[Brèves] Prolongation de la durée du dispositif d'urgence assouplissant les conditions de prise de décisions au sein des copropriétés

► A été publiée au Journal officiel du 19 novembre 2020, une ordonnance n° 2020-1400, du 18 novembre 2020, portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux copropriétés (accompagnée de son rapport au président de la République N° Lexbase : Z3273794) ; le titre II, qui prévoit des dispositions spécifiques en matière de copropriété, vient prolonger la durée du dispositif d'urgence assouplissant les conditions de prise de décisions au sein des copropriétés, qui avait été déjà prévu par l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 (N° Lexbase : L5722LWT), elle-même modifiée par l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 (N° Lexbase : L1697LX7).

Comme le rappelle le rapport au Gouvernement, en raison de l'épidémie de covid-19 et des interdictions de regroupement qu'elle entraîne, les copropriétés se sont trouvées dans l'impossibilité matérielle de tenir des assemblées générales dans des conditions normales. Les articles 22 et suivants de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété (N° Lexbase : L5722LWT) ont permis la tenue d'assemblées générales totalement dématérialisées, la prise de décisions du syndicat des copropriétaires par le mode exclusif du vote par correspondance, et le renouvellement automatique des mandats des organes de la copropriété expirés durant la première période de confinement, ce que la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application ne permettent pas.

L'ordonnance du 25 mars 2020 prévoit que ces dispositions cesseront de recevoir application à compter du 31 janvier 2021.

Or, les conditions sanitaires actuelles et la poursuite de l'état d'urgence sanitaire, avec les restrictions qu'elles impliquent, rendent nécessaires le maintien de ces dispositifs ou leur adaptation, afin d'assurer le bon fonctionnement des copropriétés.

Il est donc proposé de prolonger la durée du dispositif d'urgence assouplissant les conditions de prise de décisions au sein des copropriétés.

• Renouvellement du contrat de syndic et du mandat des membres du conseil syndical qui expirent ou ont expiré entre le 29 octobre 2020 et le 31 décembre 2020

En premier lieu, les 1° et 2° de l'article 8 modifient les articles 22 et 22-1 de l'ordonnance du 25 mars 2020 pour prévoir le renouvellement du contrat de syndic et du mandat des membres du conseil syndical qui expirent ou ont expiré entre le 29 octobre 2020 et le 31 décembre 2020. Ce renouvellement s'opère jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires ou, pour les conseillers syndicaux, jusqu'à cette prochaine assemblée générale. Ce renouvellement automatique n'a pas lieu si l'assemblée générale a désigné entre-temps un nouveau syndic ou de nouveaux membres du conseil syndical.
→ L'assemblée générale devra intervenir au plus tard le 31 janvier 2021.

• Tenue des assemblées générales totalement sans présence physique des copropriétaires : prolongation des mesures dérogatoires jusqu’au 1^er avril 2020

Pour rappel, du fait de la restriction de tout rassemblement, réunion ou activité sur la voie publique ou dans un lieu ouvert au public, l’article 22-2 de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, permettait au syndic, à titre dérogatoire, de tenir des assemblées générales exclusivement sans présence physique des copropriétaires, soit sous forme totalement dématérialisée, soit, lorsque cela n’est pas possible, au seul moyen du vote par correspondance.

Les articles 22-3 et suivants de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, introduits par l’ordonnance du 20 mai 2020, ont ainsi aménagé des règles de tenue de ces assemblées générales sans présence physique des copropriétaires ; elles concernent notamment :

- les dérogations aux règles de convocation de l’assemblée générale ;
- l’absence d’indication du lieu de réunion dans la convocation ;
- l’obligation de mentionner dans la convocation les modalités de participation à l’assemblée générale ;
- la dérogation relative à la désignation du président de séance dans le cas où les copropriétaires ne pourraient voter que par correspondance ;
- les dérogations relatives à la certification de la feuille de présence et la signature du procès-verbal.

→ Le 3° de l'article 8 de l'ordonnance n° 2020-1400 du 18 novembre 2020 prolonge ainsi jusqu'au 1er avril 2020 l’ensemble de ces mesures dérogatoires.

→ Un aménagement est toutefois prévu s’agissant de la possibilité de « convertir » une assemblée convoquée dans des conditions ordinaires, en assemblée non présentielle, c’est-à-dire sous forme dématérialisée ou selon le vote par correspondance.

Alors que cette faculté était prévue sous condition d'en informer l'ensemble des copropriétaires au moins quinze jours avant la date prévue de l'assemblée, l’ordonnance du 18 novembre 2020 écarte cette condition d'information préalable, dans des hypothèses, circonscrites, où la survenue des mesures de restrictions n'a pu être anticipée et ne permet plus au syndic de respecter ce délai de prévenance. Ainsi, pour toute assemblée convoquée entre le 29 octobre 2020 et le 4 décembre 2020, le syndic pourra informer à tout moment les copropriétaires qu'ils prendront leurs décisions par le moyen exclusif du vote par correspondance et qu'ils bénéficient à cette fin d'un nouveau délai pour lui transmettre leurs formulaires de vote.

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