4-1. Les personnes pouvant être désignées syndic de copropriété

• Cas de recours à l'article 47 du décret
• Art. 17, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  LOI n° 2015-990 du 6 août 2015
  Copropriété dépourvue de syndic, dans un cas autre que celui prévu par l'article 46. Dans tous les autres cas (autres que celui prévu par l'article 46 du décret de 1967) où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic.
• Cass. civ. 3, 16-05-1977, n° 76-11544
  Syndic provisoire. Lorsque la désignation du syndic provisoire n'a pas été ratifiée lors de la première assemblée générale en application de l'article 17, alinéa 2, de la loi de 1965, il y a lieu de nommer un administrateur provisoire conformément à l'article 47 du décret.
• CA Rennes, 4e, 24-02-2011, n° 09/06646
  En l'absence de convocation à l'achèvement de l'immeuble, par le syndic provisoire, d'une assemblée générale aux fins de désignation d'un nouveau syndic, un administrateur provisoire peut être désigné par le président du tribunal judiciaire en application de l'article 47.Précisions

  Par un arrêt rendu le 24 février 2011, la cour d'appel de Rennes retient que, en l'absence de convocation à l'achèvement de l'immeuble, par le syndic provisoire, d'une assemblée générale aux fins de désignation d'un nouveau syndic, un administrateur provisoire peut être désigné par le président du TGI en application de l'article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (N° Lexbase : L5551IGP) ; les juges sont ainsi amenés à préciser la notion d'achèvement de l'immeuble dans cette hypothèse (CA Rennes, 4ème ch., 24 février 2011, n° 09/06646 N° Lexbase : A2691G33). Ils précisent ainsi qu'en matière de vente d'immeuble à construire, la notion d'achèvement se démarque très sensiblement de l'achèvement au sens commun qui signifie exempt de vice et parfaitement conforme ; l'achèvement au sens de l'article susvisé est une notion différente de la réception de l'immeuble objet de la vente ; elle est également indépendante des notions d'urbanisme marquant la fin des travaux ; il convient de considérer que pour l'application de l'article susvisé, l'immeuble est réputé achevé lorsqu'il est "utilisable" ; ainsi pour déterminer si l'immeuble est achevé au sens de cet article, seuls doivent être pris en compte les éléments d'équipements indispensables ; dès lors l'immeuble doit être considéré comme achevé, même en présence de malfaçons ou de défauts de finition, ou encore en l'absence d'éléments d'équipements, lorsque ceux-ci ne rendent pas l'ouvrage impropre à sa destination ; enfin, la preuve de cet achèvement au sens susvisé, peut être rapportée par tout moyen. Après avoir apporté toutes ces précisions, et relevé que le syndic provisoire de la copropriété pour une durée contractuelle d'un an à compter de la naissance du syndicat des copropriétaires, avait l'obligation, conformément au contrat d'acquisition, de convoquer dans les délais légaux les copropriétaires en assemblée générale afin de désignation d'un syndic de la copropriété, la cour d'appel retient qu'en présence de l'abstention du vendeur et syndic provisoire, les copropriétaires étaient fondés à faire application des dispositions de l'article 47 du décret.

• Cass. civ. 3, 11-01-2012, n° 10-16.217, Rejet
  Copropriété n'ayant jamais eu de syndic. Lorsque la copropriété n'a jamais eu de syndic, un administrateur provisoire doit être désigné dans l'attente de son élection en application de l'article 47 du décret du 17 mars 1967.
• Cass. civ. 3, 21-11-1978, n° 77-14719
  Cass. civ. 3, 12-03-1997, n° 95-11.869
  Syndic de fait. Dès lors que les fonctions du syndic ont pris fin, il faut considérer que l'on se trouve dans l'hypothèse d'une copropriété dépourvue de syndic justifiant la désignation d'un administrateur provisoire, même si le syndic continue de fait à gérer l'immeuble.
• Cass. civ. 3, 24-09-2003, n° 01-17.047, FS-D
  Démission du syndic. De même, la notification de sa démission par le syndic au conseil syndical a pour effet de rendre vacant le poste de syndic et justifie la désignation d'un administrateur provisoire en application de l'article 47 en cas de démission du syndic.
• CA Paris, 14e, B, 17-05-2002, n° 2002/02798
  Interdiction d'administrer. La copropriété doit être considérée comme dépourvue de syndic lorsque celui qui était en place a fait l'objet d'une interdiction de diriger, gérer, administrer ou contrôler une personne morale en application de l'article L. 625-8 du Code de commerce.
• Cass. civ. 3, 01-12-2009, n° 08-21.227, F-D
  Nullité du mandat. Lorsque le mandat du syndic est nul, faute d'avoir satisfait à l'obligation d'ouverture d'un compte séparé au nom du syndicat, il y a lieu de procéder à la désignation d'un administrateur provisoire.
• Cass. civ. 3, 05-07-2018, n° 17-21.034, FS-P+B+I
  Mais encore faut-il que cette nullité ait été constatée préalablement à l'issue d'une procédure contradictoire.
• Cass. civ. 3, 20-12-2018, n° 17-28.611, F-P+B+I
  Risque d'absence du syndic/demande par anticipation. L’hypothèse de la copropriété dépourvue de syndic, pour l’application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, est satisfaite lorsque la demande est présentée, par anticipation, en raison du risque d’absence de syndic, et qu’il y est fait droit à compter de l’expiration du mandat en cours, le mandat du syndic ayant alors expiré lors de la prise de fonction de l’administrateur provisoire.
• Procédure de la désignation judiciaire d'un administrateur provisoire
• Art. 17, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  LOI n° 2015-990 du 6 août 2015
  Dans tous les autres cas (autres que celui prévu par l'article 46 du décret de 1967) où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic.
• Art. 17, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  LOI n° 2015-990 du 6 août 2015

  
  Art. 47, Décret n°67-223 du 17 mars 1967

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  A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic.
• Cass. civ. 3, 11-01-2012, n° 10-16.217, Rejet
  L'administrateur provisoire désigné pour organiser la désignation du syndic ne justifie pas la désignation d'un administrateur judiciaire soumis au statut du Code de commerce.
• Mission de l'administrateur judiciaire
• Art. 47, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  L'administrateur provisoire est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat.
• Art. 47, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Décret n° 2015-999 du 17 août 2015

  
  Art. 9, Décret n°67-223 du 17 mars 1967

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  L'administrateur est également chargé de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic dans les conditions prévues à l'article 9.
• Cass. civ. 3, 11-01-2012, n° 10-16.217, Rejet
  Lorsque la copropriété est dépourvue de syndic, la mission de cet administrateur provisoire réside dans l'organisation de cette désignation.
• Art. 47, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
• Cass. civ. 3, 10-07-2007, n° 06-16.338, F-D
  En revanche, si le syndic annonce au conseil syndical son intention de démissionner mais qu'il revient sur son intention de démissionner, il faut considérer que son mandat s'est poursuivi et le recours à l'article 47 n'est pas justifié dans ce cas.
• Cass. civ. 3, 14-01-2016, n° 14-24.989, FS-P+B
  La mission de l'administrateur provisoire prend nécessairement fin à la date prévue par l'ordonnance le désignant et ne peut être prorogée de fait ; est ainsi nulle toute délibération de l'assemblée générale des copropriétaires approuvant des comptes de gestion pour une période au cours de laquelle le mandat judiciaire de l'administrateur était expiré.Précisions

  La mission de l'administrateur provisoire prend nécessairement fin à la date prévue par l'ordonnance le désignant. C'est ce que précise la Cour de cassation dans son arrêt du 14 janvier 2016 (Cass. civ. 3, 14 janvier 2016, n° 14-24.989, FS-P+B N° Lexbase : A9391N39).

  En l'espèce, un copropriétaire avait sollicité l'annulation de la résolution d'une assemblée générale, pour la période du 18 mars 2008 au 10 septembre 2009, correspondant à la gestion de la copropriété par un administrateur provisoire, désigné par ordonnance du 18 mars 2008.

  Pour rejeter sa demande, les premiers juges avaient retenu que l'ordonnance du 18 mars 2008 précisait que la mission était de six mois mais également qu'elle cesserait avec la désignation d'un nouveau syndic par l'assemblée générale. Celle-ci ayant eu lieu le 10 septembre 2009, la mission de l'administrateur provisoire aurait été prorogée de fait jusqu'à cette date.

  Or, comme le rappelle l'arrêt du 14 janvier 2016, en vertu de l'article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (N° Lexbase : L5551IGP), le président du tribunal de grande instance fixe dans l'ordonnance désignant un administrateur provisoire le délai dans lequel celui-ci doit se faire remettre les fonds et les documents et archives du syndicat et convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic.

  Il appartient donc à l'administrateur provisoire d'exécuter sa mission dans le délai imparti, celui-ci ne pouvant faire l'objet d'une prorogation tacite. Ainsi à défaut de prorogation ou de renouvellement judiciaire, la mission prend automatiquement fin à la date visée dans l'ordonnance désignant l'administrateur provisoire.

  Etant rappelé qu'aucun texte n'interdit la prolongation de la mission confiée à l'administrateur (Cass. civ. 3, 18 décembre 1972, n° 71-13.826 N° Lexbase : A0690CIE, Bull. civ. III, n° 683).

4-2. La désignation du syndic de copropriété

• Dissociation des cas de carence et d'empêchement du syndic.
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Jusqu'à l'entrée en vigueur de la loi "ALUR", en cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire pouvait être désigné par décision de justice. Désormais, les deux circonstances sont dissociées.
• En cas d'empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic, cf. (N° Lexbase : E7826ETZ).
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
  En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.
• Caractérisation de la carence du syndic
• CA Paris, 14e, A, 10-03-2004, n° 2003/18251
  Le défaut d'information du syndic sur la situation créée par l'annulation judiciaire d'une décision ayant autorisé la réalisation de travaux exécutés et le fait de ne pas faire procéder à la remise en état, ne caractérisent pas la carence du syndic.
• CA Paris, 14e ch., A, 08-01-2003, n° 2002/14997
  Le défaut de diligence du syndic pour exécuter un jugement ayant condamné le syndicat des copropriétaires au règlement de certaines sommes est de nature à caractériser la carence du syndic justifiant la désignation d'un administrateur provisoire.
• Cass. civ. 3, 29-05-2002, n° 00-17.296, FS-D
  La carence du syndic dans l'exécution d'une résolution de l'assemblée générale décidant le licenciement du concierge, dont il n'est pas juge de son opportunité, justifie la mise en oeuvre de la procédure de désignation d'un administrateur provisoire.
• Cass. civ. 3, 03-02-1999, n° 97-14.477, inédit, Rejet
  Le reproche adressé au syndic pour n'avoir pas diffusé un ordre du jour complémentaire sur des questions qu'il souhaitait voir débattre, mais lesquelles sont dénuées d'intérêt, ne peut être assimilé à une carence au sens de l'article 18 de la loi de 1965.
• Cass. civ. 3, 12-11-2003, n° 02-16.309, F-D
  L'incident survenu à l'occasion du non-paiement d'une facture d'eau ne permet pas de caractériser la carence requise par l'article 49 du décret du 17 mars 1967.
• Cass. civ. 3, 10-07-2007, n° 06-20.163, F-D
  Il y a lieu de rejeter la demande en désignation d'un administrateur provisoire fondée sur la carence du syndic, lorsque cette carence n'est pas établie.
• Cass. civ. 3, 06-07-2011, n° 10-14.780, FS-P+B
  En tous les cas lorsqu'il est saisi d'une demande tendant à la désignation d'un administrateur provisoire en cas de carence du syndic sur le fondement de l'article 49, le juge des référés ne peut que constater et non juger sur le fond la carence du syndic.Précisions

  Il ressort d'un arrêt rendu le 6 juillet 2011 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation que, lorsqu'il est saisi d'une demande tendant à la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété en cas de carence du syndic, sur le fondement de l'article 49 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (N° Lexbase : L5553IGR), le juge des référés ne peut que constater, et non juger sur le fond, la carence du syndic (Cass. civ. 3, 6 juillet 2011, n° 10-14.780, FS-P+B N° Lexbase : A9564HUR). En l'espèce, Mme R., propriétaire d'une maison faisant partie d'un groupe d'immeubles en copropriété, faisait grief à l'arrêt rendu par la cour d'appel de Nîmes, le 5 janvier 2010, statuant en matière de référé, de rejeter sa demande tendant à la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété, fondée sur l'article 49 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, reprochant au syndic de ne pas avoir convoqué une "assemblée générale 2005" à la suite de l'annulation par jugement du 1er septembre 2008 de celle du 14 avril 2005. Mais selon la Cour suprême, la cour d'appel de Nîmes, qui n'a pas refusé de trancher le litige qui lui était soumis en relevant que l'irrégularité de la désignation du syndic ne faisait pas sa carence et qu'il n'appartenait pas au juge des référés de dire quels étaient les effets juridiques de l'annulation d'une assemblée générale, a retenu, à bon droit, que l'article 49 du décret du 17 mars 1967, précisant que le président statue en matière de référé, ne prévoyait pas un mode de saisine du président du tribunal de grande instance lui donnant compétence au fond.

• Procédure de désignation d'un administrateur provisoire
• Art. 49, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Auteur de la demande. Dans le cas de carence du syndic, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal judiciaire statuant en matière de référé en vue de la désignation d'un administrateur provisoire.
• Cass. civ. 3, 09-04-1974, n° 72-14386
  En cas de carence du syndic à exercer les actions en justice du syndicat, il appartient à tout copropriétaire, non d'agir seul, mais d'assigner le syndic en fonction devant le président du tribunal judiciaire, en vue de la désignation d'un administrateur provisoire.
• Art. 49, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Mise en demeure préalable. La demande ne sera recevable que s'il est justifié d'une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours.
• Cass. civ. 3, 23-10-2007, n° 07-10.416, F-D
  En cas de plusieurs demandes, la mise en demeure adressée par l'un des demandeurs suffit à rendre recevable les demandes qui s'y sont jointes.
• Art. 49, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Décret n° 2015-999 du 17 août 2015
  Cette condition de recevabilité n'est pas exigée s'il y a urgence à faire procéder à l'exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et au fonctionnement des services d'équipement commun, ou de travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique.
• Cass. civ. 3, 20-06-1978, n° 76-15154
  Office du juge. Quoi qu'il en soit, il n'appartient pas à la juridiction qui désigne un administrateur judiciaire, en cas de carence d'un syndic, de mettre fin aux fonctions dudit syndic.
• Cass. civ. 3, 03-10-2012, n° 11-20.751
  Recours contre l'ordonnance de désignation. Le recours formé à l'encontre de l'ordonnance sur requête désignant un administrateur provisoire répond à la procédure spécifique de l'article 59 du décret du 17 mars 1967.Précisions

  Le recours formé à l'encontre de l'ordonnance sur requête désignant un administrateur provisoire répond à la procédure spécifique de l'article 59 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (N° Lexbase : L5566IGA) et déroge donc à celle prévue par les articles 496 (N° Lexbase : L6613H73) et 497 (N° Lexbase : L6614H74) du Code de procédure civile. Tel est l'enseignement qui résulte d'un arrêt de la Cour de cassation en date du 3 octobre 2012 (Cass. civ. 3, 3 octobre 2012, n° 11-20.751, FS-P+B (N° Lexbase : A9786ITM). En l'espèce, des copropriétaires avaient saisi le président du tribunal de grande instance d'une requête aux fins de désignation d'un administrateur provisoire chargé de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d'un nouveau syndic sur le fondement de l'article 47 (N° Lexbase : L5551IGP) du décret du 17 mars 1967. Le président du tribunal fit droit à cette demande. L'ancien syndic désigné et le syndicat des copropriétaires formèrent alors une action en rétractation de l'ordonnance désignant l'administrateur provisoire. Pour déclarer l'action en rétractation recevable, les premiers juges retenaient qu'en application des articles 496 et 497 du Code de procédure civile, tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu l'ordonnance. La Cour de cassation censure le raisonnement des juges du fond en indiquant que les articles 496 et 497 susvisés ne sont pas applicables à l'action en rétractation de l'ordonnance rendue sur le fondement de l'article 47 du décret du 17 mars 1967. Il résulte, en effet, de l'article 59 du décret du 17 mars 1967 que dans l'hypothèse de la désignation d'un administrateur provisoire en cas d'empêchement du syndic (art. 47), l'ordonnance est notifiée dans le mois de son prononcé, par le syndic ou l'administrateur provisoire désigné, à tous les copropriétaires qui peuvent en référer au président du tribunal de grande instance dans les quinze jours de cette notification. Cette procédure de recours à l'encontre de l'ordonnance sur requête est donc dérogatoire à celle prévue dans le cas des ordonnances sur requêtes de "droit commun" par les articles 496 et 497 du Code de procédure civile.

• Mission de l'administrateur provisoire
• Art. 49, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Durée. L'ordonnance fixe la durée de la mission de l'administrateur provisoire, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets.
• Art. 49, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Attributions. La mission ainsi confiée est celle qui est définie par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret.
• Cass. civ. 3, 09-04-1974, n° 72-14386
  La mission de l'administrateur désigné judiciairement peut être limitée à un ou plusieurs objets.

4-2-1. La désignation du syndic par les copropriétaires

4-2-1-1. La désignation du syndic lors de la mise en copropriété de l'immeuble : le syndic provisoire

• Art. 21, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
  Depuis la loi "ALUR", une mise en concurrence des contrats de syndic est, en principe, obligatoire, et encadrée par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Les modalités de cette mise en concurrence ont toutefois été modifiées par la loi "Macron" du 6 août 2015.
• Modalités de la mise en concurrence applicables jusqu'au 6 novembre 2015
• Art. 21, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
  Au cas où l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, celle-ci est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé, effectuée par le conseil syndical, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet.
• Art. 21, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
  Le conseil syndical peut proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette mise en concurrence.
• Art. 21, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
  Le syndic notifie cette proposition aux copropriétaires dans un délai leur permettant de demander l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet.
• Art. 21, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
  La proposition du conseil syndical ne fait pas l'objet d'une question inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
• Modalités de la mise en concurrence applicables à compter du 6 novembre 2015
• Art. 21, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  LOI n° 2015-990 du 6 août 2015
  Obligation triennale. Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet.
• Art. 21, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  LOI n° 2015-990 du 6 août 2015
  Dispense par l'AG. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l'article 25 d'y déroger.
• Art. 21, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  LOI n° 2015-990 du 6 août 2015
  Cette question est obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée.
• Art. 21, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
  Avis du conseil syndical. Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic.
• Art. 21, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
  Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l'assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés.
• Art. 21, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
  Absence d'obligation en l'absence de conseil syndical. Lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire.

4-2-1-2. La désignation du syndic en cours de vie de la copropriété

• Art. 18-1 A, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)

  
  Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015

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  Contrat-type. La loi "ALUR" prévoit désormais que le contrat de syndic doit respecter un contrat type, lequel a été défini par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015. Le texte a vocation à s'appliquer aux contrats de syndic conduits ou renouvelés après le 1er juillet 2015.
• Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015
  Contenu du contrat. Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
• Cass. civ. 3, 31-05-2018, n° 17-18.046, F-P+B
  La mention de la date calendaire de l’échéance du mandat est donc obligatoire.
• Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015
  Prestations particulières. Le décret du 26 mars 2015 fixe également la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l'objet d'une rémunération en complément du forfait.
• Art. 29, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Taille des caractères. Le contrat de syndic conclu entre les parties est rédigé en caractères dont la hauteur ne peut être inférieure à celle du corps huit.
• Art. 29, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Art. 18-1 AA, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
  Dérogation au contrat-type. Le syndicat de copropriétaires mentionné à l'article 18-1 AA de cette même loi (syndicat des immeubles à destination totale autre que d'habitation, et composé exclusivement de personnes morales) peut déroger aux stipulations du contrat type dans les conditions prévues au dit article.

4-2-2. La désignation judiciaire du syndic ou d'un administrateur provisoire

• Art. 29, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Art. 25, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Vote de l'assemblée générale. La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, soit à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
• Cass. civ. 3, 08-10-2008, n° 07-15.730, FS-D
  Vote unique. La décision de nommer un syndic et celle d'approuver son contrat formant un tout indivisible, la décision de renouveler le mandat du syndic et l'accord sur les conditions du contrat et sur la rémunération demandée peuvent faire l'objet d'un vote unique.
• Cass. civ. 3, 19-12-2007, n° 07-13.703, FS-D
  Il est permis de voter dans une même décision le renouvellement du mandat du syndic et le montant de ses honoraires, ces questions étant indissociables et relevant de la même majorité s'agissant d'un deuxième vote.
• CA Paris, 23e, B, 10-11-2005, n° 05/01415
  Consultation du conseil syndical (non). L'avis du conseil syndical n'est pas requis pour l'établissement du contrat de syndic.
• Cass. civ. 3, 15-04-2015, n° 14-13.255, FS-P+B
  Le contrat de syndic ne relève pas de la catégorie des contrats et marchés de l'article 21 de la loi du 11 juillet 1965. L'absence de mise en concurrence préalable et de consultation du conseil syndical n'entachent donc pas la validité de la décision de l'assemblée générale approuvant ledit contrat.
• Cass. civ. 3, 19-11-2014, n° 13-21.399, FS-P+B
  Demande d'annulation du mandat/action en contestation de l'assemblée générale désignant le syndic (non). La demande d'annulation du mandat de syndic, fondée sur l'absence de personnalité morale de l'entité désignée en qualité de syndic dans le contrat de syndic et sur l'absence d'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé, ne s'analyse pas en une action en contestation de l'assemblée générale ayant désigné le syndic, et n'est donc pas soumise au délai de deux mois applicable à la contestation des décisions de l'assemblée générale.

4-2-2-1. L'hypothèse de la copropriété dépourvue de syndic

• Principe : durée maximale de 3 ans
• Art. 28, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  En principe, la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années.
• Art. 29, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Stipulation contractuelle. Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance.
• Cass. civ. 3, 20-01-1999, n° 97-14.747
  Prise d'effet immédiate. En l'absence de toute décision contraire, la prise d'effet de la désignation du syndic se produit immédiatement, à l'instant même des résultats du vote.
• Cass. civ. 3, 18-11-1997, n° 96-12.036, inédit, Rejet
  Durée/fin des fonctions : difficultés d'interprétation. Si le syndic a été désigné par l'assemblée générale, "jusqu'à la date de la prochaine assemblée générale statuant sur ce point" mais que l'assemblée générale suivante n'a donné lieu à aucun vote en ce sens, il doit être considéré que le syndic est resté en fonctions.
• Cass. civ. 3, 12-03-1997, n° 95-11.869
  Lorsque l'assemblée générale a décidé de désigner le syndic "pour une durée s'étendant jusqu'à l'assemblée générale devant statuer sur les comptes de l'exercice 1993", et que cette assemblée n'a pas été tenue, il faut considérer que la copropriété est dépourvue de syndic.
• Cass. civ. 3, 26-05-2004, n° 02-21.361, FS-D
  Cass. civ. 3, 22-09-2004, n° 02-21.416, FS-D
  Lorsque le syndic a été désigné pour une durée d'un an, s'achevant le jour de l'assemblée générale qui statuerait sur les comptes de l'exercice clos, il doit être considéré que le mandat expire en tout état de cause au terme de la période d'un an.
• Cass. civ. 3, 14-10-1987, n° 85-18749
  Si le mandat du syndic n'est pas renouvelé à l'expiration de la durée de son mandat, il n'est pas possible de considérer qu'il est demeuré en fonctions comme syndic de fait ; il n'est donc plus habilité à poursuivre le recouvrement des charges communes.
• Cass. civ. 3, 23-01-1991, n° 89-17.054
  Le syndic qui a cessé ses fonctions n'a plus qualité pour convoquer l'assemblée générale.
• Art. 28, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Renouvellement. Le syndic peut être de nouveau désigné par l'assemblée générale pour les durées prévues par l'article 28 du décret.
• Exceptions au principe d'une durée maximale de 3 ans
• Art. 28, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Art. L443-15, Code de la construction et de l'habitation
  Syndic HLM. Dans l'hypothèse prévue par l'article L. 443-15 du CCH, à savoir dans le cas des HLM, la durée des fonctions du syndic pourra excéder trois années.
• Art. 28, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Syndic constructeur. Par ailleurs, pendant les délais prévus à l'article 1792-4-1 du Code civil, la durée des fonctions du syndic ne peut dépasser une année lorsqu'il a, directement ou indirectement, participé à la construction de l'immeuble.
• Art. 28, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Il en est de même lorsque ce n'est pas le syndic, mais son conjoint, le partenaire lié à lui par un PACS, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu'au 3ème degré inclus, qui ont participé à la construction.
• Cass. civ. 3, 02-12-2009, n° 08-20.073, FS-P+B
  La limitation à un an de la durée des fonctions du syndic qui a participé à la construction en qualité d'associé ou de dirigeant de la société promoteur s'impose, même après qu'il a perdu cette qualité, jusqu'à l'expiration de la garantie décennale.

4-2-2-1-1. L'hypothèse du défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires (décret de 1967, art. 46)

4-2-2-1-2. Les autres cas (décret de 1967, art. 47)

• Art. 29, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Le contrat de mandat du syndic fixe les éléments de détermination de la rémunération du syndic.
• Loi n° 65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Rémunération forfaitaire. La rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire.
• Arrêté du 19 mars 2010
  Prestations minimales incluses dans le forfait. Une liste minimale des prestations, relevant de la gestion courante, et qui sont ainsi incluses dans le forfait annuel du syndic, figure en annexe de l'arrêté du 19 mars 2010.Précisions

  I. - Assemblée générale annuelle

  I-1. Elaboration et envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions (*).

  I-2. Réunion du conseil syndical précédant l'assemblée générale. - Objet de la réunion.

  I-2.1. Etablissement de l'ordre du jour.
  I-2.2. Présence du syndic ou de son représentant [il convient de préciser expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenus].

  I-3. Mise à disposition de tous les copropriétaires des différentes pièces comptables et justificatives dans les conditions prévues à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.

  I-4. Tenue de l'assemblée générale.

  I-4.1. Etablissement de la feuille de présence, émargement, vérification des voix et des pouvoirs.
  I-4.2. Tenue du registre des procès-verbaux.
  I-4.3. Procès-verbal : rédaction du procès-verbal lorsque le syndic est élu secrétaire.
  I-4.4. Envoi et notification du procès-verbal (*).
  I-4.5. Affichage dans les parties communes de la copropriété d'un procès-verbal abrégé mentionnant les résolutions relatives à l'entretien de la copropriété et aux travaux.
  I-4.6. Présence du syndic ou de son représentant [il convient de préciser expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenus].

  II. - Comptabilité générale de la copropriété

  II-1. Etablissement du compte de gestion générale et des annexes du syndicat des copropriétaires.

  II-1.1. Présentation des comptes en conformité avec la réglementation en vigueur.
  II-1.2. Etablissement du budget prévisionnel, en collaboration avec le conseil syndical.

  II-2. Compte copropriétaires.

  II-2.1. Etablissement et mise à jour de la liste des copropriétaires.
  II-2.2. Tenue des comptes des copropriétaires.
  II-2.3. Appel des provisions sur budget prévisionnel (*).
  II-2.4. Imputations des consommations individuelles de fluide ou d'énergie lorsque les compteurs sont déjà installés lors de la désignation du syndic.

  II-3. Compte fournisseurs. -Factures.

  II-3.1. Vérification et paiement des factures.

  II-4. Remise au syndic successeur de l'état financier, de la totalité des fonds, de l'état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat.

  II-5. Compte bancaire séparé ou, le cas échéant, compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété).

  III. - Administration et gestion de la copropriété en conformité avec le règlement de copropriété

  III-1. Archives du syndicat.

  III-1.1. Détention :
  Détention, conservation des archives utiles dans le cadre de la gestion courante de l'immeuble [il convient de préciser expressément leur nature, leur volume et leur ancienneté], notamment les plans, le règlement de copropriété, l'état de répartition des charges, l'état de division, les procès-verbaux des assemblées générales, les contrats de travail des préposés du syndicat, les contrats d'assurance de l'immeuble et documents nécessaires pour leur mise en oeuvre, les documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble dont les délais de contestation ne sont pas révolus, les contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que toute pièce administrative datant de moins de deux ans.
  III-1.2. Transmission des archives au syndic successeur.
  III-1.3. Elaboration et transmission au conseil syndical du bordereau récapitulatif des archives transmises au syndic successeur.

  III-2. Conseil syndical.  Obligations administratives.

  III-2.1. Mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat (*).
  III-2.2. Recueil des avis écrits du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire.

  III-3. Entretien et maintenance.

  III-3.1. Visite de la copropriété dans les conditions définies au contrat (nombre et modalités à préciser).
  III-3.2. Négociation, passation, suivi des marchés des prestataires et gestion des contrats à l'échéance dans le cadre du budget prévisionnel.
  III-3.3. Gestion de tous les diagnostics/dossiers obligatoires.
  III-3.4. Carnet d'entretien : établissement et mise à jour pour les informations mentionnées aux articles 3 et 4 du décret n° 2001-477 du 30 mai 2001.III-3.5. En vue de la consultation en assemblée générale, appel d'offres, étude des devis et mise en concurrence résultant de la demande d'une pluralité de devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci est obligatoire dans le cadre des travaux de maintenance définis à l'article 45 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
  III-3.6. Gestion des travaux d'entretien et de maintenance.

  IV. - Assurances

  IV-1. Souscription des polices d'assurance au nom du syndicat et avec l'accord préalable du syndicat.

  IV-2. Déclaration des sinistres concernant :

  - les parties communes ;
  - les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes.

  IV-3. Règlement des indemnités aux bénéficiaires.

  V. - Gestion du personnel

  V-1. Recherche et entretien préalable (les coûts de la publication des annonces ne sont pas compris) (**).

  V-2. Etablissement du contrat de travail et, le cas échéant, de ses avenants (**).

  V-3. Paiement du salaire et de toute indemnité, prime... due au salarié (**).

  V-4. Tenue du livre des salaires et édition des bulletins de paie (**).

  V-5. Déclarations et paiement aux organismes fiscaux et sociaux (**).

  V-6. Attestations et déclarations obligatoires (**).

  V-7. Gestion des remplacements pendant les congés, arrêts maladie et maternité (**).

  V-8. Mise en place du DUERSST et mise à jour (**).

  V-9. Gestion de la formation du personnel du syndicat (**).

  V-I. Divers.

  V-I.1. Calcul des intérêts légaux au profit du syndicat.

  ---

  (*) Prestations hors frais de tirages, d'affranchissements et d'acheminements.
  (**) Prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires.

• Ordonnance n° 86-1243 du 01-12-1986, relative à la liberté des prix et de la concurrence.
  Art. L410-2, Code de commerce
  Libre fixation. La rémunération du syndic obéit, depuis l'ordonnance du 1er décembre 1986 relative à la liberté des prix et de la concurrence, au principe de libre fixation, en application de l'article 410-2 du Code de commerce.
• Art. 29, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Art. 25, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Approbation du tarif : vote de l'assemblée générale. La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
• Cass. civ. 3, 08-10-2008, n° 07-15.730, FS-D
  La décision de nommer un syndic et celle d'approuver son contrat formant un tout indivisible, la décision de renouveler le mandat du syndic et l'accord sur les conditions du contrat et sur la rémunération demandée peuvent faire l'objet d'un vote unique.
• Cass. civ. 3, 27-03-2008, n° 07-10.191, FS-P+B
  Pour prétendre à une rémunération, le syndic doit justifier d'un mandat écrit ou d'une décision de nomination de l'assemblée générale ayant fixé sa rémunération préalablement à l'accomplissement de sa mission.Précisions
• Cass. civ. 3, 12-06-1991, n° 89-19.170
  Le mandataire professionnel ne peut demander, ni recevoir d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations de gestion immobilière, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination.
• Cass. civ. 3, 01-04-1987, n° 85-16.025
  Charge commune de copropriété. Les honoraires du syndic entrent dans les charges communes à tous les copropriétaires.

4-2-2-2. La carence du syndic

5-1. La mise en concurrence des contrats de syndic

• Art. 18-1 A, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
  Les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic.
• Art. 44, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Travaux visés. Il s'agit des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel énumérés à l'article 44 du décret de 1967.Précisions

  Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :

  1° Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;

  2° Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;

  3° Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;

  4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;

  5° Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.

• Art. 18-1 A, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
  Vote de l'assemblée générale. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.
• Art. 18-1 A, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
  Interdiction de recourir à un barème. Le syndic ne peut en aucun cas mentionner, dans le contrat de syndic soumis au vote de l'assemblée générale de la copropriété, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif.
• Art. 18-1 A, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
  Pourcentage du montant HT des travaux. Une telle rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution.

5-2. Le contrat type de syndic

• Cass. civ. 1, 16-01-2013, n° 11-28.022, F-D
  La nullité d'un mandat exécuté entraîne des restitutions réciproques.
• Cass. civ. 3, 28-03-2019, n° 17-26.128, F-D
  Action en répétition de l'indu par le syndicat. Le syndicat peut ainsi exercer une action en répétition de l'indu ; étant précisé que la connaissance du caractère indu du paiement d'honoraires au syndic, en raison de l'irrégularité des décisions par lesquelles il a été désigné, ultérieurement annulées, ne fait pas obstacle à l'exercice par le syndicat d'une action en répétition de l'indu.
• Cass. civ. 1, 16-01-2013, n° 11-28.022, F-D
  Droit à indemnisation du syndic. Pour autant, le syndic n'est pas privé de tout droit à rémunération. En effet, la partie qui a bénéficié d'une prestation en nature qu'elle ne peut restituer, doit s'acquitter d'une indemnité équivalente ; est ainsi censuré l'arrêt qui retient que la nullité affectant rétroactivement le mandat du syndic prive ce dernier de tout droit à rémunération quel que soit le fondement juridique invoqué et que sa gestion fût utile ou non au syndicat.

5-3. L'approbation du contrat de syndic

• Art. L511-7, Code de la consommation
  Art. 18-1 A, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Sont recherchés et constatés les infractions ou manquements aux dispositions de l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

5-4. La durée des fonctions

5-5. La rémunération du syndic

• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
  Formalité mise à la charge du syndic. Le syndic est chargé de réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du Code de la construction et de l'habitation relatifs à l'immatriculation du syndicat de copropriétaires, sous peine de l'astreinte prévue au même article L. 711-6.
• Art. L711-1, Code de la construction et de l'habitation
  LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
  Afin de faciliter la connaissance des citoyens et des pouvoirs publics sur l'état des copropriétés et la mise en oeuvre des actions destinées à prévenir la survenance des dysfonctionnements, la loi "ALUR" du 24 mars 2014 institue un registre auquel sont immatriculés les syndicats de copropriétaires, qui administrent des immeubles à destination partielle ou totale d'habitation (pour plus de détails sur l'immatriculation des syndicats, cf. N° Lexbase : E3207E4K).
• Art. L711-4, Code de la construction et de l'habitation
  Sauf pour les immeubles mis en copropriété, pour lesquels c'est le notaire qui est chargé d'accomplir les formalités, le syndic fait la déclaration d'immatriculation.
• Art. L711-4, Code de la construction et de l'habitation
  Le syndic accomplit les formalités de déclaration et de modification des données prévues à l'article L. 711-2 (sur le contenu du registre, cf. N° Lexbase : E3209E4M).
• Art. L711-4, Code de la construction et de l'habitation
  Dématérialisation de la procédure. Le dépôt du dossier d'immatriculation, les modifications qui y sont apportées ainsi que la transmission des données prévues au même article L. 711-2 sont dématérialisés.
• Art. L711-6, Code de la construction et de l'habitation
  Mise en demeure du syndic défaillant. Lorsque le syndic n'a pas procédé à l'immatriculation du syndicat de copropriétaires ou lorsqu'il n'a pas transmis à l'établissement public chargé de la tenue du registre les informations prévues à l'article L. 711-2, l'établissement public, un copropriétaire ou toute personne qui y a un intérêt peut mettre en demeure, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le syndic d'y procéder.
• Art. L711-6, Code de la construction et de l'habitation
  Astreinte. Pour obtenir du syndic l'exécution des obligations mentionnées aux articles L. 711-1 à L. 711-4, le teneur du registre peut, après mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant un mois, appliquer une astreinte à l'encontre du syndic. L'astreinte court à compter de la fin de la mise en demeure et jusqu'à la complète transmission ou actualisation des données.
• Art. L711-6, Code de la construction et de l'habitation
  L'astreinte est recouvrée comme en matière de contributions directes au profit de l'établissement public chargé de la tenue du registre.
• Art. L711-6, Code de la construction et de l'habitation
  Le montant de l'astreinte ne peut être supérieur à 20 euros par lot et par semaine.
• Art. L711-6, Code de la construction et de l'habitation
  Son montant ne peut être facturé par le syndic aux copropriétaires, sauf si le syndic n'est pas rémunéré pour l'exercice de son mandat.
• Art. L711-4, Code de la construction et de l'habitation
  Entrée en vigueur de l'obligation d'immatriculation. L'obligation, pour le syndic, de procéder à l'immatriculation est applicable à compter du :
  1° 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ;
  2° 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ;
  3° 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.

5-5-1. Le principe d'une rémunération forfaitaire

• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Art. 17, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Le syndic est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale.
• Cass. civ. 1, 13-10-1965, n° -, publié
  Exécution des dispositions du règlement de copropriété. De la constatation de faits de stationnement en infraction avec le règlement de copropriété, les juges peuvent en déduire à la charge du syndicat des copropriétaires une faute dont le syndic, chargé de le représenter en justice, assumait la responsabilité.
• Cass. civ. 3, 09-01-1973, n° 71-13038
  Dans le cas d'infractions au règlement de copropriété par l'un des copropriétaires, le syndic qui accomplit un certain nombre de diligences, dont la réunion d'assemblées générales successives, ne commet pas de faute engageant sa responsabilité.
• Cass. civ. 3, 08-03-1995, n° 93-13.742
  Le syndic, fût-il bénévole, qui n'a pas adressé de mises en demeure ou d'injonctions aux personnes commettant des infractions au règlement de copropriété, commet des manquements à ses obligations constitutifs de fautes.
• Cass. civ. 3, 23-04-2013, n° 12-14.436
  Le syndic est susceptible de commettre une faute en s'abstenant d'exiger la restitution de la partie de couloir indûment occupée par un copropriétaire, conformément au règlement de copropriété.
• Cass. civ. 3, 03-07-1996, n° 94-17.001
  Clauses illicites. Le syndic est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété, y compris les clauses illicites qui devraient être réputées non écrites.
• Cass. civ. 3, 04-10-1995, n° 94-12.048
  Exécution des décisions prises par l'assemblée générale. La négligence du syndic de s'assurer de l'exécution d'une décision de l'assemblée générale, est constitutive d'une faute personnelle, même si cette assemblée générale a chargé un membre du conseil syndical de "faire le nécessaire".
• Cass. civ. 3, 13-04-1988, n° 87-10.746
  Le syndic étant seul responsable des fautes personnelles commises dans l'accomplissement de sa mission, un copropriétaire ne peut réclamer des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires en se prévalant d'une lettre adressée par le syndic contredisant une décision prise par l'assemblée générale des copropriétaires .
• Cass. civ. 3, 17-09-2013, n° 12-20.566
  C'est au syndic qu'il appartient de justifier de ses diligences postérieures à l'assemblée générale en vue d'assurer l'exécution des décisions prises par les copropriétaires.
• Cass. civ. 1, 06-02-1963, Publié
  Exécution de travaux décidés par l'assemblée générale. Le syndic est habilité à assurer l'exécution des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires.
• Cass. civ. 3, 03-06-1998, n° 96-14.384
  Un copropriétaire n'a ni qualité ni pouvoir pour agir aux lieu et place du syndic dans l'exercice de son mandat, notamment pour faire exécuter des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires.
• Cass. civ. 3, 16-05-2001, n° 99-19.838
  Le syndic commet une faute à l'égard de l'entrepreneur impayé en passant commande de travaux d'un montant important, sans avoir recueilli au préalable les fonds nécessaires, alors qu'il connaissait la situation financière obérée du syndicat.
• Cass. civ. 3, 30-11-2004, n° 03-14.462, F-D
  Le syndic n'engage pas sa responsabilité du fait des désordres des travaux dès lors que les copropriétaires ont eux-mêmes choisi les devis et pris la direction des travaux et que le syndic n'a pas assuré la maîtrise d'oeuvre mais le seul suivi du chantier.

5-5-2. La rémunération spécifique complémentaire

5-5-3. La rémunération du syndic en cas de nullité du contrat de mandat

• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé "d'administrer l'immeuble" ; il est donc notamment tenu de procéder à tous les actes de gestion courante de l'immeuble.
• Cass. civ. 3, 08-02-1995, n° 92-22.124
  Le syndic engage sa responsabilité pour avoir tardé à prendre les mesures nécessaires pour faire cesser une surconsommation d'eau, alors qu'il avait été informé de la situation par la Compagnie des eaux.

5-5-4. Le contrôle de la rémunération du syndic

• Cass. civ. 3, 13-03-1984, n° 82-16.608
  Pouvoir exclusif du syndic. Le syndic est chargé du recouvrement des charges communes de la copropriété ; cette mission ne peut être confiée à une personne mandatée spécialement à cet effet.
• Cass. civ. 3, 14-10-1987, n° 85-18749
  Syndic de fait (non). Le syndic demeuré en fonctions comme syndic de fait alors que son mandat a expiré n'est pas habilité à poursuivre le recouvrement des charges communes.
• Cass. civ. 3, 15-05-2002, n° 00-21.802, FS-D
  Carence du syndic. Le syndic engage sa responsabilité du fait de sa carence à poursuivre le recouvrement de charges impayées par deux des copropriétaires.
• Cass. civ. 3, 09-01-2002, n° 00-17.394, FS-P+B
  L'absence systématique de recouvrement qui procède d'une intention délibérée d'avantager un copropriétaire en tenant les autres dans l'ignorance de la dette, justifie que l'assureur du syndic lui refuse sa garantie (application de C. ass., art. 113-1).
• Cass. civ. 3, 25-03-1997, n° 95-18.343, inédit, Rejet
  Le syndic engage sa responsabilité en n'ayant pas procédé à des appels de fonds suffisants pour couvrir les charges courantes, obligeant les copropriétaires à régulariser la situation financière au prix de coûts supplémentaires et de perturbations.
• Cass. civ. 3, 03-07-1996, n° 94-17.001
  Respect de la clause de répartition des charges, même illicite. Le syndic engage sa responsabilité en procédant à l'appel des charges de chauffage, sans tenir des clauses de répartition des frais de chauffage, malgré leur caractère non écrit, étant chargé d'assurer l'exécution du règlement de copropriété.
• Cass. civ. 3, 15-05-2002, n° 00-21.802, FS-D
  Habilitation à agir en justice. Une autorisation du syndic à agir en justice n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance ; sur ce point, cf. (N° Lexbase : E8302ETN).

6-1. L'immatriculation du syndicat des copropriétaires

• Cass. civ. 3, 04-01-2006, n° 04-19.771, FS-P+B
  L'établissement d'un tel état parasitaire pour un coût modique permettant une action immédiate en cas d'infestation, le syndic n'a pas à demander l'autorisation de l'assemblée générale et ne peut se voir reprocher son excès de prudence.
• Cass. civ. 3, 29-10-2003, n° 02-14.072, FS-D
  L'absence d'entretien des parties communes constitue une carence fautive du syndic qui ne peut se justifier par l'absence de fonds dès lors qu'il n'a pas usé des voies de recouvrement nécessaires pour pallier les défaillances des copropriétaires.
• CA Paris, 23e, B, 03-04-2008, n° 07/11662
  Le syndic ne peut voir sa responsabilité engagée pour avoir outrepassé ses pouvoirs, en ayant fait réaliser des travaux d'entretien, lesquels ont été ratifiés ultérieurement par l'assemblée générale.
• Cass. civ. 3, 22-09-2016, n° 15-22.593, FS-P+B
  Ne constitue pas un excès de pouvoir la décision de l'assemblée générale autorisant les membres du conseil syndical à participer bénévolement à l'entretien courant de l'immeuble.

6-2. L'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale

• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  En cas d'urgence, le syndic est tenu de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.
• Procédure à suivre par le syndic
• Art. 37, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Convocation d'une assemblée. Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
• Cass. civ. 3, 20-01-1999, n° 97-16735
  Le syndic qui négligerait de convoquer l'assemblée engagerait sa responsabilité envers le syndicat des copropriétaires, prenant aussi le risque que les copropriétaires refusent ensuite de verser leur participation au coût des travaux réalisés dans l'urgence.
• Cass. civ. 3, 20-09-2011, n° 10-30.794, F-D
  L'assemblée générale ne peut pas ratifier le coût des travaux engagés par le syndic dès lors que la condition d'immédiateté de convocation de l'assemblée n'a pas été remplie (en l'espèce, travaux exécutés en janvier 2005 et ratifiés en novembre 2006).
• Art. 37, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Demande de provision. Il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale, après avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision.
• Art. 37, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Cette provision ne peut alors excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
• Art. 37, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'assemblée générale qu'il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le 2ème alinéa de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
• Cass. civ. 3, 17-01-2007, n° 05-17.119, FS-P+B+I
  Cass. civ. 3, 01-02-2005, n° 03-19.787, F-D
  Ratification des travaux. Lorsque le syndic a, de sa propre initiative, décidé de faire procéder à des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, la ratification de ces travaux urgents par l'assemblée générale ne peut résulter implicitement de l'approbation des comptes.Précisions
• Cass. civ. 3, 01-02-2005, n° 03-19.787, F-D
  Il faut donc réunir rapidement une assemblée générale spécifique après la décision d'engager des travaux, afin de recueillir l'avis et l'accord de l'assemblée générale.
• Cass. civ. 3, 20-10-2010, n° 09-14.244, FS-P+B
  Travaux entraînant un accès aux parties privatives. Le débarrassage, par le syndic, de la cave d'un copropriétaire à la suite d'un incendie doit respecter la procédure de travaux entraînant un accès aux parties privatives.Précisions
• Travaux considérés comme urgents
• Cass. civ. 3, 17-12-1996, n° 95-11.822, inédit, Rejet
  Le syndic peut ainsi, à la suite d'un cambriolage, prendre l'initiative, après en avoir informé les copropriétaires et le conseil syndical, de faire remplacer les serrures des portes d'accès à la cour et à la cave.
• Cass. civ. 3, 14-06-2000, n° 98-21.561, inédit
  Cass. civ. 3, 10-01-2012, n° 10-26.207, F-D
  Seuls les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, peuvent être effectuées en urgence par le syndic en l'absence de vote préalable par l'assemblée générale.
• Cass. civ. 3, 15-11-1995, n° 93-17.844
  L'achat d'extincteurs dont les immeubles collectifs doivent être obligatoirement pourvus, peut entrer dans la catégorie des mesures nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble auxquelles le syndic peut faire procéder en cas d'urgence de sa propre initiative.
• Cass. civ. 3, 12-05-2004, n° 02-17.793, Rejet
  Le syndic qui ne fait pas connaître sa qualité de mandataire et commande les travaux sous sa dénomination doit être considérée comme ayant traité en son nom propre et est tenue de régler le montant des prestations facturées.
• Cass. civ. 3, 28-01-2016, n° 14-24.478, F-D
  Les désordres subis par les intéressés dans l'utilisation de leur cave, ceux d'ordre olfactif dûment constatés à deux reprises, présentaient un caractère d'urgence au sens de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, alors que le syndic n'alléguait pas s'être régulièrement rendue sur place durant les quatorze années durant lesquelles les désordres s'étaient produits ni avoir pris l'initiative de faire appel à un expert pour évaluer l'ampleur et la nature de ceux-ci.
• Cass. civ. 3, 29-10-1969, n° 67-14.630, publié
  Travaux outrepassant la décision contraire de l'assemblée générale. C'est à bon droit que le juge reconnaît au syndic le droit et le devoir d'exécuter, nonobstant une décision contraire de l'assemblée générale des copropriétaires, les travaux reconnus par les juges comme indispensables à la conservation de l'immeuble.
• Travaux non considérés comme urgents
• CA Versailles, 23-11-2009, n° 08/06280
  Le syndic ne commet pas de faute de nature à engager sa responsabilité, dès lors que, en l'absence de péril imminent lui permettant de se dispenser de l'autorisation des copropriétaires, il a fait procéder au vote des travaux par l'assemblée générale.
• CA Paris, 4, 2, 12-10-2011, n° 10/08040
  Pour un exemple de condamnation du syndic au paiement des travaux supplémentaires d'un montant de près de 800 000 euros, qu'il avait engagés sans consultation de l'assemblée générale, celle-ci ayant ensuite refusé d'approuver les comptes.
• Cass. civ. 3, 15-05-2002, n° 00-19.467, FS-P+B
  Le syndic ne peut commander une étude rémunérée à un architecte dès lors que, hors l'hypothèse de l'urgence, il a seulement le pouvoir, sans l'autorisation de l'assemblée générale, d'accomplir des actes de gestion courante de l'immeuble.

6-3. L'administration de l'immeuble et sa conservation

• Cass. civ. 1, 07-11-2000, n° 97-21.820
  CA Paris, 23e, B, 26-03-2009, n° 07/21896
  Souscription des assurances. Le syndic est tenu de procéder à la souscription des assurances de l'immeuble dont il a la gestion.
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
  Assurance de responsabilité civile. Le syndic est chargé de soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24, la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre.
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)

  
  Art. L112-1, Code des assurances

  Afficher plus (1)
  En cas de refus de l'assemblée générale, l'assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l'article L. 112-1 du Code des assurances.
• CA Paris, 23e, B, 26-03-2009, n° 07/21896
  L'assurance qui doit nécessairement prendre en compte l'exploitation dans l'immeuble d'une activité à risques n'a pas le même objet que celle qui serait souscrite par le bailleur pour couvrir la responsabilité encourue par la société exploitante.
• Cass. civ. 3, 20-07-1994, n° 92-12.717
  Assurance-incendie. Le syndic engage sa responsabilité pour avoir omis de renouveler la police d'assurance-incendie de l'immeuble.
• Cass. civ. 3, 23-11-2017, n° 16-22.053, F-D
  Responsabilité du syndic qui s'était abstenu de tout mettre en oeuvre pour que l'ensemble immobilier fût couvert par une assurance contre l'incendie, alors qu''il ne pouvait être reproché au propriétaire des locaux détruits par l'incendie de n'avoir pas souscrit une assurance individuelle, dès lors que le syndic ne justifiait pas avoir transmis la recommandation faite par un courtier d'assurance que chaque copropriétaire assurât sa part de copropriété, qu'aucune obligation n'incombait à ceux-ci de le faire et que le syndic avait affirmé au conseil syndical que l'immeuble était assuré.
• CA Paris, 23e, B, 23-09-2004, n° 03/21305
  Assurance dommages ouvrage. En cas d'engagement de travaux par le syndicat des copropriétaires, le syndic est tenu de souscrire avant l'ouverture du chantier une assurance dommages ouvrage.
• CA Paris, 23e, B, 23-09-2004, n° 03/21305
  La faute du syndic est établie dès lors qu'il a I'obligation légale de souscrire cette assurance en vertu de la loi du 4 janvier 1978, peu importe peu qu'il n'ait pas été mandaté expressément par les copropriétaires pour souscrire une telle assurance.
• CA Paris, 23e, B, 20-09-2007, n° 05/23227
  Gestion de sinistre. Engage sa responsabilité le syndic qui ne justifie pas avoir fait la moindre déclaration de sinistre auprès de l'assureur de l'immeuble.
• Cass. civ. 3, 14-09-2017, n° 16-19.467, F-D
  CA Dijon, 29-03-2016, n° 14/00935
  Ayant relevé que le syndic prévenu plus de sept mois après le dégât des eaux, avait fait une déclaration de sinistre auprès de l'assureur de la copropriété, autorisé les travaux d'étaiement préconisés par l'entreprise chargée d'effectuer un sondage en donnant les ordres de service nécessaires et pris les mesures adéquates pour sécuriser les travaux et communiqué la lettre de la mairie l'alertant sur la nécessité de fermer l'immeuble, la cour d'appel a pu retenir que le syndic n'avait fait preuve d'aucune négligence dans la gestion du sinistre.
• Cass. civ. 2, 06-10-2011, n° 10-10.001, F-P+B
  Clause exclusive de garantie. Ne peut recevoir application en raison de son imprécision, la clause excluant la garantie de l'assureur de la copropriété en cas de défaut d'entretien ou de réparation caractérisé et connu de l'assuré.Précisions

  Dans un arrêt rendu le 6 octobre 2011, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a retenu que, ne pouvait recevoir application en raison de son imprécision, la clause excluant la garantie de l'assureur de la copropriété en cas de défaut d'entretien ou de réparation caractérisé et connu de l'assuré (Cass. civ. 2, 6 octobre 2011, n° 10-10.001, F-P+B N° Lexbase : A6120HYC). En l'espèce, un copropriétaire avait été victime de dégâts des eaux répétés provenant des parties communes de l'immeuble. Après expertise, il avait assigné en réparation de ses préjudices le syndicat des copropriétaires et l'assureur de la copropriété lequel avait dénié sa garantie. L'assureur faisait grief à l'arrêt rendu par la cour d'appel de Basse-Terre le 25 mai 2009, de le condamner à verser une certaine somme à M. L. au titre des frais de remise en état de son appartement avec intérêts au taux légal à compter du rapport d'expertise, faisant valoir qu'à supposer même que le défaut d'entretien de l'immeuble soit un risque susceptible d'être couvert par le contrat d'assurance, la police souscrite par le syndicat des copropriétaires prévoyait que n'entrait "ni dans l'objet ni dans la nature du contrat l'assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d'entretien ou de réparation incombant à l'assuré, caractérisé et connu de lui". Mais la Haute juridiction confirme la solution des juges du fond qui avaient retenu qu'une telle clause ne se référait pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées et qu'elle ne pouvait ainsi recevoir application en raison de son imprécision. Il en résulte, selon la Haute juridiction que l'exclusion de garantie n'était pas formelle et limitée au sens de l'article L. 113-1 du Code des assurances. Aussi, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée concernant le caractère aléatoire du risque assuré, a légalement justifié sa décision.

• Cass. civ. 3, 26-09-2012, n° 11-19.117, FS-P+B
  La clause excluant la garantie de l'assureur en cas de défaut d'entretien ou de réparation caractérisé et connu de l'assuré ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses énumérées ne peut recevoir application.Précisions

  La clause excluant la garantie de l'assureur de la copropriété en cas de défaut d'entretien ou de réparation caractérisé et connu de l'assuré ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées n'est pas formelle et limitée et ne peut ainsi recevoir application en raison de son imprécision. Tel est l'enseignement rappelé par la Cour de cassation dans un arrêt du 26 septembre 2012 (Cass. civ. 3, 26 septembre 2012, n° 11-19.117, FS-P+B N° Lexbase : A6093ITT). En l'espèce, à la suite de la mise en copropriété d'un immeuble, divers travaux importants avaient été entrepris. Une rupture du plancher du troisième étage avait entraîné l'effondrement des étages situés en dessous et la destruction du commerce situé en pied d'immeuble. Le locataire commercial décidait alors d'assigner son bailleur, le syndicat des copropriétaires et son assureur, ainsi que les entreprises en charge des travaux litigieux afin d'obtenir l'indemnisation de ses préjudices. Les premiers juges décidèrent de mettre hors de cause l'assureur de l'immeuble aux motifs que le contrat multirisque immeubles souscrit par le syndicat contenait une exclusion selon laquelle "n'entre ni dans l'objet ni dans la nature du contrat l'assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d'entretien ou de réparation incombant à l'assuré, caractérisé, et connu de lui". Or, les juges du fond retenaient qu'en l'occurrence le syndicat avait connaissance de l'audit technique décrivant des désordres inquiétants qui auraient dû le conduire à s'inquiéter des mesures conservatoires devant immédiatement être mises en oeuvre. Par conséquent, le sinistre trouvant son origine dans l'absence de mise en oeuvre de ces mesures, il n'était pas garanti par le contrat d'assurances. Ce faisant, il était fait une application erronée de l'article L. 113-1 du Code des assurances (N° Lexbase : L0060AAH), selon lequel "les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police". La Cour de cassation censure ainsi l'analyse des premiers juges et estime que la clause, ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées, ne répond pas aux conditions imposées par l'article L. 113-1 précité. Cette décision s'inscrit dans la droite ligne de la tendance jurisprudentielle en cette matière (dans le même sens : Cass. civ. 2, 6 octobre 2011, n° 10-10.001, F-P+B N° Lexbase : A6120HYC). En effet, les clauses d'exclusion doivent être formelles et limitées de façon à permettre à l'assuré de connaître exactement l'étendue de la garantie (Cass. civ. 2, 18 janvier 2006, n° 04-17.872, FS-P+B N° Lexbase : A4033DMC). Pour être formelle et limitée, la clause ne doit pas être soumise à une interprétation rendue nécessaire (Cass. civ. 2, 8 octobre 2009, n° 08-19.646, F-P+B N° Lexbase : A8810ELU).

• Art. L215-2, Code des assurances
  Art. L215-1, Code des assurances

  
  LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)

  Afficher plus (1)
  Refus d'assurance. Tout syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, assujetti à l'obligation d'assurance, ayant sollicité la souscription d'un contrat auprès d'une entreprise d'assurance et qui se voit opposer un refus, peut également saisir le bureau central de tarification mentionné à l'article L. 215-1 du présent code, qui fixe le montant de la prime moyennant laquelle l'entreprise d'assurance intéressée est tenue de garantir, dans des conditions prévues par décret en Conseil d'Etat, le risque qui lui a été proposé.
• Art. L215-2, Code des assurances
  Il peut, dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, déterminer le montant d'une franchise qui reste à la charge de l'assuré.

6-3-1. La gestion courante de l'immeuble

• Etablissement de la fiche synthétique
• Art. 8-2, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016
  Le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu est défini par le décret du 21 décembre 2016.Précisions

  La fiche synthétique mentionne :

  1° L'identification de la copropriété pour laquelle la fiche est établie :

  a) Nom d'usage, s'il y a lieu, et adresse(s) du syndicat de copropriétaires ;
  b) Adresse(s) du ou des immeubles (si différente de celle du syndicat) ;
  c) Numéro d'immatriculation du syndicat de copropriétaires au registre national des copropriétés et date de dernière mise à jour des données d'immatriculation ;
  d) Date d'établissement du règlement de copropriété ;
  e) Le cas échéant, numéro identifiant d'établissement (SIRET) du syndicat ;

  2° L'identité du syndic ou de l'administrateur provisoire ayant établi la fiche :

  a) Nom, prénom et adresse du représentant légal de la copropriété ;
  b) Le cas échéant, numéro identifiant d'établissement (SIRET) du représentant légal ;
  c) Cadre de son intervention (mandat de syndic ou mission d'administration provisoire) ;

  3° L'organisation juridique de la copropriété :

  a) S'il y a lieu, nature du syndicat (principal - secondaire/coopératif), résidence-services ;
  b) S'il s'agit d'un syndicat secondaire, numéro d'immatriculation au registre national des copropriétés du syndicat principal du syndicat de copropriétaires ;

  
  

  4° Les caractéristiques techniques de la copropriété :

  a) Nombre total de lots inscrit dans le règlement de copropriété ;
  b) Nombre total de lots à usage d'habitation, de commerces et de bureaux inscrit dans le règlement de copropriété ;
  c) Nombre de bâtiments ;
  d) Période de construction des bâtiments ;

  5° Les équipements de la copropriété :

  a) Type de chauffage et, pour un chauffage collectif (partiel ou total) non urbain : type d'énergie utilisée ;
  b) Nombre d'ascenseurs ;

  6° Les caractéristiques financières de la copropriété :

  a) En cas de premier exercice comptable (comptes non encore approuvés en assemblée générale) : dates de début et de fin de l'exercice comptable ;
  b) En cas d'exercice comptable clos dont les comptes ont été approuvés par l'assemblée générale :
  - dates de début et de fin de l'exercice et date de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes ;
  - montant des charges pour opérations courantes ;
  - montant des charges pour travaux et opérations exceptionnelles ;
  - montant des dettes fournisseurs, rémunérations et autres ;
  - montant des impayés ;
  - nombre de copropriétaires débiteurs du syndicat dont la dette excède le seuil fixé par l'arrêté du ministre chargé du logement mentionné à l'article R. 711-9 du Code de la construction et de l'habitation (N° Lexbase : L9844K9H) ;
  - montant du fonds de travaux ;
  c) Présence de personnel(s) employé(s) par le syndicat de copropriétaires.

  Les syndicats relevant du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L5470IGP) ne sont pas tenus de fournir le nombre de copropriétaires débiteurs et le montant des impayés.

• Décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016
  Art. L711-1, Code de la construction et de l'habitation
  La fiche de synthèse peut être extraite du registre national des copropriétés mentionné à l'article L. 711-1 du Code de la construction et de l'habitation. Cette fiche comporte la date de délivrance du document et la mention "fiche délivrée par le registre national des copropriétés sur la foi des déclarations effectuées par le représentant légal".
• Décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016
  En dehors du cas précédent, la fiche mentionne la date de délivrance du document, le nom et la signature de l'autorité qui l'a délivrée accompagnés de son cachet.
• LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
  Entrée en vigueur. L'établissement de la fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 est exigible à compter du 31 décembre 2016 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ; à compter du 31 décembre 2017 pour ceux de plus de 50 lots ; et à compter du 31 décembre 2018 pour les autres.
• Mise à jour de la fiche synthétique
• Art. 8-2, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Le syndic met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année.
• Mise à disposition des copropriétaires
• Art. 8-2, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Le syndic met cette fiche à disposition des copropriétaires.
• Sanctions applicables au syndic en cas de défaut d'établissement de la fiche synthétique
• Art. 8-2, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic.
• Art. 8-2, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Les contrats de syndic prévoient obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à l'encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d'un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de la demande.
• Art. 8-2, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l'exercice.
• Exception pour les immeubles à destination autre que d'habitation
• Art. 8-2, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Ces dispositions ne sont pas applicables aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre que d'habitation.

6-3-2. Le recouvrement des charges communes

• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
  Le syndic est chargé d'établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d'entretien de l'immeuble.
• Décret n° 2001-477, 30-05-2001
  Le carnet d'entretien est établi et mis à jour par le syndic qui actualise les informations qu'il contient.
• Décret n° 2001-477, 30-05-2001
  Pluralité de bâtiments. Lorsque le syndicat gère plusieurs bâtiments, le syndic ouvre dans le carnet d'entretien un chapitre par bâtiment.
• Décret n° 2001-477, 30-05-2001
  Syndicats secondaires. Lorsqu'il existe un ou plusieurs syndicats secondaires, il est tenu un carnet d'entretien par chacun d'eux. Dans ce cas, le syndic ouvre, dans le carnet du syndicat principal, un chapitre pour les parties communes à l'ensemble des syndicats.
• Décret n° 2001-477, 30-05-2001
  Contenu du carnet d'entretien. Le carnet d'entretien doit mentionner :
  - l'adresse de l'immeuble pour lequel il est établi ;
  - l'identité du syndic en exercice ;
  - les références des contrats d'assurances de l'immeuble souscrits, ainsi que la date d'échéance de ces contrats.
• Décret n° 2001-477, 30-05-2001
  Le carnet d'entretien indique également l'année de réalisation des travaux importants (ravalement des façades, réfection des toitures, remplacement de l'ascenseur, chaudière ou canalisations...), et l'identité des entreprises ayant réalisé ces travaux.
• Décret n° 2001-477, 30-05-2001
  Le carnet d'entretien indique également la référence des contrats d'assurance dommages ouvrage souscrits pour le compte du syndicat des copropriétaires, dont la garantie est en cours.
• Décret n° 2001-477, 30-05-2001
  Le carnet d'entretien indique également, s'ils existent, les références des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que la date d'échéance de ces contrats
• Décret n° 2001-477, 30-05-2001
  Le carnet d'entretien indique également, s'il existe, l'échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l'assemblée générale des copropriétaires.
• Décret n° 2001-477, 30-05-2001
  Le carnet d'entretien peut en outre, sur décision de l'assemblée générale des copropriétaires, contenir des informations complémentaires portant sur l'immeuble, telles que celles relatives à sa construction ou aux études techniques réalisées.
• CA Paris, 4e, A, 17-05-2000, n° 1997/23876
  Rémunération. Les copropriétaires peuvent valablement décider de rémunérer le syndic pour l'établissement de ce carnet.
• CA Paris, 23e, B, 25-11-2004, n° 04/03246
  La réponse ministérielle quant à la non-rémunération spécifique du syndic de cette prestation relative à la tenue d'un carnet d'entretien est nécessairement donnée sous réserve de I'appréciation des juridictions qui auront à en connaître.

6-3-3. La garde et la sécurité de l'immeuble

6-3-4. La réalisation des travaux de menu entretien

• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils visés à l'article 16 de la loi de 1965, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte.
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Art. 16, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Il représente le syndicat pour passer tous actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu'ils aient été valablement décidés.
• Art. 16, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Il représente le syndicat pour les actes d'acquisition, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives.
• Art. 16, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Il représente le syndicat pour les actes d'aliénation des parties privatives.
• Application des règles du mandat
• Cass. civ. 3, 16-07-1996, n° 94-14.370
  En application de l'article 1998 du Code civil relatif aux règles du mandat, le syndic engage le syndicat vis-à-vis des tiers pour les actes qu'il passe dans le cadre de sa mission légale de représentation.
• Cass. civ. 3, 08-03-1995, n° 93-14.749, inédit, Rejet
  Cass. civ. 3, 07-12-1994, n° 93-11.636

  
  Cass. civ. 3, 02-02-1994, n° 92-12.343

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  Dès lors que le syndic n'a pas reçu mandat de contracter un emprunt au nom du syndicat, ce dernier n'a pas à répondre des engagements pris à son insu par son syndic qui a outrepassé ses pouvoirs.
• Cass. civ. 3, 23-03-1999, n° 97-18.078
  Les juges doivent rechercher si le fait que le syndic était le mandataire qualifié du syndicat n'autorisait pas le cocontractant à ne pas vérifier les pouvoirs du syndic.
• Cass. com., 06-04-1999, n° 95-15378
  Pour condamner le syndic à apurer des comptes bancaires, les juges doivent rechercher si ces comptes n'ont pas été ouverts, non pas à titre personnel, mais en sa qualité de mandataire du syndicat de copropriétaires désigné dans les intitulés.
• Cass. civ. 3, 09-11-1994, n° 92-20.446
  Cass. civ. 3, 12-05-2004, n° 02-17.793, Rejet

  
  Cass. civ. 3, 11-03-1998, n° 96-18.339, inédit, Contra

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  En n'ayant jamais fait état de sa qualité de syndic et laissant penser qu'il s'engage personnellement, le syndic, à défaut d'avoir informé suffisamment son cocontractant, commet une faute engageant sa responsabilité.

6-3-5. La réalisation de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble

• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Art. 15, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Le syndic est chargé de représenter le syndicat en justice dans les cas visés à l'article 15 de la loi de 1965.
• Art. 15, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Il représente ainsi le syndicat pour ses actions en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires.
• Art. 15, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Il représente le syndicat en justice, notamment, pour agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
• Pour une étude détaillée sur la représentation en justice du syndicat des copropriétaires par le syndic, cf. (N° Lexbase : E8073ET8).

6-4. La souscription des assurances

• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Le syndic est chargé de représenter le syndicat pour la publication de l'état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes.
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  L'intervention de chaque copropriétaire n'est pas nécessaire à la réquisition de publication.

6-5. La tenue de la fiche synthétique de la copropriété

• La loi «ALUR» du 17 mars 2014 a imposé au syndic professionnel de proposer aux copropriétaires à compter du 1er janvier 2015, et à condition que l’assemblée générale ne s’y oppose pas, un accès en ligné sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble.
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Le syndic est chargé de proposer, à compter du 1er janvier 2015, lorsqu'il est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25.
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Accès différencié. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical.
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Décret n° 2019-502 du 23 mai 2019
  Un décret du 23 mai 2019 (entrant en vigueur le 1er juillet 2020) précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé, en différenciant :
  - la liste minimale des documents relatifs à la gestion de l'immeuble, mis à disposition par le syndic professionnel dans l'espace en ligne sécurisé accessible à l'ensemble des copropriétaires ;
  - la liste minimale des documents relatifs au lot d'un copropriétaire, mis à sa seule disposition par le syndic professionnel dans l'espace en ligne sécurisé ;
  - la liste minimale des documents relatifs à la gestion de l'immeuble mis à disposition par le syndic professionnel dans l'espace en ligne sécurisé accessible aux seuls membres du conseil syndical, pour l'exercice de leurs missions d'assistance et de contrôle définies à l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.
• Art. 33-1-1, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Conditions d'accès. L'espace en ligne sécurisé mentionné au dernier alinéa du I de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 est accessible aux membres du conseil syndical et aux copropriétaires au moyen d'un code personnel sécurisé garantissant la fiabilité de l'identification des copropriétaires. Les documents mis à disposition par le syndic dans cet espace sont téléchargeables et imprimables.
• Art. 33-1-1, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Actualisation. L'ensemble des documents relatifs à la gestion de l'immeuble et des lots gérés mis à disposition dans cet espace, dont la liste minimale est définie par décret sont, le cas échéant, actualisés au minimum une fois par an par le syndic, dans les trois mois précédant l'assemblée générale annuelle.Précisions

  Le syndic devra, actualiser les documents au minimum une fois par an dans les trois mois avant la tenue de l’assemblée générale annuelle destinée notamment à approuver les comptes du syndicat des copropriétaires. S’il s’agit d’un minimum pour le syndic qui peut actualiser les documents dès lors qu’il le juge nécessaire, on peut s’interroger sur la pertinence de la période d’actualisation minimale prévue «dans les trois mois précédent l’assemblée générale annuelle». Non seulement elle ne coïncide pas avec celle imposée pour l’actualisation annuelle des informations inscrites au registre national d’immatriculation des copropriétés qui doit, en application de l’article R. 711-10 du Code de la construction et de l’habitation (N° Lexbase : L9845K9I), être faite par le syndic ou l’administrateur provisoire «dans un délai de deux mois suivant la tenue de l'assemblée générale au cours de laquelle les compte de l'exercice clos ont été approuvés», mais elle n’est pas non plus en cohérence avec les dispositions du décret du 23 mai 2019 précité relatif à la liste des documents dématérialisés et, notamment, ceux à mettre à la disposition de chaque copropriétaire. 

  F. Bayard-Jammes, extrait de Information, dématérialisation, communication : la modernisation de la copropriété se poursuit !, paru dans Lexbase, éd. priv., n° 791 du 18 juillet 2019 (N° Lexbase : N9921BXQ).

6-6. La tenue d'un carnet d'entretien

6-7. La représentation du syndicat des copropriétaires

• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Etablissement du budget prévisionnel et des comptes. Le syndic est chargé d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes.
• Art. 14-3, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Règles comptables. Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques.
• Art. 14-3, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Décret n° 2005-240, 14-03-2005, relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires

  
  Décret n° 2016-1914 du 27 décembre 2016

  Afficher plus (1)
  Ces règles comptables spécifiques sont fixées par le décret du 14 mars 2005, modifié par le décret du 27 décembre 2016.
• Art. 14-3, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé.
• Art. 14-3, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement. L'engagement est soldé par le règlement.
• Cass. civ. 3, 05-02-2014, n° 12-19.047, FS-P+B+I
  Est ainsi cassé l'arrêt retenant que, si l'indemnité allouée au syndicat par le jugement du 20 avril 2007 ne figurait pas dans les opérations exceptionnelles, cela n'affectait pas la régularité de la situation comptable effective du syndicat des copropriétaires dès lors que les sommes ne lui avaient été réglées que postérieurement à l'exercice approuvé.Précisions
• Art. 14-3, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Loi n° 98-261, 06-04-1998
  Les dispositions des articles 1er à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la réglementation comptable et adaptation du régime de la publicité foncière ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires.
• Art. 14-3, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Règles comptables dérogatoires dans les "petites copropriétés". Toutefois, un syndicat comportant moins de 10 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur une période de 3 exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros, n'est pas tenu à une comptabilité en partie double.
• Art. 14-3, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Les engagements de ce type de syndicat peuvent être constatés en fin d'exercice.
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Comptabilité séparée pour chaque syndicat. Le syndic doit tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée.
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Situation comptable de chaque copropriétaire. La comptabilité du syndicat doit faire apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat.
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Vote du budget prévisionnel et approbation des comptes. Le syndic est tenu de soumettre le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes au vote de l'assemblée générale.
• Cass. civ. 3, 21-11-2006, n° 06-10.118, F-D
  L'absence d'approbation des comptes de la copropriété au cours d'une assemblée générale n'emporte pas de plein droit nullité du mandat du syndic et l'impossibilité pour lui de continuer à exercer son mandat.
• Cass. civ. 3, 22-03-1989, n° 87-17.329
  Cass. civ. 3, 27-04-1988, n° 86-17.431
  En l'absence de recours formé dans le délai légal de deux mois prévu par l'article 42 pour contester les décisions de l'assemblée générale, les comptes approuvés ne peuvent plus être remis en cause.
• Cass. civ. 3, 06-07-1994, n° 92-14.317
  L'absence de contestation dans les délais, par un copropriétaire, de la décision d'approbation des comptes par l'assemblée générale, ne fait pas obstacle à une demande de rectification d'erreurs commises dans l'établissement des comptes individuels.
• Art. 18-2, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Changement de syndic. En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat (cf. N° Lexbase : E5717ETW)

6-7-1. La représentation dans les actes civils

• Art. 18-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic doit tenir à la disposition de tous les copropriétaires les pièces justificatives des charges de copropriété.
• Art. 18-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
  Sont visées, notamment, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs, les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges.
• Art. 18-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Art. 43, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Ces dispositions sont déclarées d'ordre public.
• Art. 9, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  La convocation à l'assemblée générale rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives des charges.
• Art. 18-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
  Le syndic doit tenir ces pièces à disposition des copropriétaires selon des modalités précisées par l'article 9-1 du décret de 1967.
• Art. 9-1, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, en original ou en copie, et classées par catégories à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.
  Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l'accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s'effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l'article 9.
  Lorsqu'il s'agit d'un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d'accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.
  Le copropriétaire peut se faire assister par un membre du conseil syndical.
  Pendant le délai mentionné au premier alinéa, il peut également se faire assister par son locataire ou autoriser ce dernier à consulter en ses lieu et place les pièces justificatives de charges récupérables mentionnées à l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
  Tout copropriétaire peut obtenir une copie des pièces justificatives à ses frais.Précisions

  L’article 9-1 du décret de 1967 précise les modalités de consultation des pièces justificatives des charges par les copropriétaires, prévue par l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le nouveau décret (décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 N° Lexbase : L6760LQG) amende et réécrit une partie de l’article 9-1, qui avait déjà été modifié par le décret n° 2015-1907 du 30 décembre 2015 (N° Lexbase : L2467KWB), pour tenir compte des nouvelles dispositions de l’article 18-1 de la loi de 1965 (N° Lexbase : L4814AHR) modifié par la loi «ALUR» du 24 mars 2014.

  La nouveauté réside dans le fait que le copropriétaire peut dorénavant se faire assister lors de cette consultation non plus uniquement par un membre du conseil syndical, comme cela était déjà prévu auparavant, mais aussi par son locataire. La mesure est très différente de celle qui avait été proposée par les sénateurs à l’occasion de l’examen de la loi «ELAN» [2] qui prévoyait que le copropriétaire puisse, pour effectuer cette consultation, être représenté par la personne de son choix, qu’elle soit ou non membre du syndicat des copropriétaires. Le Sénat justifiait cette possibilité par cohérence avec le fait que le copropriétaire peut se faire représenter en assemblée générale par toute personne de son choix, or l’amendement avait été supprimé par le Commission mixte paritaire en raison de son caractère règlementaire.

  Le nouveau texte ne vise plus à conférer un nouveau droit au copropriétaire pour la vérification des charges, mais ouvre un nouveau droit au profit du locataire. En effet, le texte va plus loin en permettant au copropriétaire, s’il le préfère, d’autoriser son locataire à consulter «en ses lieux et place les pièces justificatives des charges récupérables mentionnées à l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986».

  Remarquons que le droit de consultation du locataire est, dans ce cas, limité aux seules pièces justificatives des charges récupérables [3] et qu’il ne s’agit pas d’un mandat conféré par le copropriétaire bailleur à son locataire, ce qui implique que, de son côté, le copropriétaire conserve le droit de consulter les pièces justificatives des charges.

  Lorsqu’il sera sollicité par un locataire, le syndic devra vérifier que celui-ci soit en mesure de justifier qu’il a reçu l’autorisation de son bailleur. Par ailleurs, à la différence du droit reconnu au copropriétaire, le dernier alinéa de l’article 9-1 ne prévoit pas que le locataire puisse obtenir copie des pièces justificatives à ses frais.

  Au final, ce sont effectivement des précisions nouvelles qui sont apportées à l’article 9-1 sans que les modalités de consultation des pièces justificatives des charges par les copropriétaires n’aient changé. On peut regretter que le décret n’ait pas saisi l’opportunité de prévoir, comme pour les documents à annexer à la convocation de l’assemblée générale (V. infra,décret du 17 mars 1967, art. 64-5 nouveau) que, lorsque la copropriété est gérée par un syndic professionnel, les pièces justificatives des charges soient mises à la disposition de chaque copropriétaire sur un espace réservé du site sécurisé en ligne que doit leur proposer le syndic pour une durée allant de la convocation à l’assemblée générale au lendemain de l’expiration du délai de recours prévu à l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L2467KWB).

  [2] Art. 59 bis J.

  [3] Ces charges sont définies par le décret n° 87-713 du 26 aout 1987 (N° Lexbase : L9706A9D).

  F. Bayard-Jammes, extrait de Information, dématérialisation, communication : la modernisation de la copropriété se poursuit !, paru dans Lexbase, éd. priv., n° 791 du 18 juillet 2019 (N° Lexbase : N9921BXQ).

6-7-2. La représentation en justice

6-7-3. La représentation du syndicat pour la publication de l'état descriptif de division du règlement de copropriété

• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Le syndic est chargé d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix.
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Ce compte bancaire ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte.
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat.
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.
• Cass. civ. 3, 14-01-2016, n° 14-23.898, FS-P+B
  L'administrateur provisoire mandaté judiciairement n'est pas un mandataire du syndicat des copropriétaires et n'est donc pas tenu de s'assurer de l'existence d'un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires.
• Cass. civ. 3, 09-04-2008, n° 07-12.268, FS-P+B+I
  Caractérisation d'un compte bancaire "séparé". Le compte ouvert au nom du syndic, même s'il fonctionne séparément de tous les autres comptes bancaires ouverts par le syndic et n'enregistre que les opérations propres à cette copropriété, n'est pas un compte "séparé".Précisions
• Cass. civ. 3, 03-05-2001, n° 99-19.592
  CA Paris, 4, 2, 16-02-2011, n° 09/09933
  Un sous-compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires dans les comptes ouverts du syndic ne peut être qualifié de "compte bancaire séparé".
• Cass. civ. 3, 21-01-2004, n° 02-13.224, FS-D
  Un compte bancaire ouvert au nom du syndic ne constitue pas un compte bancaire "séparé".
• Cass. civ. 3, 09-09-2009, n° 08-10.365, FS-P+B
  Lorsque l'intitulé de compte laisse présumer que celui-ci a été ouvert au nom du syndic la preuve de la séparation du compte doit être rapportée par la production de la convention initiale du compte.
• Cass. civ. 3, 10-02-2010, n° 09-66.139, FS-D
  L'ouverture du compte bancaire du syndicat, sans mention de la personne du syndicat mais au nom d'une "résidence" et/ou d'une "copropriété" n'emporte aucune conséquence utile dès lors que la dénomination adoptée permet d'identifier le titulaire du compte.
• Cass. civ. 3, 17-10-2012, n° 11-22.130, FS-D
  L'attestation du banquier certifiant que le compte n° X de "copropriété Y" a été ouvert dans les livres de son établissement ne peut permettre au juge de retenir qu'en l'absence d'autre élément, il ne peut conclure à l'absence d'ouverture de compte séparé.
• Cass. civ. 3, 15-12-1993, n° 91-19.802
  Cette obligation s'impose même lorsque le syndicat est, d'ores et déjà, doté d'un compte séparé.
• Cass. civ. 3, 06-06-2012, n° 11-14.485, FS-D
  Le syndic étant tenu d'ouvrir le compte séparé au nom du syndicat et un syndicat ne pouvant signer lui-même un document, la signature de son représentant, le syndic, fût-ce sous la rubrique "titulaire", ne caractérise pas l'existence d'un compte non séparé
• Cass. civ. 3, 23-01-2013, n° 11-28.246, FS-P+B
  Aucun vote de renouvellement n'est requis s'agissant de la décision d'ouverture d'un compte séparé par le syndic.
• Cass. civ. 3, 12-05-2016, n° 15-12.575, FS-D
  Existence d'un compte séparé mais transition de fonds par le compte du syndic. Le syndic ne peut se voir appliquer la sanction de la nullité de son mandat en raison du mode de fonctionnement ultérieur du compte ouvert au nom du syndicat.
• Cass. civ. 3, 21-12-2017, n° 16-24.587, F-D
  Cass. civ. 3, 21-12-2017, n° 16-24.588, F-D

  
  Cass. civ. 3, 21-12-2017, n° 16-24.589, F-D

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  Reprise du compte ouvert par le précédent syndic. Ayant relevé qu'un précédent syndic avait ouvert un compte bancaire pour la copropriété et qu'il résultait des attestations de non-fusion des comptes de gestion que ce même compte avait été repris par le syndic actuel, la cour d'appel a souverainement retenu que le moyen tiré de l'absence d'ouverture d'un compte séparé au nom du syndicat devait être rejeté.
• Cass. civ. 3, 19-11-2014, n° 13-21.399, FS-P+B
  Sanction/nullité du mandat/action en nullité. La demande d'annulation du mandat de syndic, fondée sur l'absence d'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé, ne s'analyse pas en une action en contestation de l'assemblée générale ayant désigné le syndic, et n'est donc pas soumise au délai de deux mois applicable à la contestation des décisions de l'assemblée générale.
• Cass. civ. 3, 09-11-2017, n° 16-20.752, FS-D
  La demande d'un copropriétaire tendant à l'annulation de l'assemblée générale fondée sur la nullité du mandat du syndic pour défaut d'ouverture d'un compte séparé, s'analyse en une action où le copropriétaire est opposé au syndicat des copropriétaires, faute pour ce dernier de l'avoir fait dans les cinq ans à compter de la fin du délai octroyé par la loi pour ouvrir un compte séparé, et est donc soumise au délai de prescription décennale de l'article 42, alinéa 1, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
• Cass. civ. 3, 25-10-2018, n° 17-20.131, FS-P+B+I
  La demande en annulation d'une assemblée générale en raison de la nullité de plein droit du mandat du syndic pour défaut d'ouverture d'un compte bancaire séparé implique qu'il soit statué contradictoirement à l'égard du syndic sur le manquement qui lui est reproché ; il en résulte qu’une telle demande en annulation doit être rejetée, dès lors que le syndic n’a pas été attrait à l’instance.

6-8. La mise à disposition des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble

• Conditions d'ouverture de la faculté de dispense d'ouverture d'un compte séparé
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1, dispenser le syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ou dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat.
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l'assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé.
• Fonctionnement du compte unique
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Le compte unique fait apparaître dans les écritures de l'établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat.
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte.
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci.
• Vote de la décision de dispense d'ouverture d'un compte séparé
• CA Paris, 23e, B, 09-04-2009, n° 08/09094
  En soumettant à l'assemblée une résolution sur "le maintien de la tenue du compte bancaire séparé de la copropriété au nom du syndic", le syndic, même si les termes sont maladroits, a rempli son obligation de soumettre au vote la décision de dispense.
• L'assemblée générale ne délibère valablement sur la dispense faite au syndic d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat, que si le projet de résolution est joint à la convocation, ce qui ne saurait être assuré par la simple mention de la question à l'ordre du jour.
• Durée/renouvellement de la dispense d'ouverture d'un compte séparé
• Art. 29-1, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  La décision par laquelle l'assemblée générale dispense le syndic de l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat fixe la durée pour laquelle la dispense est donnée.
• Cass. civ. 3, 25-10-2018, n° 17-20.131, FS-P+B+I
  A défaut de fixation de la durée de dispense, la décision encourt l’annulation.
• CA Paris, 23e, B, 09-04-2009, n° 08/09094
  Contra. L'absence de mention de la durée de la dispense du compte séparé conformément à l'article 29-1 du décret du 17 mars 1967 n'est pas assortie de sanction.
• Art. 29-1, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  La dispense est renouvelable. Elle prend fin de plein droit en cas de désignation d'un autre syndic.
• Cass. civ. 3, 08-04-2009, n° 08-11.965, FS-P+B
  Une nouvelle décision de dispense d'ouverture d'un compte séparé s'impose également au syndic, même précédemment dispensé par l'assemblée générale, lors du renouvellement de son mandat.

6-9. La gestion comptable et financière du syndicat des copropriétaires

• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)

  
  LOI n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté (1)
  Art. 29-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Art. 29-11, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

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  A l'exception du syndic provisoire et de l'administrateur provisoire désigné en application des articles 29-1 et 29-11, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires.

6-10. La gestion du personnel de l'immeuble

• Art. 31, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.
• Art. 31, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  L'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.
• Cass. civ. 3, 26-05-1994, n° 92-16.395
  Le fait que l'assemblée générale ait approuvé, pendant plusieurs années, les comptes d'exercices comprenant expressément les rémunérations de trois salariés, ne peut être assimilé à la ratification de l'embauche de ces salariés.
• Cass. civ. 3, 16-02-1994, n° 92-10.386
  Le syndic peut, sans autorisation de l'assemblée générale, accorder la qualité de concierge en service permanent alors que celui-ci était employé à service réduit, dès lors qu'il s'agit de se conformer aux dispositions de la convention collective.
• CA Paris, 23e, B, 20-12-2007, n° 07/05670
  CA Paris, 23e, B, 25-11-2004, n° 04/03246
  Rémunération. Le syndic peut négocier avec le gardien une rémunération supérieure au minimum prévu par la convention collective, sa responsabilité ne pouvant être recherchée dès lors que le syndicat a approuvé régulièrement les comptes.
• CA Paris, 23e, B, 21-04-2005, n° 04/12843
  Le syndic commet une faute de gestion pour avoir mis à la charge du syndicat un surplus de rémunération du gardien dès lors que, si sa rémunération correspondait à son activité réelle, elle ne correspondait pas à l'activité déclarée au bulletin de salaire
• CA Paris, 23e, B, 20-12-2007, n° 07/05670
  Les erreurs dans les attributions d'unité de valeur pour le calcul de la rémunération du gardien n'engagent pas la responsabilité du syndic dès lors que le syndicat a approuvé régulièrement les comptes fixant le montant de la rémunération.
• Ass. plén., 05-03-2010, n° 08-42.843, P+B+R+I
  Licenciement. L'obligation faite au syndic de recueillir l'autorisation de l'assemblée générale avant le licenciement d'un salarié du syndicat de copropriétaires, contenue dans le règlement de copropriété, constitue une garantie de fond accordée aux salariés.Précisions

• Cass. civ. 3, 10-06-1970, n° 68-14219
  Le syndic ayant seul qualité pour congédier le concierge et n'ayant pas de comptes à rendre de sa gestion qu'au syndicat, le juge ne peut pallier une prétendue carence du syndic dans ses rapports avec le concierge ni lui enjoindre de le congédier.
• CA Paris, 22e, A, 07-01-2004, n° 02/34714
  La seule mention de la décision prise par le syndicat des copropriétaires de supprimer l'emploi de gardien ne constitue pas l'énoncé du motif du licenciement.
• CA Paris, 22e, A, 07-01-2004, n° 02/34714
  La procédure spécifique du licenciement économique n'est pas applicable aux concierges et employés d'immeuble à usage d'habitation.
• CA Paris, 22e, A, 07-01-2004, n° 02/34714
  En revanche, l'obligation d'indiquer l'adresse de la mairie et celle des services où la liste des conseillers est tenue à disposition des salariés prévue par l'article L. 122-4 du Code du travail s'impose au syndicat.
• Cass. soc., 18-12-2001, n° 98-18.305
  Repos hebdomadaire/durée du travail. Le syndicat ayant une activité de prestation de services et de soins impliquant une continuité dans le temps, le repos hebdomadaire des gardiens peut être accordé par roulement, de sorte que ces derniers peuvent être amenés à travailler le dimanche.
• CA Versailles, 4e, 12-11-2007, n° 06/02213
  Le syndic engage sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires condamnés à verser à un ancien gardien des dommages-intérêts pour non-respect de la durée légale du travail.
• Cass. crim., 24-05-2005, n° 04-86.813, F-P+F
  Travail dissimulé. Le syndic engage sa responsabilité pénale en sa qualité de donneur d'ouvrage, pour recours au travail dissimulé pour n'avoir pas vérifié que l'entreprise avec qui il a cocontracté s'était acquittée de ses obligations sociales et fiscales.Précisions

6-11. La gestion des archives du syndicat

• Art. 33, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Le syndic détient les archives du syndicat.
• Art. 33, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Contenu des archives. Il détient notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 du décret.
• Art. 33, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Il détient également toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat.
• Art. 33, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.
• Art. 33, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  La délivrance de copies ou d'extraits. Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux.
• Art. 33, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques mentionnés au premier alinéa du présent article.
• Art. 33, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Facturation de la conservation et de la gestion des archives. La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic.
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
  Le syndic est chargé de soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 25, la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat.
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
  Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic

6-12. La tenue de la liste des copropriétaires

• Art. 32, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l'indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits mentionnés à l'article 6.
• Art. 32, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu, et, s'il s'agit d'une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement ou statutairement.
• Art. 32, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Si un copropriétaire fait l'objet d'une mesure de protection en application des articles 447, 437, 477 ou 485 du Code civil, le tuteur, curateur, mandataire spécial, mandataire de protection future, ou mandataire ad hoc notifie son mandat au syndic.
• Art. 32, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Le syndic porte alors cette mention sur la liste des copropriétaires.
• Art. 32, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Il en est de même de l'administrateur légal d'un mineur copropriétaire.
• Art. 32, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Il en est de même du mandataire commun désigné en application de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 en cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot de copropriété.
• Art. 32, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Il en est de même du mandataire qui a reçu mission d'administrer ou de gérer à effet posthume un lot de copropriété en application de l'article 812 du Code civil.

6-13. La notification de l'exercice d'un droit de délaissement

• Art. L515-16, Code de l'environnement
  Les plans de prévention des risques technologiques peuvent délimiter des secteurs où en raison de l'existence de risques d'accident à cinétique rapide présentant un danger grave pour la vie humaine, est instauré un droit de délaissement des bâtiments.
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Le syndic est chargé de notifier au représentant de l'Etat dans le département l'information selon laquelle les deux tiers des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des quotes-parts de parties communes, ont exercé leur droit de délaissement.
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  La notification doit être faite sans délai.
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Le syndic doit également notifier cette information sans délai aux copropriétaires.
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Art. L515-16-1, Code de l'environnement
  La notification aux copropriétaires mentionne expressément les dispositions de l'article L. 515-16-1 du Code de l'environnement.

6-14. L'information des copropriétaires

• Communication de tout élément nécessaire au bon fonctionnement du syndicat
• Loi n° 70-9, 02-01-1970
  LOI n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté (1)
  Le devoir de confidentialité du syndic ne fait pas obstacle à la communication aux copropriétaires de tout élément nécessaire au bon fonctionnement du syndicat.
• L'information des copropriétaires sur l'accès à la TNT
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Le syndic est chargé d'informer les copropriétaires lorsque le réseau de communications électroniques interne à l'immeuble et l'installation permettent l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique.
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Cette information doit être donnée de manière claire et visible.
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Loi n° 86-1067, 30-09-1986, relative à la liberté de communication
  Le syndic est chargé de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s'adresser pour bénéficier du "service antenne" numérique, tel que prévu au 2ème alinéa de l'article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986.
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Cette information est fournie dans le relevé de charges envoyé régulièrement par le syndic aux copropriétaires.
• L'information des copropriétaires en matière de tri des déchets
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  L’article 18 de la loi n° 2020-105 du 10 février 2020 relative à la lutte contre le gaspillage et à l'économie circulaire (N° Lexbase : L8806LUP), prévoit une nouvelle obligation d’information incombant au syndic, à destination des copropriétaires, concernant les règles locales en matière de tri des déchets. Le III de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 est, en effet, complété afin de prévoir que le syndic est également chargé d'informer les copropriétaires des règles locales en matière de tri des déchets et de l'adresse, des horaires et des modalités d'accès des déchetteries dont dépend la copropriété.
  Cette information est affichée de manière visible dans les espaces affectés à la dépose des ordures ménagères par les occupants de la copropriété et transmise au moins une fois par an à ces occupants ainsi qu'aux copropriétaires.

6-15. L'information des occupants concernant les décisions prises par l'assemblée générale

• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
  Modifié par la loi "ALUR" du 24 mars 2014, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit désormais que le syndic est également chargé d'assurer l'information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l'assemblée générale.
• Décret n° 2015-1681 du 15 décembre 2015
  Délai d'information. Dans un délai de trois mois après la tenue de chaque assemblée générale des copropriétaires, le syndic assure l'information des occupants de chaque immeuble des décisions prises par ladite assemblée susceptibles d'avoir des conséquences sur les conditions d'occupation de l'immeuble et sur les charges des occupants.
• Décret n° 2015-1681 du 15 décembre 2015
  Décisions concernées. Il s'agit des décisions susceptibles d'avoir des conséquences sur les conditions d'occupation de l'immeuble et sur les charges des occupants, telles que :
  - les décisions relatives à la maintenance et à l'entretien de l'immeuble, aux travaux de toute nature et aux actes techniques concourant à la préparation de ces travaux tels que les diagnostics, les audits, les études techniques ;
  - les décisions relatives à la présence du personnel ou des prestataires.
• Décret n° 2015-1681 du 15 décembre 2015
  Anonymisation des décisions. Lorsque ces décisions comprennent des informations à caractère personnel, il est procédé à l'anonymisation de leur contenu.
• Décret n° 2015-1681 du 15 décembre 2015
  Décisions confidentielles. Toutefois, ne peuvent être portées à la connaissance des occupants les décisions de l'assemblée générale concernant :
  - une saisie immobilière ou une procédure contentieuse opposant un ou plusieurs copropriétaires au syndicat ;
  - les prestations de gestion confiées au syndic ou pour lesquelles il est mandaté.
• Décret n° 2015-1681 du 15 décembre 2015
  Une décision ayant pour effet le licenciement du gardien, concierge ou employé d'immeubles ne peut être portée à la connaissance des occupants avant que ce dernier ait reçu la lettre lui notifiant son licenciement.
• Décret n° 2015-1681 du 15 décembre 2015
  Modalités d'information : affichage. L'information est réalisée par un document affiché pendant un mois à l'emplacement prévu à cet effet s'il en existe un ou, à défaut, déposé dans chacune des boîtes aux lettres ou remis selon les modalités habituellement utilisées dans la copropriété pour la remise des courriers.
• Décret n° 2015-1681 du 15 décembre 2015
  Entrée en vigueur. Le décret du 15 décembre 2015 précisant ces modalités d'information s'applique aux assemblées générales convoquées à compter du 1er avril 2016.

6-16. La transmission des pièces administratives et comptables et des fonds disponibles au nouveau syndic

6-16-1. Les pièces et fonds devant être transmis au nouveau syndic

• Art. 18-2, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat. Précisions

  Dans sa recommandation n° 13, la Commission relative à la copropriété rappelle que le président du conseil syndical a la faculté d'engager la procédure visée à l'article18-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas d'absence de transmission ou de la transmission incomplète des archives de l'ancien syndic, notamment lorsqu'elle est motivée par l'existence d'un contrat d'archivage liant l'ancien syndic avec un prestataire extérieur.

  La Commission recommande :

  1° - Au nouveau syndic :

  - d'adresser au conseil syndical, sans délai, copie du bordereau de transmission des archives ;

  - de formuler des réserves, sous sa responsabilité, dans la mesure où les documents et archives transmis ne correspondent pas au bordereau remis.

  2° - Au président du conseil syndical :

  - d'informer, si nécessaire, le nouveau syndic que certaines archives du syndicat n'ont pas fait l'objet de transmission par l'ancien syndic ;

  - s'il envisage d'engager une action tendant à la remise des fonds et archives détenus par l'ancien syndic, de le faire en concertation avec le nouveau syndic ou l'administrateur provisoire éventuellement désigné ;

  - d'engager lui-même la procédure prévue à l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que, à la suite d' une mise en demeure restée infructueuse, le nouveau syndic n'a pas luimême engagé cette procédure.

• Art. 33-1, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Transmission des documents et archives. En cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical.
• Art. 18-2, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Cette transmission doit intervenir dans le délai d'un mois à compter de la cessation des fonctions de l'ancien syndic,
• Art. 18-2, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
• Cass. civ. 3, 03-11-2011, n° 10-21.009, FS-P+B
  La remise des documents et archives de la copropriété prévue par l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose que l'ancien syndic adresse au nouveau syndic les documents considérés, qui sont portables et non quérables.
• Art. 18-2, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Remise des fonds. Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai d'un mois, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes.
• Art. 18-2, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Etat des comptes. Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai d'un mois, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.
• CA Paris, 14e, A, 04-01-2006, n° 05/18411
  Quelle que soit la taille de la copropriété, aucun texte n'exigeant la tenue d'un "compte fournisseur", l'anien syndc n'est donc pas tenu de remettre au nouveau un tel compte.

6-16-2. La charge de la preuve de la remise des pièces et fonds au nouveau syndic

• Cass. civ. 3, 31-10-2012, n° 11-10.590, FS-P+B
  Cass. civ. 3, 29-03-2011, n° 10-14.159, F-D

  
  CA Paris, 14e, B, 20-01-2006, n° 05/15122

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  Il appartient à l'ancien syndic de justifier qu'il a remis à son successeur l'intégralité des fonds et documents du syndicat des copropriétaires.Précisions

  Par un arrêt rendu le 3 novembre 2011, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte des précisions intéressantes concernant la charge de la preuve quant à la satisfaction de l'obligation de transmission de documents par l'ancien syndic au nouveau syndic, permettant de fixer une jurisprudence jusque-là fluctuante (Cass. civ. 3, 3 novembre 2011, n° 10-21.009, FS-P+B N° Lexbase : A5242HZ8). Selon la Haute juridiction, la cour d'appel a exactement retenu que la remise des documents et archives de la copropriété prévue par l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4815AHS) supposait que l'ancien syndic adresse au nouveau syndic les documents considérés, qui sont portables ; par ailleurs, ayant relevé que la lecture des bordereaux de remise établis les 3 et 28 septembre 2007 démontrait que M. O. n'avait pas satisfait à son obligation, que celui-ci ne contestait ni avoir mandaté des entreprises pour accomplir des travaux d'entretien réguliers et qu'il était nécessairement en possession des clés permettant l'accès aux parties communes et d'une liste permettant de les identifier, ni avoir fait sommation de procéder à une levée des réserves et qu'il avait donc été en possession des documents relatifs à la construction et à la conformité de l'immeuble qu'il avait, en tant que premier syndic, vocation à détenir et que tous ces éléments étaient nécessaires à la vie du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a pu, sans inverser la charge de la preuve, retenir que M. O., qui ne pouvait pour s'affranchir de son obligation, sans pour autant le démontrer, se contenter d'affirmer qu'il n'était pas en possession de ces documents ou que ceux-ci étaient détenus par un tiers auquel cas il lui appartenait, si nécessaire, de les réclamer, n'avait pas satisfait à ses obligations. La solution semble désormais bien claire. On rappellera que la Cour de cassation, dans un arrêt en date du 5 décembre 2007, avait retenu qu'il appartient à l'ancien syndic de démontrer qu'il n'a jamais été en possession des pièces réclamées par son successeur (Cass. civ. 3, 5 décembre 2007, n° 06-11.564, FS-D N° Lexbase : A0292D39). Un arrêt en date du 14 janvier 2009 apparaissait, en revanche, plus favorable à l'ancien syndic (Cass. civ. 3, 14 janvier 2009, n° 05-11.985, FS-D N° Lexbase : A3367ECP ; il ressort de cette décision que le syndic ne peut être tenu à transmission quand, en l'absence de faute, il certifie que les pièces sont introuvables et qu'il ne peut plus les retrouver). Mais, dans un arrêt du 29 mars 2011, la Cour de cassation semble revenir à la solution admise en 2007, en retenant qu'il appartient à l'ancien syndic de démontrer qu'il a remis l'ensemble des documents et fonds qu'il détenait pour le syndicat de copropriétaires (Cass. civ. 3, 29 mars 2011, n° 10-14.159, F-D N° Lexbase : A4016HMP). Cette solution est aujourd'hui confirmée par un arrêt promis aux honneurs du bulletin.

• Cass. civ. 3, 02-05-2012, n° 11-15.295, F-D
  Dès lors que le syndic ne rapporte pas la preuve de l'inexistence des documents dont la production est sollicitée et qu'il est censé détenir, il doit être condamné à remettre au nouveau syndic l'ensemble des fonds et archives de la copropriété.
• Cass. civ. 3, 04-06-2009, n° 08-15.737, FS-P+B
  CA Paris, 14e, A, 19-03-2008, n° 07/10392
  L'article 18-2 n'est destiné qu'à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces détenues par l'ancien, et n'a pas pour objet de le contraindre à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu'il n'a pas tenus préalablement.

6-16-3. L'action en justice tendant à obtenir la remise des pièces et fonds au nouveau syndic

• Art. 18-2, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire, statuant comme en matière de référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés.
• Art. 34, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Art. 64, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Mise en demeure restée infructueuse. L'action peut être introduite après mise en demeure effectuée dans les formes prévues par l'article 64 du décret ou par acte d'huissier de justice, adressée à l'ancien syndic et restée infructueuse pendant un délai de huit jours.
• Art. 34, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Juge compétent. L'action est portée devant le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.
• CA Paris, 23e, B, 15-05-2008, n° 07/13371
  Identification précise des documents. La transmission sous astreinte ne peut être prononcée qu'à l'égard de documents précisément identifiés.
• Art. 18-2, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Intérêts. Il peut également être demandé le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts.
• CA Paris, 1, 2
  Frais de transmission. La facturation des frais de transmission du dossier au successeur est indue, s'agissant d'une obligation légale imposée au syndic.
• Art. 18-2, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Titulaires de l'action. L'action tendant à assurer la transmission des pièces administratives et comptables au nouveau syndic est ouverte nouveau syndic ou au président du conseil syndical.
• Cass. civ. 3, 31-10-2012, n° 11-10.590, FS-P+B
  Cass. civ. 3, 07-05-2003, n° 00-22.326, FS-P+B
  L'action tendant à assurer la transmission des pièces administratives et comptables au nouveau syndic est ouverte au syndicat des copropriétaires, même si l'article 18-2 réserve cette action au nouveau syndic ou au président du conseil syndical.
• Cass. civ. 3, 16-09-2015, n° 14-22.419, FS-P+B
  Le syndic nouvellement désigné peut agir en son nom contre l'ancien syndic sur le fondement de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965
• CA Paris, 14e, A, 20-10-2004, n° 04/08336
  L'action tendant à assurer la transmission des pièces administratives et comptables est également ouverte à l'administrateur provisoire désigné en application de l'article 47 du décret du 17 mars 1967.
• Cass. civ. 3, 07-05-2003, n° 00-22.326, FS-P+B
  Notion d'"ancien syndic" Le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer au syndic de fait, en sa qualité d'ancien syndic, les pièces et fonds visés par l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.
• Cass. civ. 3, 31-10-2012, n° 11-10.590, FS-P+B
  CA Paris, 14e, A, 04-01-2006, n° 05/18411
  L'action prévue par l'article 18-2 précité vise l'ancien syndic, c'est-à-dire tout ancien syndic, et non pas seulement le syndic précédent.Précisions
• CA Paris, 14e, B, 27-02-2009, n° 08/15815
  Le fait de ne pas être le syndic précédent immédiatement celui en place au jour de l'action ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre à son encontre de l'action prévue à l'article 18-2 dernier alinéa s'il a manqué à son obligation.
• CA Paris, 14e, A, 04-01-2006, n° 05/18411
  Il n'y a pas lieu de distinguer là où la loi ne distingue pas, et qu'il est donc indifférent qu'il y ait eu un administrateur judiciaire entre l'ancien syndic et le nouveau, que la demande est donc recevable.
• CA Douai, 21-09-2011, n° 11/00167
  Responsabilité de l'ancien syndic. Le fait que les documents réclamés par le nouveau syndic n'auraient pas été dressés ou conservés par l'ancien syndic relève de la responsabilité de ce dernier mais non pas de la communication forcée prévue à l'article 809-2 du Code de procédure civile.Précisions

6-17. Le signalement des "marchands de sommeil"

• Depuis la loi "ELAN" du 23 novembre 2018, de nouvelles obligations pèsent sur le syndic professionnel tenu de signaler au Procureur de la République des faits qui ont lieu dans les copropriétés qu’ils gèrent et qui sont susceptibles de constituer des infractions pénales : sont clairement visés par la loi «les marchands de sommeil» contre lesquels les pouvoirs publics souhaitent mettre en œuvre toutes les procédures destinées à éradiquer leurs activités.
• Art. 18-1-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Art. 225-14, Code pénal

  
  Art. L1337-4, Code de la santé publique
  Art. L123-3, Code de la construction et de l'habitation
  Art. L511-6, Code de la construction et de l'habitation
  Art. L521-4, Code de la construction et de l'habitation

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  Le syndic signale au procureur de la République les faits qui sont susceptibles de constituer une des infractions prévues aux articles 225-14 du Code pénal (à savoir le fait de soumettre une personne, dont la vulnérabilité ou l'état de dépendance sont apparents ou connus de l'auteur, à des conditions de travail ou d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine), L. 1337-4 du Code de la santé publique (non-respect d’un arrêté d’insalubrité) et L. 123-3 (non-respect d’un arrêté relatif à la sécurité d’un établissement recevant du public), L. 511-6 (non-respect d’un arrêté de péril) et L. 521-4 du Code de la construction et de l'habitation.
• Art. 18-1-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Art. L561-15, Code monétaire et financier
  Signalement distinct de la déclaration destinée à Tracfin. Ce signalement est effectué sans préjudice, le cas échéant, de la déclaration prévue à l'article L. 561-15 du Code monétaire et financier.
• Art. 18-1-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Art. 17-2, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Obligation à la charge du syndic professionnel uniquement. Ces dispositions ne sont pas applicables aux syndics mentionnés à l'article 17-2 de la présente loi.

7-1. L'interdiction de se faire substituer

• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Interdiction de se faire substituer. Seul responsable de sa gestion, le syndic ne peut se faire substituer.
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Délégation de pouvoir. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.
• CA Paris, 23e, B, 04-06-2009, n° 07/20605
  Le caractère intuitu personae, personnel, du mandat du syndic de copropriété, consacré par l'article 18 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 ne lui permet pas de se faire substituer sans décision d'assemblée générale.
• Cass. civ. 3, 23-09-2009, n° 08-18.355, FS-P+B
  Location-gérance du cabinet de syndic. Le locataire-gérant du syndic n'a pas, à l'égard de la copropriété, la qualité de syndic, faute d'avoir été désigné par l'assemblée générale.
• Cass. civ. 3, 10-10-1995, n° 93-21.312, inédit, Rejet
  L'autorisation d'agir en justice donnée au syndic est valable en la personne de son locataire-gérant de cette société, dès lors qu'il a été accepté par la copropriété.
• Cass. civ. 3, 10-11-1998, n° 96-18.759
  Cass. civ. 3, 10-11-1998, n° 97-12.369

  
  Cass. civ. 3, 29-02-2012, n° 10-27.259, FS-P+B

  Afficher plus (1)
  Fusion-absorption. En cas de fusion de la société de syndic avec une autre société, la société substituée ne dispose pas de plein droit de la qualité et du pouvoir pour représenter légalement en justice le syndicat des copropriétaires.Précisions
• Cass. com., 30-05-2000, n° 97-18.457
  Cass. civ. 3, 13-11-2012, n° 11-23.121, F-D
  L'interdiction de substitution du syndic ne permet pas de dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir de désignation du syndic, par le moyen d'une opération de fusion-absorption ayant pour résultat de substituer au syndic une personne morale distincte.
• CA Paris, 23e, B, 04-06-2009, n° 07/20605
  En cas de fusion du syndic avec une autre société, la société absorbante ne peut pas représenter le syndicat des copropriétaires en justice sans justifier de l'existence d'un nouveau mandat à son profit accordé par une décision d'assemblée générale.
• CA Paris, 23e, B, 28-02-2008, n° 07/08993
  Cf. toutefois, l'arrêt de la cour d'appel de Paris qui a retenu que la société mère absorbante est devenue titulaire de tous les contrats passés par la société absorbée, y compris les contrats de syndic.
• Cass. civ. 3, 18-09-2012, n° 11-17.701, F-D
  En revanche, le simple changement de dénomination sociale ou de forme juridique de la société, n'implique pas de rupture du mandat, la société poursuivant son existence ; il n'est pas nécessaire, dans ce cas, d'obtenir une décision de l'assemblée.
• CA Versailles, 4e, 14-01-2008, n° 06/02562
  Cession d'activité. Les fonctions de syndic revêtent un caractère personnel ne lui permettant pas de se faire substituer en cédant son activité de syndic de copropriétés à un tiers.

7-2. La possibilité de se faire représenter

• Art. 30, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  A l'occasion de l'exécution de sa mission, le syndic peut se faire représenter par l'un de ses préposés.

9-1. La responsabilité civile du syndic

9-1-1. La responsabilité civile contractuelle du syndic vis-à-vis du syndicat des copropriétaires

9-1-1-1. L'engagement de la responsabilité contractuelle du syndic vis-à-vis du syndicat des copropriétaires

• Cass. civ. 3, 10-10-1990, n° 88-19.885
  CA Reims, 03-01-2011, n° 09/02616
  La responsabilité du syndic est contractuelle si le préjudice est subi par le syndicat des copropriétaires.Précisions

• Cass. civ. 3, 23-05-2012, n° 11-14.599, FS-P+B
  La responsabilité du syndic à l'égard du syndicat des copropriétaires ne suppose pas l'existence et la démonstration d'une faute séparable des fonctions de syndic.Précisions
• Art. 1992, Code civil
  Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
• Art. 1992, Code civil
  Gratuité du mandat : atténuation de responsabilité. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.
• Cass. civ. 3, 20-06-1972, n° 71-11149
  Le syndic, donc les fonctions n'étaient pas rémunérées, n'a pas engagé sa responsabilité en n'observant pas, dans le recouvrement des charges communes, une rigoureuse célérité.
• Faute commise dans l'exercice d'une mission. Le syndic est responsable des fautes commises dans l'exercice des missions qui lui sont dévolues, ce que ce soit par sa négligence, ou au contraire s'il outrepasse ses pouvoirs. Pour des exemples de responsabilité, se reporter à chacune de ses missions (N° Lexbase : E5553ETT).
• Sur la responsabilité du syndic en cas d'irrégularités de convocation de l'assemblée générale, cf. (N° Lexbase : E6767ETS).
• CA Paris, 23e, B, 26-02-2004, n° 2003/09867
  Manquement à un devoir de conseil. Par ailleurs, le syndic est tenu à un devoir de conseil à l'égard de l'assemblée générales des copropriétaires ; aussi engage-t-il sa responsabilité en ayant laissé voter une résolution contraire au règlement de copropriété.
• CA Paris, 19e, A, 22-09-2004, n° 2002/21139
  De même, le syndic, tenu d'un devoir de conseil, engage sa responsabilité en s'abstenant d'informer l'assemblée du caractère douteux, discutable du changement d'activité d'un lot, créant un risque réel d'annulation de la décision autorisant cette activité.
• CA Paris, 23e, B, 06-01-2005, n° 04/06742
  La faute commise par le syndic pour ne pas avoir suffisamment expliqué une situation peut s'analyser en un "manque d'autorité dans son obligation de conseil envers les copropriétaires".
• CA Paris, 4, 6
  Le syndic commet une faute de nature à engager sa responsabilité en ne préconisant pas le recours à un maître d'oeuvre pour la conception et l'exécution de travaux d'importance.
• Cass. civ. 3, 25-02-2016, n° 14-29.434, F-D
  Le syndic, avisé de la gravité des désordres affectant les parties communes et des troubles qu'ils avaient entraînés, aurait dû alerter le syndicat sur la nécessité d'une intervention et sur les conséquences prévisibles de toute carence.
• Cass. civ. 3, 21-10-2009, n° 08-19.111, FS-P+B
  Il incombe au syndic de copropriété de pourvoir au mieux aux intérêts de son mandant et de le préserver de tout risque connu ; à défaut, le syndic engage sa responsabilité sur le fondement des articles 1992 et 1147 (désormais 1231-1) du Code civil.

9-1-1-2. L'absence d'engagement de la responsabilité contractuelle du syndic : le quitus donné au syndic par l'assemblée

• Cass. civ. 3, 06-02-1973, n° 71-13268
  Un acte passé sans droit par le syndic, qui a été ratifié par une délibération spéciale de l'assemblée générale des copropriétaires implique que le syndic ne peut plus être considéré comme ayant commis une faute.
• Cass. civ. 3, 23-06-1999, n° 97-17.085
  Le quitus n'est libératoire de responsabilité que pour les actes de gestion dont l'assemblée générale a eu connaissance et qu'elle a été à même d'apprécier.
• Cass. civ. 3, 17-06-2003, n° 02-11.928, F-D
  Le quitus qui n'ayant pas été donné en toute connaissance de cause ne peut valoir décharge de responsabilité du syndic et une condamnation peut alors être prononcée à son encontre pour les fautes commises au cours de sa gestion.
• CA Paris, 23e, B, 29-03-2007, n° 06/13206
  Le quitus n'a d'effet exonératoire qu'au regard des actes de gestion portés à la connaissance de l'assemblée générale, à la condition que le syndic n'ait pas commis de manoeuvres frauduleuses faisant que ce quitus n'a pas été donné en connaissance de cause
• CA Paris, 23e, B, 27-01-2005, n° 04/06792
  Les fautes de gestion alléguées par le syndicat à I'encontre du syndic, à les supposer constituées, sont couvertes par les quitus donnés par les copropriétaires qui étaient parfaitement informés des faits.
• CA Orléans, 26-01-2009, n° 07/03315
  Le quitus donné au syndic a pour objet de ratifier la gestion accomplie au cours de l'exercice écoulé et de décharger l'intéressé de sa responsabilité à raison des fautes qu'il aurait pu commettre dans l'exécution de son mandat.
• CA Orléans, 26-01-2009, n° 07/03315
  A défaut de toute information donnée aux copropriétaires sur les activités du syndic au cours de l'exercice écoulé, la résolution donnant quitus à ce dernier constitue une simple clause de style, dépourvue de toute portée juridique.
• CA Orléans, 26-01-2009, n° 07/03315
  Un compte rendu de sa gestion par le syndic est indispensable pour que les copropriétaires puissent se prononcer en connaissance de cause. Cette formalité est satisfaite par la simple présentation orale préalable au vote d'un rapport sur l'activité passée.
• CA Paris, 4, 2
  Doivent être annulées les résolutions donnant approbation des comptes et quitus au syndic en raison du défaut de communication des pièces comptables.
• CA Paris, 23e, B, 10-02-2005, n° 04/07762
  L'approbation des comptes par I'assemblée générale et le quitus donné au syndic ne sauraient valoir décharge de responsabilité pour celui-ci à l'égard d'un copropriétaire déterminé dès lors que les errements reprochés le sont à titre personnel.
• CA Paris, 19e, A, 23-06-2004, n° 2002/15179
  Le quitus de gestion donné au syndic n'a d'effet libératoire pour ce syndic qu'à l'égard du syndicat des copropriétaires son seul co-contractant et des copropriétaires qui ont voté "pour".
• CA Paris, 19e, A, 23-06-2004, n° 2002/15179
  Il ne prive pas les copropriétaires opposants ou abstentionnistes du droit d'agir en responsabilité délictuelle contre le syndic à charge pour eux de prouver sa faute.
• Cass. civ. 3, 17-07-1996, n° 94-13.163
  Les juges du fond apprécient la portée de la décision donnant quitus par une interprétation souveraine du procès-verbal.

9-1-1-3. Le tribunal compétent pour connaître d'une action en responsabilité contractuelle du syndic

• Art. 61-1, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Tous les litiges nés de l'application de la loi du 10 juillet 1965 sont de la compétence de la juridiction du lieu de la situation de l'immeuble.
• TGI Paris, 8ème, 1ère, 16-09-2008, n° 07/09844
  Aussi, l'action en responsabilité diligentée par le syndicat des copropriétaires lui-même, sur le fondement des liens contractuels, relève du tribunal du lieu de situation de l'immeuble, et non du tribunal dans le ressort duquel est domicilié le syndic.
• TGI Paris, 8ème, 1ère, 16-09-2008, n° 07/09844
  En effet, l'appréciation de la responsabilité contractuelle du syndic, au regard des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission, nécessite l'examen des droits et obligations du syndicat et du syndic au regard de la loi du 10 juillet 1965.

9-1-2. La responsabilité civile délictuelle ou quasi délictuelle du syndic vis-à-vis des copropriétaires pris individuellement

9-1-2-1. Le fondement de la responsabilité

• Cass. civ. 3, 09-07-1985, n° 83-12.960
  Cass. civ. 3, 25-01-1994, n° 92-16.203
  Les copropriétaires peuvent rechercher la responsabilité du syndic envers eux individuellement, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil (désormais, C. civ., art 1240).
• Cass. civ. 3, 06-03-1991, n° 89-18.758
  Cass. civ. 3, 08-10-1997, n° 95-18.773, inédit, Rejet
  Le syndic, investi du pouvoir d'administrer et conserver l'immeuble en copropriété, est responsable, à l'égard de chaque copropriétaire, des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil (désormais, C. civ., art 1240).
• Cass. civ. 3, 08-10-1997, n° 95-18.773, inédit, Rejet
  L'existence de fautes commises par le syndic dans l'accomplissement de sa mission, et l'existence d'un préjudice en découlant pour chacun des copropriétaires, entraîne l'engagement de la responsabilité personnelle du syndic envers ceux-ci.
• Cass. civ. 3, 06-12-2005, n° 05-13.602, F-D
  Pour rechercher la responsabilité du syndic, les copropriétaires doivent démontrer avoir subi un préjudice certain directement causé par la faute du syndic.
• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Le syndic est seul responsable de sa gestion.
• Cass. civ. 3, 13-04-1988, n° 87-10.746
  Le syndic étant seul responsable des fautes personnelles commises dans l'accomplissement de sa mission, un copropriétaire n'est pas fondé à engager une action en responsabilité envers le syndicat pour une faute commise par le syndic.
• CA Reims, 03-01-2011, n° 09/02616
  La responsabilité est de nature délictuelle ou quasi-délictuelle lorsque le dommage a été causé à un copropriétaire, dès lors qu'il n'existe pas de lien contractuel entre le syndic et les copropriétaires.

9-1-2-2. Le régime de l'action en responsabilité

• Cass. civ. 2, 08-01-1997, n° 94-20.813
  Le copropriétaire individuel qui entend engager la responsabilité personnelle du syndic doit, sous peine d'irrecevabilité, l'assigner à titre personnel et non en tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires.
• Cass. civ. 2, 08-01-1997, n° 94-20.813
  Le syndic n'est pas assigné à titre personnel par l'acte de procédure qui vise seulement le 'syndic de copropriété', sans mentionner son nom.
• Cass. civ. 3, 05-04-1995, n° 93-16.576, inédit, Rejet
  Cass. civ. 3, 14-02-2006, n° 05-12.546, F-D
  Les copropriétaire doivent démontrer l'existence d'un préjudice personnel en relation directe avec la faute invoquée à l'encontre du syndic.

9-1-2-3. Exemples de cas de responsabilité du syndic à l'égard des copropriétaires

• Cass. civ. 2, 08-01-1997, n° 94-20.813
  Pour un exemple d'engagement de la responsabilité du syndic pour avoir, dans le cas d'une vente de lots, formé opposition, de manière injustifiée, sur le prix de vente en garantie de paiement d'un arriéré de charges.
• Cass. civ. 2, 04-07-1974, n° 73-11637
  Pour un exemple d'engagement de la responsabilité du syndic, qui a commis une faute en ayant commandé une quantité trop importante de mazout, qui se répandit dans la cave où se trouvait la chaudière, provoquant alors un incendie.
• Cass. civ. 3, 07-02-1990, n° 87-19.565
  Le fait que le syndic ne réunisse pas une assemblée générale des copropriétaires dans un délai de seize mois peut constituer un comportement fautif, susceptible de causer un préjudice.
• Cass. civ. 3, 25-03-1997, n° 95-18.204, inédit, Rejet
  La faute de négligence, imputable au syndic, dans la répartition erronée de la consommation d'eau à l'égard d'un copropriétaire engage la responsabilité du syndic.
• CA Paris, 23e, B, 18-11-1999, n° 1998/11919
  Le syndic engage sa responsabilité pour son manque de diligence quant à la réalisation de travaux nécessaires pour remédier au manque de chauffage d'un copropriétaire.
• CA Orléans, 26-01-2009, n° 07/03315
  En procédant à une répartition des charges de chauffage exemptant un copropriétaire de la quote-part lui incombant, le syndic a outrepassé ses pouvoirs et engagé sa responsabilité à l'égard des copropriétaires lésés.
• Cass. civ. 3, 07-02-2012, n° 11-11.051, F-D
  Le syndic qui a commandé des travaux pour un montant supérieur à celui voté en assemblée générale, est responsable vis-à-vis de chaque copropriétaire de sa faute quasi-délictuelle.
• Cass. civ. 2, 10-02-2011, n° 10-11.775, F-P+B
  Engage sa responsabilité le syndic ayant donné l'autorisation à un copropriétaire d'édifier une véranda, et qui se retrouve contraint à sa démolition à la demande du syndicat des copropriétaires. Précisions

  Le point de départ de l'action en responsabilité exercée par un copropriétaire contre un syndic est la manifestation du dommage, à savoir la décision judiciaire ordonnant la démolition de sa véranda. Tel est l'enseignement délivré par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 10 février 2011 (Cass. civ. 2, 10 février 2011, n° 10-11.775, F-P+B N° Lexbase : A7346GWY). En l'espèce, M. S. a édifié une véranda, après avoir obtenu l'autorisation du syndic de sa copropriété. Le syndicat des copropriétaires, ayant demandé la démolition de cette véranda, a été débouté par un tribunal. Par arrêt du 15 avril 2004, le jugement a été infirmé et la démolition ordonnée. M. S. a alors engagé la responsabilité du syndic et obtenu sa condamnation à lui payer une certaine somme. Pour déclarer irrecevable l'action comme prescrite, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a déclaré que, si à la date à laquelle est engagée une action en justice, le fait dommageable consistant en une condamnation n'est pas consacré, il n'en demeure pas moins qu'il est réalisé, en sorte que le défendeur ne peut prétendre que ce fait dommageable n'est pas réalisé et ne lui est pas révélé. Toutefois, en statuant ainsi, alors que le dommage ne s'était manifesté à M. S. qu'à compter de la décision du 15 avril 2004 ordonnant la démolition de la véranda, la cour d'appel a violé l'ancien article 2270 du Code civil.

• CA Paris, 23e, B, 06-07-2006, n° 120936
  Engage sa responsabilité à l'égard des copropriétaires victimes d'un cambriolage, le syndic qui n'a pas assuré, à la suite d'un incendie, la réparation du système de fermeture du parking.
• Cass. civ. 3, 13-01-2015, n° 13-19.646, F-D
  Le syndic ne peut se retrancher derrière la circonstance que l'entreprise ayant accompli les travaux sur les parties communes, à l'origine de l'effondrement du plafond d'un copropriétaire, avait été choisie par ce dernier et qu'il avait fait preuve d'une légèreté blâmable en acceptant le devis de la société Abace sans s'assurer des garanties offertes par cette société ni l'interroger sur les modalités de son intervention.
• Cass. civ. 3, 14-09-2017, n° 16-19.467, F-D
  CA Dijon, 29-03-2016, n° 14/00935
  Ayant relevé que trois réunions d'expertise avaient été tenues entre 2007 et 2011, mais que les opérations avaient été ralenties par l'absence de réponse du copropriétaire aux demandes de communication de pièces qui lui avaient été faites, que le syndic avait adressé deux lettres de relance pour obtenir communication d'éléments complémentaires demandés par l'expert auxquels le copropriétaire n'avait pas donné suite et qu'il avait réitéré ses demandes à l'entreprise et à l'assureur de la copropriété en 2010 et 2011, la coura pu retenir l'absence de faute du syndic dans la gestion du sinistre.

9-1-2-4. Les effets du quitus sur la responsabilité du syndic

• CA Paris, 23e, B, 10-02-2005, n° 04/07762
  L'approbation des comptes par I'assemblée générale et le quitus donné au syndic ne sauraient valoir décharge de responsabilité pour celui-ci à l'égard d'un copropriétaire déterminé dès lors que les errements reprochés le sont à titre personnel.
• CA Paris, 19e, A, 23-06-2004, n° 2002/15179
  Le quitus de gestion donné au syndic n'a d'effet libératoire pour ce syndic qu'à l'égard du syndicat des copropriétaires son seul co-contractant et des copropriétaires qui ont voté "pour".
• CA Paris, 19e, A, 23-06-2004, n° 2002/15179
  Il ne prive pas les copropriétaires opposants ou abstentionnistes du droit d'agir en responsabilité délictuelle contre le syndic à charge pour eux de prouver sa faute.

9-1-3. La responsabilité civile délictuelle ou quasi délictuelle du syndic vis-à-vis des tiers

• Art. 1240, Code civil
  Art. 1241, Code civil
  Le syndic engage sa responsabilité civile délictuelle vis-à-vis des tiers sur le fondement du droit commun de la responsabilité.
• CA Reims, 03-01-2011, n° 09/02616
  La responsabilité du syndic est de nature délictuelle ou quasi-délictuelle lorsque le dommage a été causé à un tiers.
• CA Paris, 23e, B, 14-09-2006, n° 05/22025
  Ainsi le syndic engage sa responsabilité à l'égard des acquéreurs d'un lot, pour n'avoir pas mentionné, lorsqu'il a rempli le formulaire que lui a adressé le notaire, l'existence d'une injonction administrative de ravalement de la façade de l'immeuble.
• CA Versailles, 11-01-2010, n° 09/01500
  De même, le syndic engage sa responsabilité en donnant, à l'acquéreur d'un lot, une information non exhaustive des procès en cours à l'encontre du syndicat.
• Cass. civ. 3, 16-05-2001, n° 99-19.838
  Le syndic commet une faute à l'égard d'un entrepreneur en lui passant une commande de travaux d'un montant important, alors qu'il connaissait la situation financière obérée du syndicat et qu'il n'a pas, au préalable, reccueilli les fonds nécessaires.
• Cass. civ. 3, 26-04-2006, n° 05-10.837, FS-P+B+I
  CA Paris, 23e, B, 24-05-2007, n° 06/16114
  Le syndic engage sa responsabilité pour ne pas avoir satisfait à son devoir d'assurer la sécurité des personnes au service de la copropriété, notamment les gardiens d'immeuble.

9-2. La responsabilité pénale du syndic

• Cass. crim., 05-04-1973, n° 72-91957, publié au bulletin
  Le syndic se rend coupable du délit d'abus de confiance, en sa qualité de mandataire, en ayant refusé pendant plus de deux ans après sa révocation, de remettre au mandant les comptes de gestion et les documents comptables qu'il détenait.
• Cass. crim., 12-11-1985, n° 84-90.548
  Le syndic se rend coupable du délit d'abus de confiance pour avoir détourné et dissipé frauduleusement des sommes qui ne lui étaient pas destinées et qui lui avaient été versées à titre de ristournes pour le compte de la copropriété.
• Cass. crim., 03-05-1978, n° 77-92020
  Le syndic engage se rend coupable du délit prévu à l'article L. 480-4 du Code de l'urbanisme pour avoir laissé s'exécuter des travaux en violation des prescriptions du permis de construire.
• Cass. crim., 13-06-1991, n° 90-84.245
  Le syndic engage sa responsabilité pénale en refusant toute coopération pour effectuer les mesures propres à faire cesser les bruits provoqués par le fonctionnement de la chaufferie de l'immeuble et occasionnant une gêne pour le voisinage.
• Cass. crim., 12-11-1987, n° 87-80259
  Le PDG de la société assurant les fonctions de syndic, qui en l'absence de toute délégation de pouvoirs en est le seul représentant légal, peut être déclaré personnellement coupable de la contravention d'état défectueux de conduits de fumée.
• Loi n° 70-9, 02-01-1970
  Le syndic peut également engager sa responsabilité pénale sur le fondement de sa réglementation professionnelle lorsqu'il exerce sa fonction sans être titulaire de sa carte professionnelle.