[Brèves] Garantie financière accordée à l’agent immobilier : formalités de publicité en cas de changement de garant

► Lorsque la cessation de la garantie n'est pas concomitante au changement de garant, l'ancien garant, dont la garantie a cessé trois jours francs suivant la publication de l'avis, n'est pas tenu d'une nouvelle formalité de publication une fois informé du changement de garant.

Les textes. Selon les articles 44, alinéas 3 et 4, et 45, alinéas 1 et 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, modifiés par le décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005 N° Lexbase : L8042AIP, d'une part, la cessation de la garantie financière accordée à un agent immobilier en application de l'article 3, 2°, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 N° Lexbase : L7536AIX fait l'objet, sous certaines conditions, d'un avis publié dans un journal quotidien, ne peut prendre effet avant l'expiration d'un délai de trois jours francs suivant cette publication, et donne lieu à une information des créanciers par lettre recommandée avec demande d'avis de réception mentionnant le délai de production des créances ainsi que son point de départ, d'autre part, lorsque la cessation de garantie s'accompagne d'un changement de garant, l'avis précise que le nouveau garant s'est engagé à reprendre avec tous ses effets la garantie du précédent, lequel est alors dispensé de la formalité de notification aux créanciers.

Question soulevée. En l’espèce, le 15 janvier 2016, la société Compagnie européenne de garanties et cautions (CEGC) avait publié dans un journal local l'information selon laquelle elle cessait d'accorder la garantie financière qu'elle avait octroyée à un agent immobilier en application de l'article 3, 2°, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. Le 15 mars 2016, la société de Caution mutuelle des professions immobilières et financières (SOCAF) avait informé la CEGC qu'à compter de cette date, elle accordait sa garantie à l'agent immobilier, y compris s'agissant des créances nées antérieurement.

Le 27 janvier 2017, l'agent immobilier avait été placé en liquidation judiciaire. La CEGC et la SOCAF avaient dénié leur garantie au titre des créances déclarées par les anciens mandants de l'agent immobilier et, le 12 juin 2017, la SOCAF a assigné la CEGC en reconnaissance de l'absence de prise d'effet de la nouvelle garantie et en maintien de l'ancienne, à défaut de mention, dans la publication du 15 janvier 2016, du changement de garant conformément aux dispositions de l'article 44 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.

La question se posait alors de savoir, lorsque la cessation de la garantie n'est pas concomitante au changement de garant, si l'ancien garant, dont la garantie a cessé trois jours francs suivant la publication de l'avis, est tenu d'une nouvelle formalité de publication une fois informé du changement de garant ?

Réponse de la Cour de cassation. Comme indiqué supra, la réponse est négative, selon la Haute juridiction qui approuve la décision retenue par les juges versaillais (CA Versailles, 8 octobre 2020, n° 19/03136 N° Lexbase : A16373XW). Dès lors qu’elle avait constaté qu'à la date de la publication, la cessation de garantie de la part de la CEGC ne s'accompagnait pas du changement de garant dont elle avait été informée deux mois après, la cour d'appel en avait déduit, à bon droit, que la garantie de la CEGC avait cessé trois jours francs après cette publication, que celle-ci n'était pas tenue d'effectuer une publication complémentaire relative au changement de garant et que l'engagement pris par la SOCAF de reprendre avec tous ses effets la garantie précédente devait recevoir application.

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