont pas été véritablement écartés : l’imprévision, qui n’est applicable qu’aux contrats conclus à compter du 1^er octobre 2016, et la mauvaise foi du bailleur, qui avait été soulevée par l’un des locataires et que la Cour de cassation écarte en se retranchant derrière le pouvoir souverain des juges du fond (n° 21-20.190) : dans cette affaire, le bailleur avait vainement proposé de différer le loyer d’avril 2020, ce dont les juges du fond avaient déduit qu’il avait tenu compte des circonstances exceptionnelles et manifesté sa bonne foi.

20. Ensuite, la solution était prévisible : le législateur n’a pas pris le risque d’annuler les loyers des commerces fermés (contrairement à ce que le premier discours du Président de la République avait pu laisser présager), la mesure aurait été inconstitutionnelle, si bien que la Cour de cassation ne pouvait juger autrement. Seule l’exigibilité ayant été différée, il convient à présent de régler les loyers et charges dus. Sans doute cette position en faveur des bailleurs s’explique par l’importance des aides publiques dont certains preneurs ont pu bénéficier.

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